부동산 간접투자 바람…토지수익연계채권 2차분 동나

토지공사가 이달 3일부터 팔기 시작한 '토지수익연계채권' 2차분 5천억원어치가 발매 7일만에 모두 동이 나버려 화제다. 이 채권은 기본적으로 지급하는 표면이자 외에 토지공사가 보유중인 토지중 값이 많이 오른 것부터 단계적으로 매각, 그 차익을 추가이자로 지급하는 게 특징.

지난1월 1차분 매각때는 표면이자.중도환매 시기 등 조건이 썩 좋지않아 판매실적이 3백25억원으로 목표액인 2천억원에 크게 못미쳤지만, 이번 2차분의 경우 여러 조건을 개선한데다 최근 부동산 경기가 좋아질 것이란 기대감이 높아지며 기관 (4천9백10억원 매입) 및 개인투자자 (90억원 매입) 를 모두 끌어들이는데 성공했다.

◇ 왜 인기를 모았나 = 공공기관인 토지공사가 발행하는 채권이라 믿을 만하면서도 괜찮은 수익률을 기대할 수 있는 상품이기 때문. 우선 연 5%의 표면이자를 3개월마다 받는데다, 추가로 토지매각에 따른 차익을 1년마다 한번씩 받게된다.

최근 경기회복에 따라 땅값 상승 가능성이 높아진 점을 고려할 때 채권의 예상수익률은 대략 땅값이 10% 오르면 13.3%, 15% 오르면 17.5% 가량 된다는 게 토지공사측의 설명.

게다가 불가피한 이유로 만기전에 중도환매하거나, 만기때 땅값이 오히려 떨어진다해도 최소한 3년만기 국고채 이자 이상을 최저수익률로 보장해준다. 이 정도면 최근의 저금리 추세를 감안할 때 매력적인 수익률이라고 채권 판매를 대행한 삼성증권 등은 말한다.

다만, 이 채권은 지난해 발매됐던 중소기업진흥채권과 달리 무기명인 점을 이용, 세금부담 없이 상속.증여할 목적으로 이용하긴 곤란하다. 채권자체는 무기명이지만 실물을 발행하지않고 증권사의 위탁계좌로 등록해주다보니, 계좌개설때 실명확인이 필요하기 때문.

◇ 중도환매는 어떻게 하나 = 1차분 발행때는 만기가 10년에, 중도상환 신청도 5년이후에나 할 수 있어 환금성및 유동성이 너무 떨어지는 단점이 있었다. 하지만 이번 2차분은 만기도 7년으로 줄어든데다 3년째부터 해마다 한번씩 총 4회에 걸쳐 중도상환 청구를 할 수 있도록 조건을 대폭 개선했다.

최초의 중도상환 청구는 3년째인 2002년 4월20일 (발행일인 5월20일의 한달전) 부터 1주일간 토지공사 부동산금융팀 (0342 - 738 - 7509) 또는 판매대행 증권사 창구에 하면된다.

◇ 향후 전망 = 토지공사가 토지연계수익채권 3차분 발행을 계획하고있는 것은 물론 보유 토지가 많은 지자체및 각 금융기관들마다 이와 유사한 부동산 간접투자상품을 발행할 계획을 세우고있다.

일반인들이 부동산을 직접 사고파는 투자를 하려할 경우 땅값 하락에 대한 위험과 취득.등록.양도세 등 세금부담이 문제가 된다.

그러나 이같은 부동산 간접투자상품들은 일정 수익을 안정적으로 보장해주는데다 세금경감의 효과도 있어 눈여겨볼 만하다.

신예리 기자