地主와 錢主의 공동개발 붐

중앙일보

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개발비용을 최소화하고 사업의 위험부담을 줄이는 IMF형 개발사업이 속속 등장하고 있다. 토지를 장기 임대해 상가.음식점 등을 짓는 토지주.사업자 조인트 벤처방식이 선뵈이는가 하면 일반인이 투자클럽을 만들어 사업자로 나서는 주주형 개발사업, 지주는 땅을 대고 건설회사는 공사를 해 나중 수익금을 나누는 지주공동 사업 등이 IMF시대의 인기 부동산 개발사업으로 떠오르고 있다.

사업자는 초기 투자비를 적게 들이면서 사업을 추진할 수 있고 토지주는 안팔리는 땅을 쉽게 처분한다든가 돈 한푼 안들이고 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 게 사업의 메리트다.

◇조인트 벤처방식 = 토지 소유자는 사업자에게 땅을 일정기간 (10년 안팎) 임대해주고 사업자는 땅을 빌려 수익사업을 벌이는 개발방식. 땅을 놀려 토지관련 세금만 물었던 토지주는 되레 토지 임대수입을 올리게 되고 사업자는 적은 투자비로 일정기간 안정적으로 사업을 할 수 있는게 특징. 토지임대기간이 끝나면 건물을 철거해 원래대로 나대지 상태로 만들어줘야 하지만 토지주가 원할 경우 건물을 그대로 넘겨줄 수 있다.

물론 재계약을 통해 토지임대기간을 연장하는 방법도 있다. 수목건축의 서용식 사장은 "현재 서울 내발산동 (웨딩플라자).인천시 부개동 (자동차수리점).강남역부근 (스테이크전문점) 등 세군데서 사업을 추진하고 있는데 자신들의 땅을 조인트 벤처방식으로 개발하고 싶다는 문의가 요즘 부쩍 많아졌다" 고 말했다.

◇주주형 주택임대사업 = 2억원 안팎의 자금을 가진 소액투자자들이 모여 주식회사 형태의 법인을 설립한뒤 적절한 땅을 매입해 아파트.연립주택 등 임대주택을 건설.운영하는 개발방식이다. 지주도 주주로 동참한다.

효경H&C의 이승계 사장은 "임대주택사업을 여러명이 추진할 경우 사업의 효율성을 높이고 사업의 위험을 분산시킬 수 있는 장점이 있다" 고 말했다.

이 방식은 정부의 혜택도 많다.

건설 임대주택사업으로 분류돼 연리 3%짜리 국민주택기금을 가구당 2천만원까지 지원받고 취득.등록.양도세도 완전 면제된다.

또 완공후 투자비의 10~15%정도의 임대수익도 보장된다. 10명의 주주가 1인당 2억원씩 출자할 경우 땅 5백평을 매입해 전용면적 18평이하의 임대주택 50~70가구를 지을 수 있다.

◇지주공동사업 = 땅 주인이 건축비가 없을 경우 시도할 수 있는 개발방식이다. 지주는 땅을 대고 시공사는 공사를 담당한다.

이 방식은 종전에도 아파트등 대규모 개발사업에 적용됐으나 근래들어 자투리땅 개발에 큰 인기를 얻고 있다.

지주와 시공사가 합의만 이루어지면 곧바로 사업이 가능하다는게 특징이다.

그만큼 자금회수가 빠르다는 얘기다. 지주는 공사비를 대물로 지급, 돈 없이도 개발이 가능하다.

분양이 안될 경우 지주는 빌린 돈에 대한 이자부담이 커지고 시공사는 공사비 회수가 어려운 것이 단점이다. 건국컨설팅 유종률 사장은 "지주공동사업은 정확한 투자분석이 우선이며 이때 입지가 가장 중요하다" 며 "하지만 분양이나 임대성이 좋은 경우 지주.시공사 모두 혜택을 볼 수 있다" 고 말했다.

도움말 = 수목건축 (02 - 578 - 3777).효경H&C (02 - 3443 - 5445).건국컨설팅 (02 - 539 - 0033)

하지윤 기자