[반퇴시대 재산리모델링] 필요경비 챙겨 양도세 줄이고, 해외 우량 성장주 관심을

중앙일보

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1가구 2주택 30대 맞벌이 부부, 교육 상급지 잠실로 갈아타려면

Q 최근 서울 잠실 대단지 아파트에 월세로 입주한 황모(36)씨 부부. 자녀의 초등학교 입학을 앞두고 학군지를 찾다 내린 결정이다. 맞벌이인 부부의 직장도 가까워 거주 만족도가 높다. 이곳 아파트를 사서 자녀가 대학에 갈 때까지 살고 싶다. 다만 1가구 2주택자인 점이 걸린다. 서울 중랑구 상봉동에 주상복합아파트를 부부 공동명의로 가지고 있고 상가주택의 일부 지분도 보유하고 있다. 어떤 부동산을 처분해 갈아타기를 해야 할지 고민이다. 향후 자녀 교육비와 노후자금 마련을 위한 투자방법도 궁금하다.

A아직 부동산 시장은 불확실성이 크다. 꼼꼼한 갈아타기 전략으로 불필요한 지출을 줄여야 한다. 황씨는 2주택자인 상황에서 잠실 아파트를 매입하면 대출이 제한되고 취득세 등 세금부담이 크다. 기존 상봉동 주상복합아파트를 먼저 팔고 그 자금으로 잠실 아파트를 사는 게 좋다. 주상복합아파트보다 상가주택을 먼저 처분하고 싶을 수 있다. 하지만 일부 지분만 소유한 까닭에 제값 받고 매각하기 어렵다. 재개발 절차를 밟고 있는 만큼 장기간 보유해 향후 가치상승을 노리는 걸 추천한다.

재산리모델링 8/9

◆발코니 확장 등 필요경비 포함=주상복합아파트를 12억원에 판다고 가정하면 황씨 부부는 각각 9000만원씩 총 1억8000만원의 양도세를 내야 한다. 양도세 부담을 줄이기 위해선 필요경비를 최대한 많이 인정받는 방법이 있다. 특히 부동산의 가치를 높이기 위해 지출한 수리비가 필요경비에 속한다. 발코니 확장, 난방시설 교체, 베란다 새시비 등이 해당한다. 다만 벽지, 장판 등 본래 기능을 유지하기 위한 비용은 필요경비에 해당하지 않는다. 황씨는 주상복합아파트를 매입했을 때 베란다 확장에 3600만원을 지출했다. 당시 견적서와 이체 내역 등을 확보하면 필요경비로 처리할 수 있다. 이를 통해 양도세를 수천만원까지 절감할 수 있다.

◆노후 대비 연금 늘리고 보험도 추가=잠실 아파트를 매입하면 매달 부담해야 할 대출이자가 많이 늘어날 수 있다. 그래도 소득이 높은 만큼 남는 현금은 그대로 두기보다 적극적으로 투자해 노후 자금 마련에 힘써야 한다. 향후 성장성을 고려해 글로벌 우량 성장주에 직접 투자하거나 국내에 상장한 해외 상장지수펀드(ETF)에 관심을 갖자.

다만, 투자 수익에 대한 과세에 유의해야 한다. 해외주식은 매년 이익과 손실을 합산한 금액이 250만원을 넘으면 초과분에 대해 22%의 양도소득세가 발생한다. 국내 상장 해외 ETF 수익금은 배당 소득으로 과세한다. 다른 이자 배당 수익과 합산해 2000만원 초과 시 다른 소득과 합산해 누진세율을 적용해 과세한다.

연금 재원 마련에도 힘써야 한다. 매달 연금 저축액을 70만원까지 늘리자. 대부분 금융상품은 15.4%의 이자소득세를 부과한다. 연금 저축은 10년 이상 납입하면 비과세 혜택까지 얻을 수 있다. 보장성 보험료도 월 소득의 10% 선에서 설계되는 게 좋다. 종신보험, 고령화 시대를 대비한 100세 만기 이상의 건강보험도 추가하는 게 좋겠다.

◆지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.