<부동산투자가이드>재개발 참여

택지가 바닥난 서울시내에서 앞으로 주택공급은 재개발.재건축사업에 의존할 수밖에 없게 됐다.최근 서울에서 동시분양되는 아파트의 대부분이 재개발이나 재건축된 것중 조합원 몫을 제외한 것이지만 이마저도 분양받기 하늘의 별따기다.
따라서 이들 조합원의 대지나 주택등 지분을 매입,아예 조합원자격으로 주택을 마련하는게 속 편한 방법이기도 하나 사업기간이오래 걸린다는게 단점이다.이 방법이 일반분양에 비해 크게 유리하다고 볼수는 없지만 지역에 따라,그리고 사업추 진상태에 따라서는 비교적 싼값에 내집마련이 가능한 측면도 있다.
7월말 현재 서울에서 재개발사업이 시행되고 있는 곳은 56개구역에 8만가구를 넘고 있으며 앞으로도 계속 물량이 쏟아져 나올 예정이다.
그러나 재개발은 초기 투자가 많고 기간이 오래 걸린다는 점에서 유의할 필요가 있다.적게는 5천만원에서 많게는 1억5천만원까지 先투자가 필요하며 기간도 사업시행 인가일로부터 입주까지 평균 4~5년이 걸린다.그렇다면 이들 재개발지구내 의 舊屋을 구입한뒤 조합원 자격으로 아파트를 분양받는데는 얼마나 돈을 들여야 하는지 사례별로 알아본다.
현재 철거가 거의 완료된 신당4구역의 경우 전용면적 25.7평(32평형)을 분양받을 수 있는 舊屋(사유지)을 사는데는 평균 1억2천만원정도가 필요하다.이들 지분은 위치에 따라 재산평가액이 천차만별이지만 평균 20평짜리 정도가 해당 되는데 여기에는 이주비 3천5백만원(유이자 2천만원.무이자 1천5백만원)이 포함된 것으로 구옥을 1억2천만원에 구입했다면 현찰은 8천5백만원이 준비돼야 한다.
이후 감정평가를 통해 자신의 재산을 평가받고 분양가에 재산평가액을 뺀 만큼의 건축비를 추가로 내야한다.건축비는 지역에 따라 차이가 있지만 이 지역의 경우 분양면적 32평형 기준으로 평균 4천만~5천만원 정도가 더 들어간다고 보면 된다.
재개발입주권은 사업진척도에 따라 가격차이가 두드러져 사업승인이후와 철거단계때가 가장 비싸다.통상 시공사 선정에서부터 사업승인때까지 2년이 걸리는데 33평형 배당기준으로 1천만~2천만원정도 차이가 난다.물론 자금을 빌려서 구입하는 데는 금융비용부담 때문에 큰 이득이 없지만 여유자금이 있다면 반드시 시공자선정단계에서 구입하는게 절대 유리하다.
예컨대 철거가 진행중인 봉천7-1,7-2구역의 경우 9평짜리(33평형 배당기준)가옥이 8천만~8천5백만원선에 거래되고 있다.건축비 추가부담을 평균 5천만원으로 가정하면 33평형 아파트를 구입하는데 드는 비용은 1억3천만원 수준이라 고 보면 된다.인근 봉천3동의 현대아파트 32평형이 매매시세는 1억7천만~1억8천만원선.
또 6월말부터 철거가 시작된 현저4구역도 30평형 이상을 배정받을 수 있는 조합원지분이 평당 6백만원 이상으로 특히 10평미만의 작은 지분의 경우 프리미엄이 크게 붙어 평당 최고 8백50만원을 웃돌 정도다.
반면 사업승인을 앞둔 봉천3지구의 경우 32평형을 배정받기 위해 평균 12평짜리의 사유지를 사야 하는데 6천5백만원 수준으로 봉천7-1구역에 비해 2천만원 정도가 싸다.
〈黃盛根기자〉