시설·도로 고친 골프장이 ‘숨은 가치주’

골프회원권은 특정 골프장을 이용하기 위한 필수조건이기도 하지만, 경우에 따라서는 훌륭한 재테크 수단이 되기도 한다. 특히 상위계층의 선호도나 소비성향 등을 반영하는 ‘소비 바로미터’로 주목 받고 있다. 이에 따라 골프회원권도 주식·부동산 등과 더불어 경제지표로서 충실히 역할하고 있다는 분석이다. 최근 들어 수도권을 중심으로 골프회원권 값이 뛰면서 이에 관심을 갖는 수요자도 늘었다. 회원권 가격 동향부터 좋은 회원권 고르는 요령, 유망한 골프장 등 골프회원권 투자의 ABC를 정리했다.

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1997년 외환위기 이전까지의 골프회원권은 지속적인 상승세만을 거듭해 왔다. 공급이 턱없이 부족했던 시절이니 회원권의 높은 희소가치가 상승세의 근본적인 요인이었다. 그러다 된서리를 맞은 것이 외환위기 때다. 이때 처음으로 회원권 값도 하락할 수 있다는 사실을 경험했고, 이후 골프회원권은 보유기간이 짧아지면서 회전율이 높아졌다.

연초 대비 30%나 올랐는데? … 경기 영향 받겠지만 상승세 이어질 듯 #골프회원권 투자 ‘나이스 샷’하려면…

골프 시장도 급격하게 달라졌다. 이른바 ‘골프 대중화’라는 기치 아래 골프장 공급량이 늘어났다. 이러면서 회원권의 종류도 정회원뿐만 아니라 특별회원·주중회원 등으로 세분화됐고 거래량 역시 급증했다. 투자자로서는 선택의 폭이 넓어졌다고 할 수 있겠다. 특히 최근 들어선 골프회원권은 꽤 수익률이 높은 투자 수단으로 각광 받고 있다.

가령 “지난해 겨울 회원권을 샀는데 벌써 1억원이나 올랐다”거나 “(회원권 값이 올라) 골프 하기보다 골프장 둘러보는 게 더 좋다”는 얘기도 자주 들린다. 모두 매수 타이밍이 좋았다는 얘기다.

봄기운 완연한 회원권 시장

골프회원권 시장에는 봄기운이 완연하다. 에이스회원권거래소가 전국 116개 골프장, 176개 종목의 등락을 지수(기준점 2005년 1월 1일)로 만든 에이스피(ACEPI) 지수는 올해 초 1067에서 5월 초 현재 1340대로 껑충 뛰었다. 불과 4개월 새 30% 넘게 급등한 것이다<그래프 참조>.

지난해 말 대비 올해 4월 중순 산정 기준 회원권 시가총액은 26조5000억원으로 4조7000여억원, 21%가량 상승했다. 같은 기간 주식시장의 상승률 약 8%를 훨씬 뛰어넘는다. 그리고 이런 상승세가 꾸준히 이어질 것이라는 낙관론이 나온다. 경기도 용인의 한성컨트리클럽은 연초 9300만원 하던 회원권 가격이 1억5000만원으로 불과 3개월 만에 61%가 올랐다.

한성컨트리클럽은 수도권이라는 좋은 입지에 최근 클럽하우스를 리모델링하고 5인승 승용 카트를 도입하면서 골퍼들의 인기를 끌고 있다. 올해 안에 코스 레이아웃까지 변경할 예정이라 기대감은 더 커지고 있다. 비에이비스타·캐슬파인·몽베르 등 골프장도 50~60%의 급등세를 보이고 있다.

대중 골프장뿐만 아니다. 이른바 10억원대를 호가하는 ‘황제 회원권’들도 가격 회복세를 보이고 있다. 지난해 10억원대까지 떨어졌던 남부컨트리클럽은 5월 초 현재 14억3000만원까지 회복했다. 이스트밸리 역시 7억원대까지 떨어졌다가 지금은 13억4000만원까지 치솟았다. 주식이나 부동산보다 수익률이 더 짭짤한 셈이다.

이런 상승 배경은 어디에 있을까?

