건설업계 부동산 PF 리스크 촉각…“근거 없는 위기설 경계해야”

중앙일보

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서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 연합뉴스

시공능력 16위의 태영건설이 최근 유동성 악화설에 휩싸이면서 건설업계가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 상황을 예의주시하고 있다.

태영건설이 “워크아웃 신청설은 사실무근”이라고 부인해 위기설은 단순 해프닝으로 일단락됐다. 다만 고금리 속 부동산 경기 침체로 인해 내년에도 PF 부실 리스크가 계속 이어질 수 있는 만큼 긴장감이 고조되는 분위기다.

PF는 아파트 등 부동산 개발 프로젝트의 미래 수익을 담보로 금융기관에서 사업비를 빌리는 것을 말한다.

금융기관은 미래 사업성만 보고 대출해주는 구조상 위험성이 있기 때문에 시행사의 PF를 진행하면서 통상 시공사(건설사)에 대해서도 연대 보증인 신용보강을 요구한다.

부동산 시장이 호황일 때는 문제가 없지만 불황 국면에서 시행사가 부도가 나면 PF 대출을 보증한 시공사가 채무를 떠안게 된다. 이를 ‘부동산 PF 우발채무’라고 한다. 현재는 빚이 아니지만 시장 상황이 나빠지면 채무가 될 수 있다. 태영건설의 유동성 위기설이 계속 불거지는 것도 이 PF 우발채무 규모가 많기 때문이다.

지난 수 년 간 부동산 호황을 타고 주요 건설사들의 PF 보증 규모는 큰 폭으로 증가했다.

17일 한국신용평가에 따르면 지난 9월 말 기준 자체 유효등급을 보유한 건설사 중 PF 보증이 존재하는 16개 사의 PF 보증액은 총 28조3000억원이다.
2017∼2018년 14조8000억원에서 2019년 15조6000억원, 2020년 16조1000억원, 2021년 21조9000억원, 2022년 26조1000억원으로 2020년 이후 빠른 속도로 불어났다.

문제는 부동산 시장이 침체되면서 연체율이 올라가고 있다는 점이다. 2020년 말 0.55% 수준이었던 연체율은 9월 말 기준 2.42%로 올라온 상태다.

김영희 디자이너

한신평은 최근 보고서에서 태영건설에 대해 “지방 분양시장 회복 지연으로 PF 우발채무가 쉽게 줄어들지 못하는 상황”이라고 평가했다. 지난 9월 말 기준 태영건설의 PF 보증 규모는 약 4조5000억원이다.

다만 태영건설 관계자는 “국가가 보증해주는 사회간접자본(SOC) PF 1조원과 분양이 75% 이상 완료돼 금융권이 안정적으로 보는 PF 1조원 등 2조원을 빼고 나머지 PF는 2조5000억원 수준”이라고 설명했다.
실제 태영건설은 지난달 초 윤세영 태영그룹 창업회장이 일선에 복귀해 그룹 내 물류사업 회사인 태영인더스트리 매각 등 적극적으로 자금 확보에 나서고 있다.

다른 건설사 고위 관계자는 “윤 회장 복귀는 자산 매각 등 의사결정이 빨라질 수 있다는 의미이고, 그만큼 사활을 걸고 있는 만큼 유동성 문제가 점차 해결될 것으로 본다”고 말했다.

윤세영 태영그룹 창업회장. 연합뉴스

한 중견 건설사 임원은 “PF 사업장은 통상 착공 단계로 넘어가면 분양에 따라 계약금, 중도금 등이 순차적으로 들어와 한숨을 돌린다”면서 “그런데 지방은 미분양 우려가 크다 보니 착공으로 넘어가지 못하는 사업장이 늘고 있고 도급순위 100위권 안팎 건설사들이 특히 자금 조달에 애를 먹고 있다”고 설명했다.
지난 13일 광주광역시 소재 중소건설사인 해광건설이 만기가 도래한 어음을 막지 못해 부도처리됐다. 국토교통부에 따르면 이달 10일 기준 올해 건설업 폐업 건수는 528건으로 지난해 316건 대비 67% 늘었다.

이 임원은 “대형 건설사들도 일부 지방의 경우 미분양 우려가 큰 사업장은 금융기관에 손실을 물어준 뒤 초기에 털고 나오는 상황”이라며 “그래도 중견 이상 건설사는 자체 충당금 등 기초체력이 있는 만큼 버틸 수 있는 여력이 있다”고 전했다.

그는 “시장에 자꾸 실체 없는 위기설이 도는 게 문제”라며 “위기설이 하도급업체로 전이되고, PF 대출이 더 어려워지는 등 계속 악순환이 반복될 수 있다”고 했다.

김소영 금융위원회 부위원장이 12일 서울 종로구 정부서울청사에서 '부동산 PF 사업정상화 추진상황 점검 회의'를 주재하고 있다. (금융위원회 제공) 2023.9.12/뉴스1

내년 하반기부터 부동산, 건설 경기가 회복되며 PF 리스크도 점차 해소될 것이란 전망도 나온다.
김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 PF 부실 관련해 “작년에는 치솟는 공사비에 금리까지 올라 PF 위기가 급부상한 측면이 있다”면서 “올해는 원자잿값이 회복되는 추세이고, 미국 연방준비이사회(Fed)가 내년 금리 인하를 시사한 만큼 내년 하반기에는 건설 경기가 나아지면서 PF 리스크도 점차 개선될 수 있을 것”이라고 말했다.