박상우 국토교통부 장관. 국토부
박상우 국토교통부 장관은 최근 기자들과 만나 폐지해야 할 규제의 우선순위를 꼽아달라는 질문에 ‘부동산3법(재건축초과이익환수제·분양가상한제·안전진단)’을 지목했다. 이는 지난 문재인 정부에서 집값 급등 우려 등으로 강화한 대표적인 재건축 규제로, 시장에서는 ‘재건축 3대 대못’으로 통한다.
그러면서 박 장관은 “공사비 상승 등으로 재건축을 시장의 힘으로 할 수 있는 지역이 많지 않다”며 “재건축초과이익환수제를 완전히 없앨지 완화할지 문제, 민간택지에 적용되는 분양가 상한제, 안전진단을 완화하는 것 등에 대한 고민이 필요하다”고 부연했다. 이번 정부에서 ‘3대 대못’의 일부를 손봤지만, 추가적인 완화가 필요하다는 진단이다.
3일 국토부 관계자에 따르면 현재 주택토지실을 중심으로 규제 완화 관련 태스크포스(TF)팀이 구성됐다. TF 관계자는 “(지난 정부) 가격 상승기에 도입됐던 규제들을 전반적으로 손보겠다는 게 국토부의 정책 방향”이라고 했다. 그는 이어 “구체적인 과제가 정해진 것은 아니”라고 했지만, 장관이 언급한 ‘3대 대못’ 완화가 우선 검토 대상이 될 것으로 귀띔했다.
특히 재건축초과이익환수에 관현 법률(재초환법) 개정안은 지난해 말 국회 통과 후 지난달 27일 시행됐다. 개정안에서는 부담금 부과 개시시점이 조합설립 단계로 늦춰지고, 면제 금액도 8000만원으로 많아졌다. 또한 부과율이 달라지는 금액 구간도 기존 2000만원에서 5000만원으로 늘었다. 게다가 장기 보유한 1가구 1주택자에 대해 보유 기간에 따라 최대 70%까지 부담금을 감경했다. 이론적으로는 부담금이 최대 90% 이상 줄어든다.
하지만 서울 강남권 등 주요 재건축 단지에서는 규제 완화에도 여전히 수억원의 부담금이 발생한다. 여기에 지난 정부의 부동산 통계조작 등으로 부담금 산정에 왜곡이 일어났다는 불만도 제기되고 있다. 최근 전국 76개 재건축조합은 “부동산 통계를 믿지 못하겠다”며 감사원에 공익감사를 청구하기도 했다. 시장 전문가들 사이에서도 재건축 활성화를 위해서는 “부담금을 완전 폐지해야 한다”는 주장이 우세하다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재개발에는 없는 부담금을 재건축에만 매기는 것 자체에 부담을 느끼는 조합원이 여전히 많다”며 “장기 보유 1주택자에만 감면 혜택을 주는 것도 보유 기간, 보유주택 수 등이 다른 조합원 간 이해관계가 충돌해 자칫 사업 지연으로 이어질 수 있다”고 설명했다.
그동안 국토부는 “재건축을 통한 이익의 적정한 환수와 공공기여가 불가피하다”는 입장을 보여왔다. 하지만 정부가 ‘1·10대책’ 등을 통해 재건축 활성화에 드라이브를 걸고 있는 가운데 고금리 장기화와 공사비 급등 등으로 재건축 사업성이 크게 악화하고, 강남권 재건축 단지에서도 시공사를 구하지 못하는 사례가 나타나자 추가 규제 완화를 검토하고 있는 것으로 보인다.
한편 민간택지 분양가상한제는 강남3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역에서 해제됐다. 안전진단의 경우 이름을 ‘재건축 진단’으로 바꾸고 이를 통과하지 않아도 재건축 절차를 진행할 수 있도록 하는 내용의 개정안이 지난달 국회에 발의됐다. 박상우 장관은 “이른 시일 내 법률 개정이 마무리돼야 국민도 신속하게 혜택을 받을 수 있다”고 강조했다.
