서울시가 12일부터 전격적으로 다가구.다세대주택의 건축기준을강화하자 기존 단독주택시장이 얼어붙으면서 새로운 개발방안에 대한 연구가 활발하다.
일선 중개업소들은 이번 조치를 「다가구주택에 대한 사망선고」로 받아들이며 더이상의 개발은 불가능할 것으로 예상하고 있다.
그러나 임대수익이 감소하는 것은 분명하지만 그래도 길이 있다고들 한다.전문가들이 제시하는 방안을 소개한다.
서울시의 조치가 나온 직후 서울강서구화곡동을 비롯한 구옥들이밀집한 지역에는 매기가 완전히 실종됐다.이미 건축허가를 받은 필지는 값이 올라간다.
화곡동 양문부동산 조병욱사장은 『건축강화시기를 11월로 예상한 사람들이 구옥을 사 미리 건축허가를 받으려 했으나 지금은 포기한 상태』라며 『앞으로 가격도 떨어지지 않을 수 없을 것』이라고 말했다.
***대안 ▶인접필지와 공동개발하자=기준강화로 50평내외의 소규모필지는 대지경계선과의 이격거리.주차장등을 따져 도저히 채산성을 맞출 수 없다는게 공통된 시각이다.예전보다 무려 40%이상 수익성이 떨어진다는 분석이다.단독주택외에 다른 용도로 개발하기가 사실상 불가능하다는 것이다.따라서 인접필지와 땅을 합쳐 1백평안팎으로 만든다면 개발이 훨씬 쉬워진다.다가구 뿐만 아니라 다세대주택도 가능하다.
▶큰 평은 별 문제가 없다=80평이상 되는 비교적 큰 땅은 수익성 감소폭이 50평안팎의 땅보다 덜하다.다가구나 다세대주택을 지을 때 예전에도 20가구미만에다 연면적 2백평이하로 제한돼 있어 개발에 열의를 보이지 않았다.여유공간이 너무 많이 생겨 토지를 최대한 활용하지 못한다는 판단에서였다.
따라서 예전의 여유공간을 활용해 주차장이나 이격거리 강화기준등을 적용한다 하더라도 종전과 큰 차이가 없다는 말이다.
실제로 서울용산구한남동 80평의 대지에 다세대주택을 지을 때종전보다 수익률이 5.8%만 떨어지는 것으로 나타났다.
<표참조> 연면적.가구수가 줄어들고 주차대수가 늘어났지만 그만큼 투자비중 건축비가 줄어들어 수익성 감소폭이 작다는 말이다.가구별 면적을 키우면서 평당건축비도 20만원 더 들여 수준을고급화했다.
이 건물의 건축주는 아예 분양을 하지 않고 주택임대사업자(건설임대사업자)로 등록해 임대사업을 계획하고 있다.투자비만큼만 보증금으로 받고 나머지는 월세로 돌린다면 월3백만원의 고정소득을 올릴 수 있다.임대사업자에 대한 소득세는 일반 소득세보다 표준소득률이 낮아 유리하다.취득세와 등록세가 1백% 면제되고 5년뒤 팔면 양도세를 한푼도 안물게 된다.재산세는 50% 감면되고 종합토지세는 분리과세된다.5년뒤 매매가가 올라준다면 금상첨화겠지만 다세대주택에 대한 투자가치가 그리 높지 않기 때문에매매가가 올라갈 가능성이 낮아 그 차익은 기대하지 않는게 좋다. ▶점포주택도 괜찮다=매우 제한된 필지에만 해당되는 방식이다.8도로에 인접한 필지나 대로와 가까운 이면도로변의 모퉁이필지는 지하층및 1층에 점포를 넣어도 임대하는데 큰 무리가 따르지않는다.2층을 사무실로 임대하고 나머지는 주거공간 으로 설계한다. ◇도움말=수목건축((02)578-3777).한국개발컨설팅((02)3141-7777).한국부동산컨설팅((02)393-8888).동도건설((02)607-1304).한국예건((02)569-9393) 이계영,신성식 기자