먼저 회원권 시세가 워낙 크게 떨어졌기 때문이다. 글로벌 경제위기에다 국내 건설경기 침체 등으로 회원권 가격은 고점 대비 40%까지 하락한 상태였다. 지난해 상반기 1715였던 ACEPI 지수는 43%나 급락해 977까지 떨어지기도 했다. 특히 수도권의 인기 클럽은 매도자들의 투매로 50~60% 시세가 하락했다.

그러던 것이 지난해 말부터 금융시장이 서서히 진정되면서 관망세로 일관했던 매수자들이 재빠르게 저가 매수에 동참하면서 상승폭을 키워 나갔다. 지난해 회원권 시장의 낙폭 과대에 따라 새해가 되자마자 저가 매수세 유입이 눈에 띄게 늘면서 시세 상승을 이끈 것으로 풀이된다.

이들은 무차별적인 투매로 하락폭이 가장 깊었던 수도권 인기 클럽들로 매수세가 쌓이면서 급등세를 주도했다. 수급 요인도 작용한다. 연간 골프장 내장객 수가 2000만 명을 넘어섰고, 200만 명에 이르는 골퍼 수에 비해 수도권 골프장은 여전히 태부족이다. 그만큼 골프회원권의 ‘희소성’이 유지되고 있는 것이다. 공급이 절대 부족인 상황에서 가격은 당연히 오르게 돼 있다.

유동성 장세 따른 급등세 부담

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최근 에이스피종합지수 변화 추이

이런 현상은 골프 비수기이면서 시장에서는 ‘탐색기’라고 할 수 있는 연초부터 나타났다. 매수자들은 신년 기대감과 함께 가격 메리트가 상대적으로 높은 겨울철, 특히 1월에 집중적으로 ‘골프장 사냥’에 나섰다. 수요와 공급의 불균형이 커질 수밖에 없었고 결국 시세 상승으로 이어졌다.

그러면 앞으로는 어떻게 될까? 시장 분위기는 좋지만 투자자들은 ‘혹시나 꼭지를 잡는 것 아니냐’는 불안감을 품을 수도 있다. 그래서 선뜻 추격 매수에 나서기도 부담스럽다. 여기서 관건은 불확실한 외부시장의 악재들에 대한 충격을 어떻게 흡수하느냐다. 글로벌 경제위기에서 비롯된 국내 경기침체와 이에 따른 회원권 시장의 파장은 당분간 유지될 것이다.

여기에다 정부의 서비스 수지 개선과 관련한 조세제한특례법 적용과 골프장 건설 규제 완화 같은 정책 변수도 고려해야 한다. 2분기 골프회원권 시장은 큰 변동 없는 소폭의 등락을 거듭하는 횡보세가 예상된다. 봄철 시즌 매수세는 이미 1~2월에 걸쳐 상당 부문 매입이 완료됐다. 또 통상적으로 2분기 시장의 상승세를 이끄는 법인 매수세가 올해는 부진할 것으로 예상되기 때문이다.

다만 유동성 장세에 따른 기대치 이상의 상승세는 부담거리다. 이것이 실거래자들 사이에서 부담감으로 작용해 시장의 거래 활성화가 위축될 수 있다. 그렇다고 시세가 다시 급락할 가능성은 매우 낮다. 가격 메리트가 여전히 존재하고 있고, 매도 문의에 비해 서너 배 이상 쌓이고 있는 저가 매수세도 하락세를 예상하기에는 어려운 대목이다.

호재 보유주 역시 여전히 매력적이다. 특히 입지가 좋고 저평가 메리트가 부각된 중저가 옐로칩을 중심으로 투자 대상 리스트에 올려놓는 것이 바람직하다. 주요한 유망 투자 대상으로는 렉스필드(경기도 여주)·가산노블리제(경기도 포천)·크리스탈밸리(경기도 가평)·천룡(충북 진천) 등이 꼽힌다<상자 기사 참조>.

이들은 인근 골프장에 비해 상대적으로 저평가됐거나 시설 개·보수, 도로 여건 개선 같은 ‘호재’로 주목 받고 있다. 아울러 마이다스밸리·프리스틴밸리·아난티서울 등 강북권과 가평·청평 일대 골프장도 유망 투자처로 꼽힌다. 과거엔 상습 정체지역으로 기피 대상이었으나 최근 신설도로와 기반시설들이 집중되면서 호재가 이어지고 있어서다.

