[부동산 컨설팅] 재임차한 상가 권리금

Q 권리금을 주고 상가를 재임차해 옷가게를 하고 있는데 건물 주인이 비워달라고 한다.

건물 주인과 임대 계약을 한 것이 아니라 바로 직전에 장사하던 사람과 계약했다. 내부 장식.집기 등을 인수하는 명목으로 권리금 3천만원을 주었다. 권리금을 찾을 수 있나. 정희경 <부천시 소사동>

A 권리금은 임대료가 아니어서 받기 어렵다.

만약 임대차 계약서에 인테리어 비용 등 시설비를 반환해준다는 내용이 포함돼 있으면 받아낼 수 있다. 반대로 계약완료 때 원상 복구해준다고 약조했다면 처음대로 해놓아야 한다.

이번 경우 건물 주인과 임대차계약을 하지 않아 더욱 난감하다. 안나가고 버틴다 해도 건물 주인이 명도소송을 내면 상가를 비워줄 수밖에 없다. 설령 건물 주인이 재임대를 허용했다 해도 계약기간이 끝나면 비워줘야 한다.

재계약을 통해 계속 장사할 수 있을 것으로 생각하고 비싼 돈 들여 내부를 고쳤더라도 재계약이 안되면 나가야 한다. 물론 시설비도 요구할 수 없다.

그렇다면 재임대한 사람에게 권리금을 받아낼 수 있는가.

권리금은 시설비.집기 구입비 등의 명목으로 받은 것이어서 배상을 요구할 수 없다. 원가보다 권리금을 더 주었다 하더라도 다 자기 책임이다. 채산이 안맞는다고 판단되면 장사를 하지 말았어야 했다.

그러나 재임대를 한 사람이 임대기간 등을 고의로 속인 경우 손해 배상을 청구할 수 있다. 재임대 계약서에 명시된 계약기간이 허위라면 사기가 될 수 있다는 얘기다.

건물주인의 동의없이 재임대, 이른바 전대차(轉貸借)계약을 했다 해도 임대기간을 알렸다면 할 말이 없다.

재임대한 사람이 계약기간은 알렸지만 "여러 정황으로 볼 때 임대기간이 끝났더라도 재계약을 통해 계속 장사할 수도 있다" 고 말했다면 어떻게 되나.

이도 다 장사할 사람이 알아봐야 할 사안이어서 재임대를 놓은 사람에게 탓할 수 없다는 게 법조계의 주장이다.

특히 전대차는 건물 주인이 잘 허용하지 않는 등 위험의 소지가 많은데도 이를 제대로 알아보지 않고 계약한 것은 자신이 모든 불이익을 감수하겠다는 의미를 담고 있다는 것이다.

건물 주인의 동의를 받지 않고 재임대했다 해도 불법은 아니다. 이런 상가에 세든 사람은 건물 주인에게 대항할 수 없다. 건물 주인 입장에서 보면 불법 점유자인 셈이다.

권리금이 터무니 없이 비싼 경우는 어떤가. 이것도 크게 문제삼을 수 없다. 비싸면 계약을 하지 말았어야지 지금 와서 싸니 비싸니 해본들 아무 소용없다.

계약서 내용이나 계약 당시의 정황에 따라 다소 변수가 생길 수 있지만 질문 내용만으로는 권리금을 찾기 어려울 것같다.

최영진 전문위원