Q : 서울 강남구 청담동 로데오거리 부근 이면도로 변에 낡은 2층짜리 건물(대지 97평)이다. 현재 부동산중개업소와 음식점에 세를 주고 있는데 다른 쪽으로 개발하고 싶은데. (이철진.강남구 청담동)
A : 이쪽은 20~30대를 중심으로 유동인구가 많고 상권도 넓어 이면도로변에도 음식점이나 커피숍 등이 즐비한 만큼 젊은이들을 대상으로 한 업종 유치를 고려해 볼만하다.
하지만 대로변이나 로데오 거리 쪽보다는 접근성이 떨어지므로 비슷한 업종을 한 데 모아 임대 수요와 수익성을 동시에 노릴 수 있는 '테마 개발'이 적합하다.
로데오 거리를 오가는 20~30대 여성부터 주변 아파트 및 빌라촌 거주자까지 흡수할 수 있는 여성 전용 테마빌딩을 짓는 게 제격이다.
최근 각광받고 있는 피부미용센터나 성형외과를 포함한 여성대상 업종을 한 데 모아 부동산 가치를 높일 수 있기 때문이다.
건폐율(59%)과 용적률(2백44%), 사선제한 등을 고려해 지하 1층.지상 5층에 연면적 2백86평 규모의 테마상가를 지을 수 있다.
주차대수는 법정기준(6대)보다 많은 10대 정도로 해 주고객층인 자가용 소유자들이 이용하기 쉽게 하면 좋다.
건물 완공 후 1층은 화장품.의류매장,2층 헤어숍,3층 피부미용센터,4층 성형외과,5층에는 퓨전 레스토랑을 들이면 된다.
건물을 짓는 데 들어가는 비용은 건축비.토목공사비.주차장 설치비.보존등기비 등을 합쳐 8억6백12만원 정도로 예상된다.
완공 후 예상임대수입은 주변 전셋값을 기준으로 보면 1층은 평당 8백만원, 2층 4백만원, 3~5층은 3백만원씩이므로 월세로 계산하면 보증금 3억7천만원에 월 1천7백여만원선이다.
연간 수익(세전 기준)을 기준으로 1억7천여만원을 벌 수 있기 때문에 그대로 둘 때(7천4백40만원)보다 두배 이상 수익이 늘어나는 셈이다.
◇ 유의사항=테마 빌딩인 만큼 업종 유치 계획과 건물의 디자인.기능이 맞아 떨어지도록 설계하는 것이 중요하다. 앞쪽을 모두 유리로 마감하거나 조망 엘리베이터 등을 설치해 외관을 차별화하는 것도 한 방법이다.
인터넷 홈페이지를 개설하고 할인쿠폰을 발행, 고객 유치에 나서야만 임대수익을 높일 수 있다.
부동산개발 전문업체인 ㈜MMD 송유근 팀장은 "테마개발은 건물을 지어 단순히 세를 놓거나 운영하는 것과 달리 주제.디자인.마케팅 전략까지 일관성을 가져야 주변보다 임대료를 높일 수 있고 뒤떨어지는 입지여건도 극복할 수 있다"고 말한다.
컨설팅=㈜MMD(02-578-3123)
정리=강황식 기자
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