주말 부킹 예약률이 월 3회 이상으로 활용 가치가 높은 것도 장점이다. 반면 매도자 입장에서는 사용 빈도가 낮은 물건은 선별적으로 고점 매도를 고려해 볼 수 있다. 매수자들은 호가가 많이 오른 매물을 추격 매수하기보다는 일시적인 조정을 기다렸다가 금액을 조율하거나, 좀 더 우량한 매물로 업그레이드하는 식의 트레이드 거래가 유용할 것이다.

서울 근교의 급등한 물건보다는 외곽 지역에 위치한 골프장이더라도 주변 개발 호재와 사용 가치가 뛰어난 회원권을 물색하는 것도 방법이다.

골퍼에게 적당한 재테크

골프회원권 재테크는 골퍼들의 전유물이라고 보는 것이 맞다. 골프를 하지 않는 사람이 막연하게 회원권을 사서 오르기를 바라는 것은 투자라기보다는 투기에 가깝다. 또한 회원권 재테크는 기본적으로 투자와 이용 가치를 병행해야 성립된다. 회원권의 일차적인 가치는 골프장 이용 기회와 함께 그린피 할인 혜택에 있다.

여기에다 코스와 접근성, 회원 서비스 등이 회원권 가격을 결정한다. 따라서 이용 만족도가 높은 골프장이 높은 시세를 형성하게 되며, 반대의 경우는 하락하게 된다. 이처럼 이용 가치에 준해 회원권 가격이 결정되는 것이 절대적이기 때문에 골프를 하지 않는 사람이라면 골프장 정보나 시장의 흐름을 읽기가 대단히 어렵다.

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골프가 대중화하면서 회원권 거래량 역시 늘었다. 특히 최근 들어 수익률이 높은 투자 수단으로 관심을 끈다.

아울러 투자수익을 좇는 투자보다는 골프장 이용에 대한 혜택과 그린피 할인을 통한 보유 가치의 극대화라는 측면에서 접근하는 것이 좋다. 회원권 시세가 상승함에 따른 이익 창출은 부가적인 수익이라고 보는 것이 현명한 선택이며 회원권 투자는 중·장기적인 이용가치와 병행하는 것이 바람직하다.

재테크 측면에서 볼 때 수요와 공급은 중요한 척도가 되는데 최근의 신설 골프장 건설 계획은 양적인 면에서 압도적이라 할 수 있다. 골프장의 빠른 증가세는 회원권의 가치와 시세에 절대적인 변수가 될 것이지만, 수요자의 입장에서는 선택과 이용 기회의 증가라는 면에서 반가운 소식일 수도 있다.

문제는 상품의 정밀한 가치 분석을 통해 변화를 기회로 만들어야 한다는 것인데, 진정한 옥석을 가리는 전문가의 조언과 분석이 필수적이다. 최근 신설 골프장 분양의 경우 기존 골프장의 회원권 분양가와 비교하면 상대적으로 높은 금액으로 분양되고 있는 곳들도 많다. 따라서 코스 수준은 물론이고 입회금의 반환 조건 등을 꼼꼼히 따져봐야 안전한 투자 상품이 될 수 있다.

특히 분양금액에 대한 반환조건이 뚜렷한 상품을 고르는 것이 좋다. 이래야 실리와 안전성을 동시에 잡는 투자가 될 수 있다. 골프회원권 투자와 관련해 유의해야 하는 포인트가 최근 시장 트렌드의 변화다. 회원권 보유 패러다임이 바뀌고 있는 것이다. 골프장이 늘어날수록, 골프 인구가 많아질수록 골프나 골프회원권에 대한 의식도 변화하고 있다. 최근 들어 그 변화는 더욱 눈에 띈다.

달라지는 시장 트렌드

1990년대부터 이어진 비즈니스 목적의 주말 예약이 골프장 선택의 절대적 요인이었다면 이제는 서서히 가족과 함께 하는 레저로서의 골프로 인식이 전환되는 중이다. 이에 따라 오로지 근거리의 부킹 잘 되는 골프장만을 선호하던 것에서 경치 좋고 다양한 시설을 갖추고 있는 리조트형 골프장에 대한 선호도가 높아져 간다는 것이다.

이 같은 인식 변화와 더불어 훌륭한 시설과 서비스를 갖춘 퍼블릭 골프장도 기존의 주말 부킹 전쟁에 대한 해소 대안으로 떠오르고 있다. 회원제 골프장 역시 대단히 빠른 속도로 증가하고 있어 시장 환경이 다양하게 바뀌고 있다는 점에서 회원권 보유 개념을 변화시키고 있다는 것이다.

