오피스텔 분양 호조 임대업 기지개

요즘 오피스텔 임대사업에 관심이 많다.정부의 주거공간 규제완화에 따라 원룸형 오피스텔이 대거 건립되고 신규분의 분양률도 높기 때문이다.
이에 따라 기존 오피스텔 임대료(전세기준)가 서서히 올라 매매가의 40~60%선에 도달했고 얼어붙었던 매매경기도 위치좋은곳을 중심으로 살아나는 추세다.
강남 테헤란로는 임대료가 평당 200만~230만원,매매가는 평당 400만~600만원선이며 마포 일대는 임대시세 160만~180만원,매매는 350만~380만원선이다.전세기준으로 임대가가 매매가의 40%를 넘어선 것이다.작년말에는 대 부분 40%를 밑돌아 투자수익성이 극히 낮았다.
서울시내의 아파트 전세값이 매매가의 50~60%선인 점에 비하면 아직까지 아파트에 비해 수익성이 떨어지는 편이다.그러나 1가구2주택 규제에서 제외되고 용도가 비교적 다양하다는 상품성을 감안하면 단순비교가 어렵다.
특히 오피스텔의 임대소득은 다른 소득원의 여부에 따라 임대소득세에 차이가 많으므로 일률적인 평가가 어렵다.
예컨대 테헤란로 일대에 20평짜리 오피스텔을 8,000만원(평당 400만원)에 사서 4,000만원(평당 200만원)에 임대한 경우 다른 소득원 유무에 따라 엄청난 차이가 난다.이 경우 전세 기준으로는 4,000만원이지만 통상 임대 료를 보증금1,000만원에 월60만원으로 책정하는 게 관례다.
총임대소득은 연간수입으로 720만원(60만원×12월)이 잡히고 여기에 보증금 1,000만원에 대한 이자수입 9%를 곱하면모두 810만원이 총수입액인 셈이다.
총수입에 정부에서 정한 74.4%의 표준소득률을 곱하면 602만6,400원이 나오는데 이것이 오피스텔 임대에 따른 연간 순수입이 된다.
물론 다른 소득이 없는 경우 이 금액이 과표로 잡혀 연간 19만320원의 소득세만 내지만 직장인의 연봉.기타 사업 등으로다른 수입원이 있을 경우 합산과세되기 때문에 임대소득세는 10배이상 많아진다.
〈표참조〉 따라서 별도 수입이 많은 사람은 섣불리 오피스텔 임대사업에 뛰어들었다가 도리어 세금만 중과되는 불이익을 당할 소지가 많으므로 주의가 요망된다.물론 아파트를 사서 세를 놓을경우도 임대소득세를 내야하고 별도의 수입원이 있을 경우 종 합과세된다.
문제는 오피스텔이건,아파트건 임대소득이 세무당국에 모두 잡히느냐다.임대인이 일반 개인이 아닌 법인일 경우 상대방에서 임대료를 신고하기 때문에 임대소득이 모두 드러나게 된다.