양도세/상속으로 1가구2주택땐 면세/알아두면 편리한 주택관련세금

◎등록세 매입가의 3%·취득세는 2%/증여세 신고미루면 50%까지 가산세
이사철이 돌아왔다. 부동산업계는 요즘이 집사기에 가장 좋은 때라고 말하고 있다. 집값이 안정세를 유지하고 있는데다 실수요자 위주로 거래가 이루어지고 있기 때문이다. 그러나 집을 사고 팔때는 특별한 경우를 제외하고 양도소득세가 따라붙게 마련이다. 때로는 집을 사들인 자금에 대한 추적조사까지 받아 증여세까지 물게 되는 경우가 있으므로 이에 대한 사전기초지식이 있어야 당황하는 일이 없게 된다.
◇집을 살때=집을 사면 등록세와 취득세를 내게 된다. 등록세는 매입가의 3%(교육세는 등록세액의 20%),취득세는 2%다. 개인으로부터 집을 사는 경우에는 ▲검인계약서에 적힌 가격의 60%와 ▲지방세 과세시가표준액을 비교해 그중 많은 금액을 매입가격으로 보면 된다.
◇집을 팔때=집을 팔면 양도소득세(대개 40∼60%)를 내는 것이 원칙이지만 예외조항도 많다.
우선 「1가구1주택」이면 세금을 내지 않고 「1가구2주택」이라도 투기목적이 아니라 뜻하지 않게 두 집을 갖게 된 것으로 간주되는 경우라면 양도소득세를 물지 않아도 된다.
◇1가구1주택=양도소득세를 물지 않는 「1가구1주택」이란 생계를 같이하는 한 세대가 국내에서 한채의 집을 가지고 3년이상 사는 경우를 말한다.
이때 주택에 딸린 땅이 도시계획구역 안에 있으면 주택바닥면적의 5배까지,도시계획구역 밖이면 10배까지 비과세범위로 본다. 다음과 같은 경우는 3년이상 살지 않더라도 「1가구1주택」으로 간주된다.
▲한채의 집을 5년이상 가지고 있다가 팔때 ▲취학·질병·요양·근무·사업상 형편으로 세대원 모두가 다른 시·읍·면으로 이사할 때 ▲세대원 모두가 해외로 이민갈때 ▲도시재개발사업에 참여한 조합원이 재개발아파트로 이사하기 위해 재개발사업기간중 일시 사들여 살던 집을 팔때 등이다.
◇「1가구2주택」이라도 양도소득세가 면제되는 경우=▲이사를 가기 위해 일시적으로 두채의 집을 갖게 될 때나 ▲상속을 받아 두채의 집을 갖게 될 때 ▲한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때 ▲집을 사간 사람이 등기이전을 해 가지 않아 두 채가 될 때 등이다.
이밖에 면제 사유로는 「1가구1주택」으로 ▲점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클때 ▲도시재개발사업으로 새로 분양받은 아파트를 팔았을 때 등이다.
◇양도소득세를 내는 경우=▲3년이상 살았거나 5년이상 가지고 있던 「1가구1주택」이라고 미등기전매행위는 양도차익의 75%에 달하는 가장 무거운 양도소득세를 문다. 다만 무허가건물은 등기할 수 없으므로 과세대상에서 제외된다 ▲아파트당첨권은 부동산을 얻을 수 있는 권리이므로 이를 팔았을 때는 양도소득세를 내야 한다 ▲또 자기이름으로 된 집을 각자 갖고 있던 두 남녀가 결혼으로 「1가구2주택」이 되면 그중 먼저 파는 집은 양도소득세를 물게 된다 ▲「1가구1주택」이라도 통상 판매가격 5억원이상 가는 고급주택(자세한 내용은 지방세법 참조)이면 과세된다.
◇증여세=미성년자·부녀자 명의로 집을 사거나 직업·연령에 걸맞지 않은 집을 사게 되면 매입자금에 대한 자금출처조사를 받아 증여세(15∼60%)를 물게 된다. 부부간이나 직계존비속간의 거래는 세법상 증여로 본다는 점에 유의해야 한다. 이 경우 국세청으로부터 「재산취득자금 출처에 대한 사전안내문」을 우송받게 되는데 가급적 받은 날로부터 보름안에 국세청 질의사항을 기재해 증빙서류와 함께 관할세무서에 보내야 한다.
◇신고·납부=집을 팔고 잔금을 받은 다음달 말일까지 주소지 관할세무서에 신고납부하면 내야할 양도소득세의 10%를 공제받을 수 있다.
양도소득세 이외에 종합소득·퇴직소득·산림소득이 있는 경우에는 그 다음해 5월 한달중에 주소지 관할 세무서에 확정신고해야 하며 이를 지키지 않으면 가산세 20%를 물게 된다. 양도소득세뿐이라면 확정신고를 안해도 된다. 증여세는 자진 신고·납부하지 않으면 납부세금의 50%까지 가산세를 물게 된다.<홍승일기자>