이 밖에도 법인체의 풍부한 여유자금이 초고가형 골프장 시세를 상승시키는 주된 원인이었으나 금융위기 이후에는 시세 하락의 변수로 작용하고 있다. 이처럼 시장 상황이 급변하면서 최근에는 실질적인 개인수요층이 시장의 변화를 주도하는 양상을 보이고 있어 접근성이 탁월한 근거리 골프장이나 숙박 체류형 골프장에 관심이 집중되고 있다는 점이 눈에 띄는 대목이다.

이는 회원권 보유의 패러다임이 또 한번 변화하고 있음을 의미한다. 접근성이 탁월한 근접 골프장이나 체류형 종합리조트 골프장은 비즈니스 목적보다는 가족형 또는 친목형 모델이라고 할 수 있다. 주된 보유층은 법인보다는 개인이 월등하게 많으며 장기적으로 보유한다는 것이 특징이기도 하다.

결론적으로 골프와 회원권에 대한 인식이 변화하면서 이용가치에 부합하는 회원권인지, 입지는 만족스러운지, 모기업의 자금력은 충분한지, 그리고 노후까지 이용할 만한 가치가 충분히 있는지 등을 꼼꼼히 따져보는 회원권 보유전략이 필요한 시점이다. 골프장 건설이 러시를 이루고 공급이 수요 증가율을 앞지르면서 회원권 선택에 보다 신중을 기해야 한다.

회원권의 옥석을 가리는 데 기준이 될 만한 우량회원권의 몇 가지 원칙을 알아보자. 우선 회원 중심으로 운영되어야 한다. 회원의 의견이 골프장 운영에 충분히 반영될 수 있어야 한다는 것이다. 둘째, 영업이익보다는 최상의 코스 컨디션 유지를 우선으로 하는 곳이어야 한다. 적절한 내장객 조절로 원활한 플레이를 보장하고 코스 상태 역시 회원이 만족할 만한 수준을 유지할 수 있어야 한다는 것이다.

셋째는 서비스의 질이다. 클럽하우스에서건, 코스에서건 양질의 서비스를 제공할 수 있어야 한다. 이 밖에도 종합 리조트형 회원권이라면 시설 재투자를 보장하는 모기업을 선택해야 하며 어떤 경우에도 입회보증금을 책임지고 반환할 수 있는 능력이 있어야 우량회원권이라 할 수 있다.

투자 대상으로 ‘뜨는 골프장’ 10선

골프회원권은 이용 가치가 최우선이다. 그러나 최근의 가격 상승을 보면 꽤 솔깃한 투자 수단이 되기도 한다. 투자 측면에서 앞으로 주목해볼 만한 골프장 10곳을 추천한다. 렉스필드: 웅진그룹 소유의 27홀 골프장이다. 이른바 ‘곤지암의 빅3’인 이스트밸리, 남촌에 비해 저평가되어 있다. 이스트밸리, 남촌 등과 비교할 때 홀당 회원 수·운영 주체·서비스 등에서 차이가 거의 없는 골프장이다.

레이크사이드: 한때 대표적인 최고가 클럽이었지만, 신흥 클럽들에 밀려 고전하는 상황이다. 그러나 실질적인 이용 가치인 예약률과 접근성이 탁월하다. 최근 서비스 개선과 진입로 확장 등으로 이용 만족도가 높아졌다는 평가다.

신원: 대표적인 회원 주주제 골프장이다. 수익 위주의 운영이 아니라는 점에서 중·장기적으로 안정감을 주는 운영 모델이다. 길고 넓은 27홀 코스가 매력적이다.
가산노블리제: 경기도 포천에 조성되고 있는 27홀 회원제 골프장으로 유일하게 추천된 신설 골프장이다. 세계적인 골프코스 설계회사인 ‘골프플랜’이 디자인한 다이내믹한 코스로 주목 받고 있으며, 분양금액이 상대적으로 낮아 투자 메리트가 높다는 평가다.

