[2004 핫 이슈] 7. 경매·공매 시장

법원 경매.공매시장은 경기가 가라앉을수록 활기를 띤다. 경매 물건이 늘어 투자자에게 많은 기회를 준다. 올해 이런 상황이 펼쳐질 것 같다. 불황을 못 이긴 경매 물건이 쏟아져 나올 가능성이 크기 때문이다. 시중 가격보다 싸게 땅이나 상가 등을 사려는 사람에게 올해 경매 시장은 더없이 좋을 것 같다.

지난 5일 올해 첫 경매가 열렸다. 첫 경매만 봐도 올 한해 경매 시장의 흐름을 읽을 수 있다. 경매 물건이 크게 늘었다. 서울지방법원 본원의 첫 경매에 나온 물건은 지난해 31건이었으나 올해는 1백13건으로 무려 3백64% 증가했다.

전문가들은 부동산 시장 침체에다 내수경기 부진이 이어지고 있어 경매물건 증가세가 상반기까지 이어질 것으로 내다본다.

낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가 비율)은 낮아질 것 같다. 낙찰가율이 낮아질수록 투자수익은 높아진다. 시세보다 싸게 구입하기 때문이다.

경매 물건 증가로 기회가 넓어졌지만 옥석을 가려야 할 것으로 보인다. 부동산 시황이 불투명하기 때문에 단기 투자도 금물이다. 법무법인 산하 강은현 실장은 "요즘처럼 시세를 점치기 어려울 때는 지난해 인기를 끌었던 재건축 아파트 등을 낙찰해 단기 차익을 노리기보다 고정수익을 올릴 수 있는 임대상품에 관심을 갖는 것이 좋을 것 같다"고 말했다.

◇아파트 지고 토지.상가 뜬다=아파트의 입찰 경쟁률이 떨어지는 반면 토지의 경쟁률은 올라갈 전망이다. 특히 오는 4월 경부고속철도 개통과 하반기에 행정수도 예정지 결정 등 굵직한 재료가 대기하고 있어 토지시장이 꿈틀댈 조짐을 보이고 있다.

서울은 뉴타운 예정지 주변, 지방은 고속철도 개통지인 천안.아산신도시 주변과 행정수도 후보지로 거론되는 청원군 오송지구와 공주시 장기지구 인근 지역을 눈여겨 볼 만하다. 대도시 주변의 그린벨트 해제지역과 지하철.전철.경전철이 뚫리는 곳도 유망 투자처로 떠오르고 있다

주5일 근무제의 시행을 앞두고 농가주택을 경매로 구입하는 사례도 늘어날 것 같다. JMK플래닝 진명기 사장은 "농가주택은 경기도 양평.가평.용인.이천.여주.강화와 강원도 횡성.홍천.평창, 충남 당진.서산.충주호 주변에서 나오는 경매 물건이 괜찮다"고 말했다. 땅을 경매로 낙찰하면 토지거래허가구역으로 지정된 곳도 별도의 허가절차 없이 소유권을 넘겨받을 수 있다.

아파트는 경매 시장에서도 지역.평형별 차별화가 심할 것으로 보인다. 사업초기 단계인 재건축 아파트는 경매로 낙찰하기에는 위험이 따른다. 아파트는 실거주 목적이 아니라면 관망하는 게 낫다. 다만 매매가 대비 전세가 비중이 큰 서울 노원, 도봉, 강서구의 중소형 아파트는 임대사업 목적으로는 무난하다.

◇임대상품 관심 끈다=올해는 부동산으로 단기 시세차익을 얻기가 만만찮아 상가 등 임대상품을 낙찰해 안정적인 수익을 올리는 것도 고려할 만하다. 상가는 입찰에 참여하기 전에 반드시 권리분석과 함께 상권 조사를 해야 한다.

상권이 죽어 있는 곳의 경매 물건은 여러 차례 유찰해 값은 싸지만 임대가 잘 안될 수 있다. 상가는 아파트에 비해 명도비용이 많이 든다. 경매에서는 권리금이 인정되지 않아 세입자들이 집을 비우지 않고 버틸 수 있기 때문이다. 명도를 위해 다시 소송해야 하는 경우도 있다.

◇안전한 공매에도 관심을=공매는 자산관리공사가 정부기관이나 공기업이 보유한 부동산을 일반인에게 공개 입찰로 파는 것이다. 경매보다 수익은 크지 않을 수 있지만 안전하다. 가장 큰 골칫거리인 명도, 즉 소유권을 넘겨받는 절차를 자산관리공사가 책임진다.

이 때문에 신도시 등 인기지역의 토지 공매는 낙찰가가 2백%를 웃도는 등 입찰 경쟁이 치열하다. 공매 물건은 조인스랜드(www.joinsland.com)와 자산관리공사(www.onbid.co.kr) 홈페이지에 나온다. 자산관리공사 김연수 부장은 "공매물건은 경기를 덜 타기 때문에 올해처럼 부동산 시장이 불확실할 때는 안전한 투자처로 볼 수 있다"고 말했다.

*** 경매시 주의할 점은

세입자.분묘 있는지 직접 확인해야

경매에서 가장 중요한 것은 권리분석과 현장확인이다. 세입자가 있는지 등의 권리관계를 꼼꼼히 분석한 뒤 현장을 방문해 서류에 없는 부분을 확인해야 한다. 땅은 같은 지역이라도 위치와 모양에 따라 값이 천차만별이므로 지목 등 법률적 조건뿐 아니라 조망 등 자연 조건도 살펴야 한다. 특히 임야는 공부상에 없는 시설물과 분묘가 있는지도 보아야 한다. 분묘가 있으면 땅주인이라도 함부로 이장할 수 없어 토지 이용에 제약을 받는다.

낙찰하려는 욕심 때문에 시세보다 높게 가격을 써내 후회하는 경우가 종종 있다. 철저히 시세파악을 하고 경비와 추가비용을 감안해 응찰가를 결정해야 한다. 단독주택과 다가구주택은 세입자가 많으므로 이사비를 구입 비용에 넣어두어야 한다. 특히 신축주택은 토지와 건물의 근저당 설정일자가 다른 경우가 있으므로 조심해야 한다.

낙찰한 후 활용방안을 미리 결정하는 것도 필요하다. 낙찰 후 다가구.다세대주택을 신축할 경우 대지면적과 도로여건이 중요하다. 대지조건은 50평 이상이고 진입도로는 4m가 넘어야 한다. 지적도 확인을 통해 대지 일부가 도로로 사용되는지도 점검해야 한다.

법률상 제한사항은 없는지도 확인해야 한다. 토지이용계획확인원.토지대장.지적도. 임야대장.임야도 등을 열람해 개발제한구역.군사시설보호구역.상수원보호구역 등 규제 사항이 없는지 체크해야 한다.

성종수 기자