분양까지 입주자 보호

임대주택법 개정안은 임대사업자의 부도에 대비해 임차인보호대책을 강화했다. 대한주택보증이 건설 기간에 한해 보증해줬던 임대보증금 반환이 분양전환 때까지로 연장된다.

건설기간에만 금지됐던 임대주택의 근저당 등 제한물권 설정도 분양전환 때까지 할 수 없다. 지금까지는 주택임대차보호법상 소액보증금에 대한 우선 변제 외에는 보호대책이 없었으며 제한물권 설정시에도 후순위로 밀려났다. 때문에 48만가구의 임대주택 가운데 IMF 외환위기를 전후해 12만여가구가 부도나면서 임차인들이 보증금 등을 되돌려받지 못해 말썽이 잦았다.

임대주택의 분양전환시 임대사업자와 입주민 사이에 분양전환 가격을 놓고 흔하게 벌어지던 분쟁을 없애기 위해 자치단체장이 위원장을 맡는 임대주택 분쟁조정위원회를 의무적으로 설치해야한다.

분양전환 가격은 건설 원가와 분양전환 당시 감정가격의 절반 수준에서 책정하도록 돼 있으나 가격을 놓고 사업자와 임차인 간에 심한 줄다리기가 벌어지곤 했다. 이와 함께 임대주택법 개정안은 임대주택사업자의 범위를 건설업체에서 일반인으로 넓혔다. 서민층의 주거안정을 위해 임대주택 건설을 활성화하려는 것이다.

기존에는 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공사나 건설업체가 국민주택기금 등을 지원받아 임대주택을 건설해왔고, 일반인은 기존 주택을 구입하거나 새 주택을 분양받은 뒤 임대사업자로 등록해 소규모로 임대사업을 할 수 있을 뿐 임대주택 건설은 제한됐다. 개정안은 자금력이 있는 사람들이 주택임대사업을 목적으로 하는 조합을 결성해 임대주택을 건설·임대할 수 있도록 한 것이다. 이를 위해 임대주택조합제도가 도입됐다.

조합을 설립하기 위해서는 시장·군수·구청장 등 지방자치단체장의 인가가 필요하다. 회계감사를 받고 이를 자치단체장에게 보고해야 한다. 임대주택조합도 국민주택기금 등의 지원을 받을 수 있으며 건설업체 등과 공동사업도 가능하다. 하지만 임대주택 건설에 일반인들이 얼마나 뛰어들지는 미지수다. 선분양방식이 아니기 때문에 막대한 자금이 필요한 데다 수익성이 낮아 업체들도 꺼리고 있기 때문.

건설업체 한 관계자는 "분양전환할 때쯤 돼야 겨우 손익을 맞출 정도다. 임대아파트는 주로 땅값이 저렴하거나 기반시설이 제대로 갖춰지지 않은 곳에 들어서기 때문에 자산가치가 크지 않아 분양에 애를 먹기도 한다"고 말했다. 임대주택 개정안은 조합의 설립방법·절차, 조합 구성원의 자격, 조합의 운영·관리 등을 정한 시행령 개정을 거쳐 내년 5∼6월부터 시행될 전망이다.

박원갑 기자

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