Q. 서울 지하철 2호선 방배역 부근인 서리풀공원쪽 대지 1백평,연면적 68평짜리 단독주택이다.낡아 아파트로 이사가려고 생각했지만 단독에만 살아서 선뜻 내키지 않는다.옆에 있는 단독주택 5가구도 역시 낡았다.(김지윤·서울 서초구 방배4동)
A. 현장은 교통·학군이 좋고 공원이 있어 환경이 쾌적하다. 2004년이면 서초역과 내방역을 잇는 지하차도가 완공돼 도심 진입이 훨씬 수월해진다.
따라서 기존 주택을 활용하되, 투자비를 줄이기 위해 사업지와 붙어 있는 5가구를 합쳐 빌라트(아파트와 빌라의 합성어로 5층 이상의 공동주택)를 지을 만하다. 지주 6가구를 뺀 나머지를 일반 분양해 부족한 건축비 등을 충당하면 된다.
하지만 이 방법은 가구별 지분구성부터 사업 규모 검토·설계·시공·분양까지 사업과정이 복잡하다. 따라서 개발계획부터 분양까지 총괄 관리해주는 PM(Project Management·개발사업관리)전문업체를 선정해 사업 전체를 맡기는 게 좋다.
현재 金씨를 포함한 6가구의 땅은 총 5백90평. 이 땅을 건폐율 30%, 용적률 2백32%를 적용해 빌라트로 설계하면 지하 1층·지상 9층 규모로 90~1백10평형 18가구를 지을 수 있다.金씨와 나머지 5명의 건축주는 1백10평짜리(전용면적 74평) 로열층 1가구씩을 우선 배정받는다.
신축 가구수가 20가구를 넘으면 주택건설촉진법에 의해 사업승인 대상이 되므로 19가구 이하로 짓고, 가구당 전용면적이 74평(2백45㎡·단층)을 초과하면 고급주택으로 분류돼 취득세가 5배 중과되므로 규정 면적을 넘지 않는 게 좋다.
총투자비는 공사비,설계·감리비, PM수수료 등을 합쳐 92억4천여만원 정도. 공사가 끝날 때쯤이면 건축주분 6가구를 뺀 12가구를 인근 빌라 시세인 평당 1천2백만원에 일반분양하면 1백35억9천여만원이 들어온다. 여기서 투자비를 뺀 43억5천여만원을 7억2천여만원씩 6가구가 나눈다. 초기투자비용은 시공업체가 대고 나중에 분양대금에서 제하는 방식을 택하면 된다.
건축주 6명은 로열층(평당 1천2백50만원)을 차지함으로써 단독주택(시세 9억원)을 갖고 있을 때보다 4억8천여만원 이상 시세상승이 기대된다. 1백10평짜리 집 한 채를 얻고도 가구당 총 12억원의 수익을 올릴 수 있는 셈이다.
◇체크 포인트=공동 개발 형태로 연립주택이나 빌라트를 지어 분양하려면 조망·교통·학군 등 입지여건이 좋아야 한다. 강남권에서는 서리풀공원을 끼고 있는 서초구 방배·서초동 일대, 서초구 잠원동 잠원공원 일대, 강남구 논현동 학동공원 일대가 유망하다. 양재천과 대모산·우면산 인근과 개포동·청담동 일대도 좋다.
컨설팅=MMD(02-578-3123)·정리=서미숙 기자