크리스탈밸리: 경기도 가평에 위치한 골프장으로서 운영과 서비스, 모기업의 신뢰도 면에서 탁월하다. 운영 능력과 서비스 측면에서 안정감을 주고 있으며, 경춘고속도로가 개통되면 향후 상승 여력이 크다. 천룡: 국내 최초의 노부킹 시스템을 정착시킨 골프장이다. 충북 진천에 위치하고 있지만 평택~음성 간 고속도로 개통 시 경기도권에 준하는 접근성을 자랑한다.

운영과 코스 면에서 훌륭한 골프장으로 평가 받고 있다. 오크밸리: 복합 리조트형 골프장의 대명사로서 매머드급 코스를 자랑한다. 고급 리조트로서의 이미지 관리가 뛰어나며 코스의 다양성도 경쟁력이다. 실제 가치에 비해 지나치게 저평가되어 있다는 평가다.

제일: 인천·안산지역의 인접지 골프장으로서 대표적이다. 안정감 있는 코스와 더불어 최근 클럽 하우스를 리뉴얼했으며, 운영에 있어 변화를 도모하는 모습이 좋다. 인접지 중소업체들의 경기 회복에 따라 크게 상승할 여지가 있다.
한성: 서울 인접지 클럽으로서 전통 명문으로 알려져 있는 27홀 코스다. 서비스 부문의 취약성과 시설 노후로 인한 단점을 보완하면서 시세 상승이 예상된다. 안양베네스트 출신의 임낙규 사장 영입과 클럽하우스 리모델링, 전동카트 도입 등 많은 변화가 있다.

몽베르: 원거리 클럽으로서의 이미지가 강하지만, 훌륭한 코스가 높은 평가를 받고 있다. 접근성이 점차 개선되고 있으며, 저가권에서 가장 탁월한 주말 예약률을 자랑한다. 지속적인 상승세가 예상된다. 선정: 에이스회원권거래소

우량 회원권의 조건

이용 목적에 따라 회원권 가치도 달라진다. 어떤 용도로 회원권을 사용하며 그 목적에 얼마나 부합하느냐에 따라 우량과 불량이 나뉜다는 것. 최근 에이스회원권거래소와 골프다이제스트가 골퍼 1246명을 대상으로 한 회원권에 관한 공동 설문조사에서 회원권 선택의 기준을 묻자 원활한 부킹을 단연 1위로 꼽았다. 보유하고 있는 회원권에 대한 가장 큰 효용으로도 부킹, 가장 큰 불만으로도 부킹을 선택했다. 그 다음으로 교통 여건, 시설과 서비스, 그린피 등을 꼽고 있다. 특히 ‘자산가치 하락’이라는 항목에 대해서는 9%만이 불만 이유로 선택해 재테크보다는 본질적인 라운드 수요를 우선한다는 것을 알 수 있었다. 회원권 컨설턴트들은 ‘적어도 이 정도는 돼야’ 우량 회원권의 조건을 갖추고 있다고 제시하고 있다.

■ 홀당 회원 수는 20명을 넘지 않아야 한다.
■ 7분 이상의 티오프 간격과 고객이 티잉 그라운드를 선택할 수 있어야 한다.
■ 캐디의 서비스 수준은 최소 80% 이상의 고객이 만족할 수준이어야 한다.
■ 클럽하우스 내의 서비스는 누구라도 불편함을 느끼지 않을 정도여야 한다.
■ 숙박체류형 회원권의 경우 가족 휴양시설이 포함되어야 한다.

골프회원권이란?

회원권이라고 다 같은 회원권이 아니다. 모두 법적 보호를 받을 수 있는 것도 아니다. 회원권의 정식 명칭은 ‘특정시설이용권’이다. ‘체육시설 설치 및 이용에 관한 법률’이 정한 바에 따르면 골프장 시설에 대한 물권이 아니며 사업주와 상호 약정된 이용, 예탁금 반환 등을 요구할 수 있는 채권적 권리이자 유동성 기타자산으로 분류된다.

골프장과 부속 시설에 대한 ‘소유’가 아닌 배타적 ‘이용’ 권리이기 때문에 통상 ‘보유한다’고 말한다. 다른 일반적인 채권 채무와 비교해 권리가 축소되는 제3채권으로 분리된다. 골프장 회원이라 함은 물론 골프장 시설을 위해 투자비용을 부담하고 그 골프장을 우선적으로 이용한다는 뜻이 되겠다.

송용권 에이스회원권거래소 전략기획실장·sky@acegolf.com

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