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[반퇴시대 재산리모델링] 세종시 아파트 한 채는 팔아 부채 줄여야

중앙일보

입력

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경제 05면

Q. 세종시에서 사무관으로 일하는 최모씨(35). 부인도 공무원이다. 최씨 부부는 셋째 출산을 앞두고 고민이 많다. 갭투자로 세종시 아파트 2채를 샀는데 빚을 감당하기 어려운 상태이기 때문이다. 두 아파트 모두 전세를 주고, 최씨 가족은 현재 다른 곳에서 월세로 살고 있다. 받은 전세금으로 주택담보대출 일부를 갚았다. 대통령 제2집무실과 국회의사당 분원 설치에 대한 기대감을 가지고 두 아파트를 계속 가지고 있는 게 현명한 방법일지 궁금하다. 더불어 1가구 2주택으로 발생하는 세금을 줄이면서 빚을 상환할 수 있는 방법도 알고 싶다.

A. 최씨는 보유 자산 대비 부채 비율이 높다. 가지고 있는 아파트를 정리해 부채를 줄여야 한다. 1세대 2주택자인 최씨가 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 올해 4월까지 세종시 다정동 아파트를 양도해야 한다. 조치원읍 아파트를 2021년 4월에 취득했기 때문이다. 현행법상 신규 주택(조치원읍 아파트) 취득일로부터 3년 내 종전 주택(다정동 아파트)을 2년 이상 보유한 상태에서 양도하면 1가구 1주택 적용을 받는다. 다정동 아파트를 올해 4월 이후 매도하면 양도세 약 7400만원을 부담해야 한다. 하지만 다정동보다 조치원읍 아파트 매각을 추천한다. 다정동의 매력도가 상대적으로 높고, 다정동 매각차익 양도세와 조치원 매각차손이 비슷하기 때문이다.

재산리모델링

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◆아파트 매각금으로 ISA 투자를=현재 부동산 매매가를 기준으로 최씨가 조치원읍 아파트를 매각하면 전세 보증금을 제외하고 1억4000만원이 남는다. 이 중 4000만원으로 대출금을 상환하자. 원리금 상환액 35만원을 절약할 수 있다. 나머지 1억원은 세제 혜택을 받을 수 있는 상품에 넣으면 좋다. 이때 예금, 펀드, 파생결합증권 등 다양한 금융 상품을 한 계좌 안에서 통합적으로 관리할 수 있는 개인종합자산관리계좌(ISA·Individual Saving Account) 상품 가입을 추천한다. 최근 정부 개정안에 따라 ISA 계좌에서 발생한 이익과 손실로 순이익을 계산해 연간 500만원(서민·농어민 1000만원)까지 비과세할 수 있다. 연간 4000만원, 최대 5년까지 총 2억원 납입 한도로 가입할 수 있다.

◆공무원 연금 외 추가 보험 가입을=최씨 부부는 기존의 공무원 단체 보험을 유지하면서 추가로 개인 보험 가입이 필요해 보인다. 개정 공무원연금법으로 공무원 연금 금액이 축소됐기 때문이다. 세액공제를 받고 싶다면 연금저축에, 비과세로 연금을 받고 싶다면 비과세 연금보험에 가입하면 좋다. 참고로 세액공제를 받는 연금저축은 연금지급 시 연금 소득이 다른 소득과 합산되는 점도 고려하자. 최씨는 셋째 출산을 앞두고 있기 때문에 유사시를 대비한 사망보험금과 각종 진단비를 받을 수 있는 보험에도 가입하면 좋다. 또한, 자녀를 위한 태아보험 내용도 확인해볼 필요가 있다. 태아보험은 자녀를 출산할 때마다 추가로 다자녀 할인을 받을 수 있다. 만약 그동안 혜택을 못 받았다면 소급 적용도 된다.

재산리모델링 사연 접수

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◆지면 상담=재산리모델링센터(asset@joongang.co.kr) 또는 QR코드로 접속해 상담을 위한 전화번호 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆후원=미래에셋증권·하나은행

서원용, 최환석, 박성만, 김태희(왼쪽부터 순서대로)

서원용, 최환석, 박성만, 김태희(왼쪽부터 순서대로)

◆재무설계 도움말=서원용 하나은행 영업1부 PB센터 팀장, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터장, 박성만 신한라이프 명예이사, 김태희 하나은행 패밀리오피스센터장

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