[부동산REALESTATE] 마곡, 어제는 '공항 옆' 이제는 '강서의 핵'

중앙일보

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김포공항 인근인 서울 강서지역 부동산시장이 날개를 달았다. 100여만 평의 마곡지구 개발계획이 확정되면서 현재 진행 중인 주변 대규모 개발사업에 후광 효과가 기대되기 때문이다.

마곡지구 주변에는 택지개발과 낡은 주거지를 새 아파트촌으로 탈바꿈시키는 도시정비사업 등이 추진되고 있다. 웬만한 신도시와 맞먹는 총 150만 평이 개발지역이다.

◆허허벌판이 대규모 주거지로=강서구 지역에 남아 있던 논밭 등이 대규모 주거지와 연구단지로 개발된다. 서울시는 최근 100만 평이 넘는 마곡지구를 2031년까지 첨단 연구개발 단지와 주거 단지, 엔터테인먼트 시설이 어우러진 복합 주거지로 탈바꿈시키는 내용의 개발계획을 확정했다. 21만여 평의 주거용지에 아파트 9587가구가 들어선다. SH공사는 2009년께 아파트 공사를 시작해 공정이 80%가 되는 2010년 하반기에 분양할 계획이다. 마곡지구에 302평 이상의 땅이 있는 땅 주인 중 무주택자에게 우선 공급되고 나머지가 일반분양된다. 일반분양 물량은 아직 정해지지 않았다. 마곡지구는 도시개발 사업지역이어서 공공주택으로 분류돼 분양가 상한제에 따른 전매 제한 기간이 전용면적 25.7평 이하 중소형 10년, 중대형 5년이다. 보상은 내년 6월 시작돼 총 3조원가량이 풀릴 예정이어서 부동산중개업소들은 막대한 토지보상금이 주변 부동산시장을 들썩이게 할 것으로 본다.

마곡지구 남쪽 택지개발지구인 발산지구가 올 10월부터 집들이한다. 2단지 357가구를 시작으로 내년 10월까지 1~7단지 2672가구(25~33평형)의 일반 아파트가 새 집주인을 맞는다. 지난해 8월 분양했던 8단지 연립주택 115가구를 제외한 모든 아파트가 철거민이나 원주민에게 특별 분양돼 일반분양은 없었다. 화곡동 롯데캐슬공인 송창규 사장은 "지난해 8월 3억3000만원에 분양된 발산지구 33평형 연립주택의 호가가 5억원대로 올랐다"며 "마곡지구 개발계획 발표 이후 문의전화가 부쩍 늘고 있어 앞으로 입주하는 단지도 관심을 많이 끌 것 같다"고 말했다.

◆기존 주거지 개발사업 힘 받을까=마곡지구 주변에서 기존의 낡은 주거지를 개발하는 도시재정비사업과 대규모 재건축이 진행되고 있다.

마곡지구 서쪽에 붙어 있는 방화동 일대 15만여 평이 방화도시재정비촉진지구로 개발 중이다. 2003년 서울시의 2차 뉴타운 대상에 포함됐다가 사업성이 더 나을 것으로 기대되는 도시재정비 촉진지구로 지난해 12월 신청해 지정됐다.

9개 구역으로 나눠 사업이 추진되고 있다. 그중 긴등마을 재건축이 가장 빠르다. 주민들은 1년가량 끌어온 사업부지 조정 문제가 조만간 마무리되면 조합 설립과 사업 승인을 서두를 계획이다. 대지 지분 10평짜리 다세대주택의 가격이 3억원 선이다. 나머지 8개 구역은 기반시설이 그런대로 괜찮아 재건축 방식을 택했는데 구청은 재정비 촉진지구에서 층수 등의 규제 완화 혜택이 있는 재개발로의 사업방식 변경을 검토하고 있다.

발산지구 옆이 새 아파트촌으로 바뀌고 있다. 주로 5층 이하의 저층 낡은 아파트 등이 몰려 있는 11만여 평이 3개 주구로 나눠 재건축하고 있다. 1, 2주구는 이미 일반분양까지 끝낸 상태다. 3주구는 사업부지를 일부 조정하는 개발기본계획 변경안을 최근 서울시에 제출했다. 변경안이 확정된 뒤에는 사업시행 인가 단계다. 구청 관계자는 "인근 김포공항 때문에 건물 높이 제한이 있다"며 "주민들과 한국공항공사 간 건물 높이 문제가 어떻게 정리되느냐에 사업 속도와 사업성이 달렸다"고 말했다. 올 12월 입주 예정인 2주구 32평형의 분양권 시세가 5억3000만~6억9000만원이다. 30평대를 배정받을 것으로 예상되는 3주구 대지 지분 15평짜리가 3억9000만원 선이다.

화곡저밀도지구에 처음으로 입주한 1지구 재건축단지.

◆투자 유의점은=지금 마곡지구에 땅을 사도 입주권을 받을 수 없다. 서울시에서 공고한 마곡지구 이주대책 기준일인 2005년 12월 30일 이전부터 내년 6월 예정인 협의계약 체결일까지 땅을 보유하고 있는 경우에 한해 입주권이 나오기 때문이다. 발산지구 입주권은 전매 제한을 받아 입주 후에 거래할 수 있다. 다만 2003년 6월 6일 이전 특별공급 대상자로 결정된 입주권은 입주 직전(분양계약 후)에도 살 수 있다. 방화 재정비 촉진지구에선 긴등마을을 제외하곤 일러야 내년 이후 사업을 시작할 수 있다. 노후도 등 개발 요건을 충족하는 데 시간이 걸려서다. 구청의 용역 결과에 따라 구역별 사업방식이 재개발로 바뀔 수도 있다. 사업방식이 바뀌면 노후도 등 기준이 변경돼 사업 가능 시기도 달라진다. 재건축 방식보다 재개발이 유리할 것으로 예상된다. 2종지역 층수 40% 완화 등 건축 규제가 덜하고 조합 설립 후에도 거래가 가능하다.

화곡 저밀도지구의 2주구 단지 입주권은 조합원 명의변경 제한으로 구입한 뒤 입주 때까지 팔 수 없다. 3주구의 경우 조합 설립 이후엔 조합원이 될 수 없다. 3주구 입주를 생각한다면 조합 설립 이전에 조합원이 돼야 한다. 건물 높이 제한이 사업의 발목을 잡을 수 있다. 주민들은 90m(21층)를 원하지만 한국공항공사 측은 72m(16층) 이하로 제한하려는 것으로 알려졌다. 인근 부동산중개업소들은 "주민들이 바라는 층수대로 짓지 못하면 사업성이 크게 떨어져 재건축이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

안장원.함종선 기자