[부실 근저당채권 매입시 주의할 점]

부실 근저당 채권 매입은 두마리 토끼를 함께 잡는 재테크다.

이 채권을 매입한 사람은 보통 담보로 설정된 물건을 경매에 넣어 투자금액을 회수하고 이 과정에서 추가수입을 올리게 된다. 물론 직접 경매에 참여해 낙찰하면 시세차익도 기대할 수 있다.

은행 이자와는 달리 채권차익에 대한 세금도 없다. 대부분 투자금에 대한 회수기간도 짧다. 앞으로 10년 동안 거래될 부실 근저당 채권 규모는 10조원에 이를 것으로 업계는 보고 있다.

이 물건은 외국투자회사들이 자산관리공사로부터 사들여 중개회사를 통해 일반인에게 판다.

텐커뮤니티(http://www.ten.co.kr)의 경우 지난 5월 이후 1백20억원어치를 팔았다.

이 재테크는 어떤 근저당 물건을 고르느냐에 성패가 달려 있다. 아파트는 감정가가 시세와 큰 차가 없어 수익률이 낮다. 반면 토지는 감정가가 시세의 60% 이하에 결정되는 경우가 흔하다. 높은 수익을 올리려면 토지에 설정된 근저당 채권을 노리는 게 낫다.

채권을 살 때는 해당 물건에 대한 분석이 필요하다. 우선 다른 용도로 전용허가가 가능한 땅인지를 살피고, 지적도와 실제 땅이 일치하는지도 확인해야 한다.

땅의 형태, 진입로 여부 등도 따져보고 실거래 시세도 꼼꼼히 조사하는 게 안전하다. 시세보다 저평가돼 있는 물건일수록 수익이 많이 나고, 낙찰 후 팔기도 쉽다.

이런 조건을 갖추면 경매에서 낙찰률이 높고 투자금의 회수가 빠르다. 또 1순위 근저당을 인수해야 배당액이 전액 보장된다는 점도 잊지 말아야 한다.

낙찰 예상가와 인수받은 근저당의 배당액을 비교해 할인 수익률을 따져보는 것은 기본이다.

경매에서 계속 유찰하면 낙찰가가 낮아져 투자 원금조차 회수하지 못할 수도 있기 때문이다. 전문가들의 도움을 받아 철저한 권리 및 가치 분석을 하는 게 위험을 줄이는 한 방법이다.

성종수 기자