[반퇴시대 재산리모델링] 아파트 지분, 증여보단 양도해야 세금 크게 줄어

중앙일보

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아파트가 유일한 자산인 70대 부부…노후 세테크·생활비 마련 어떻게

Q 은퇴한 남편과 사는 주부 김모(71)씨. 서울 영등포구에 30억원짜리 자가 아파트가 있지만, 남편이 큰 병에 걸려 주기적으로 병원에 가야 해 송파구에 9억원짜리 아파트 전세를 얻었다. 김씨 적금 3억원과 두 아들이 보탠 돈으로 마련했다. 수입은 남편 연금 200만원과 두 아들이 주는 생활비 500만원. 두 아들이 최근 아이를 낳아 생활비를 더 받기 힘들다. 현재 비어있는 영등포구 아파트를 처분해 생활비를 마련하고 싶지만, 아들에게 물려주고도 싶다. 아파트 절반만 큰아들에게 증여 또는 양도가 가능한지 궁금하다. 현재 자산으로 노후 준비할 수 있는 방법도 알고 싶다.

A 김씨는 남편 소유의 서울 영등포구 아파트 지분 절반을 자녀에게 증여 또는 양도하고자 한다. 이때 증여보다는 양도가 좋다. 양도 시 납부해야하는 세금이 증여할 때보다 적을뿐더러 양도 소득으로 김씨 부부 생활비도 마련할 수 있기 때문이다. 아들에게 아파트 지분 절반 증여 시 성년 자녀 증여공제를 받더라도 취득세를 고려한 세금은 약 4억6700만원이다. 반면 양도 시 납부할 세금은 지방세를 포함해 약 1억700만원이다. 현행법상 고가주택 양도 시 실거래가액 12억원을 초과한 부분에 대해서만 과세한다. 1가구 1주택은 보유 기간과 거주 기간에 따라 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

재산리모델링 12/6

만약 큰아들에게 영등포구 아파트 지분 절반을 양도한 뒤 남편 사망으로 나머지 지분을 상속하면 상속세로 약 6000만원을 내야 한다. 양도로 생긴 현금 자산의 상속은 고려하지 않았다. 큰아들이 나머지 지분 절반을 상속받는다고 가정하면, 지분 절반 양도세와 나머지 지분에 대한 상속세를 합쳐도 내야 할 세금은 약 1억6700만원이다. 참고로 남편 사망으로 영등포구 아파트 전체 지분 상속 시 상속인 3인에 대한 일괄공제 5억원과 배우자 공제를 받더라도 약 3억1600만원의 상속세를 부담해야 한다.

◆확정형 즉시연금, 국채 투자를=큰아들에게 영등포구 아파트 지분 절반 양도한 후 받은 15억으로 송파구 전세 마련을 위해 두 아들에게 빌린 6억원을 상환하자. 양도세를 내고 남은 약 8억원은 두 아들이 매달 부담한 생활비 500만원을 대체할 수 있도록 금융상품에 분산 투자하자. 우선 3억원은 10년 확정형 즉시연금에 가입하자. 매달 연금으로 약 280만원을 수령할 수 있다. 계약 조건만 지키면 가입 즉시 연금 급여를 받으면서도 이자소득세 15.4%를 면제받을 수 있다. 나머지 5억원으로 고정 수익을 얻을 수 있는 미국채권, 브라질 국채 등에 분산 투자하면 좋다.

◆남편 사후엔 수도권 아파트 매입=남편 사후엔 영등포구 아파트 지분 50%를 자녀에게 상속하고, 김씨는 남편으로부터 금융자산을 상속받아 생활비로 활용하자. 거주 중인 송파구 전세 아파트 대신 수도권 인근 아파트를 매수해 노후를 준비하자. 1주택자가 되어 주택연금에 가입하면 노후 생활비를 추가로 마련할 수 있다.