은행 대출 많은 50대 다주택자, 이자 부담 늘고 집값 하락도 걱정
Q 서울시 강남구에 사는 차모(52)씨. 결혼 이후 맞벌이 생활을 하며 부부가 모두 재테크에 관심이 높다. 부동산과 주식 등에 적극적으로 투자해 자산을 모았다. 2명의 자녀 교육 때문에 역삼동에서 전세로 살며 서울을 비롯해 지방의 아파트와 오피스텔 등에 투자한 결과 4주택을 보유한 다주택자가 됐다. 최근 부동산도 하락 조짐이 있는 데다 주식도 연초 이후 많이 하락해 고민에 빠졌다. 담보대출과 마이너스통장 등 은행 빚도 적지 않아 금리 상승에 따른 부담이 크다. 아파트와 오피스텔 월세를 받고 있지만 이자 부담이 늘어 실익도 거의 없어진 상황이다. 10년 내로 은퇴할 계획인데 노후준비도 막막해 상담을 요청했다.
A 차 씨는 다주택자로 보유세는 물론 향후 다주택자 양도세 중과 부담도 생길 수 있다. 일부 월세 수익을 포기해야 하지만, 향후 좀 더 나은 자산 포트폴리오를 만든다는 의미에서 매각을 추천한다. 여러 채의 주택보단 소위 똘똘한 한 두 채만 보유하는 전략을 짜자.
재산리모델링 7/13
◆다주택자 양도세 중과 유예 활용=보유 부동산 중 광주광역시 북구 소재 아파트는 매각할 필요가 있다. 월세가 나오지만 상대적으로 가격상승 여력이 낮은 데다 늘어난 대출이자 부담을 지면서 월세를 받는 것보다 매각을 통해 얻는 차익으로 대출을 상환하는 것이 유리하다. 수원 권선구 소재 소형 아파트도 순차적으로 매각하는 것도 좋다. 수원 아파트는 입주 연차가 거의 30년이 된 낡은 아파트로 향후 재건축을 기대할 수 있겠지만 200세대 미만의 소규모 단지인 데다, 용적률이 300% 넘어 사실상 재건축 실익을 기대하긴 어렵다.
아파트 매각 시 양도세를 따져봐야 하는데 차 씨는 조정대상지역 내 여러 주택을 보유해 다주택자 양도세 중과 대상이다. 정부는 1세대 다주택자의 양도세 중과를 2023년 5월 9일까지 한시적으로 유예하고 있으니 이를 활용하자. 상대적으로 차익이 적은 지방 아파트와 수원 아파트를 먼저 매각한 뒤 가장 시세차익이 많은 서울 아파트는 마지막 시점에 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리하다. 내년 5월 초 이전에 이렇게 두 채를 매각하면 양도세 일반 과세로 절세가 가능하며 1년마다 한 채를 나눠 팔면 더 유리하다. 올해 한 채, 내년에 한 채 이렇게 나눠 매각하면 한 해 동안 2채를 한 번에 양도하는 것보다 양도소득세가 1300만원 정도 줄어든다.
◆대출 상환 뒤 채권·배당주 투자=아파트 매각 후 현금 자산이 확보되면 대출부터 갚자. 대출 금리가 3.9%에서 4.5%로 높아졌고, 향후 기준금리 인상으로 더 높아질 것이 예상된다. 현재 대출을 상환하면 원리금 월 160만원의 지출을 줄일 수 있다. 나머지는 인컴형 자산으로 변경해 이자배당수익과 가격상승에 따른 자본 차익을 동시에 노려보자. 인컴 수익을 얻을 수 있는 자산으로는 채권과 배당주, 리츠 등이 있다. 두 자녀는 보험이 전혀 없는 상태로 자녀 두 명의 실손보험과 진단비 보험을 각각 10만원 내외로 가입하길 추천한다.
김재언, 김윤정, 강신창, 박성하(사진 왼쪽부터)
◆ 재무설계 도움말=김재언 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트, 김윤정 국민은행 WM투자자문부 세무전문위원, 강신창 한화투자증권 디지털상품솔루션팀장, 박성하 신한라이프 FC
◆ 후원=미래에셋증권·하나은행
