[반퇴시대 재산리모델링] 양산 아파트 2채, 올해·내년 나눠 팔아야 평택 1채도 비과세

중앙일보

입력 2022.06.29 00:03

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경제 07면

아파트 3채 보유한 40대 이혼남, 자산 정리해 상가주택 사려는데

Q 경북 구미시에 거주하는 전모(48)씨. 현재 이혼한 상태로 혼자 살며 자녀 2명의 양육비를 지급하고 있다. 20년가량 직장에 다녔는데 이제 회사를 그만두고 작게라도 내 사업을 하고 싶다. 현재 가진 자산을 정리한 뒤 상가주택을 구입해 월세를 받으며 1층에서는 가게를 직접 운영할까 생각하고 있다. 전 씨는 경남 양산시 등 지방에 아파트 3채를 보유한 다주택자로 이를 어떻게 처분해야 세금을 절약하면서 상가주택 구입 자금을 마련할 수 있을지 궁금하다. 주식과 가상화폐 등에 투자하고 있는데 시장 상황이 좋지 않아 고민이다. 향후 혼자 살 노후를 대비해야 하는데 어떻게 준비해야 할지 몰라 상담을 요청했다.

A 전 씨는 경남 양산시와 경기도 평택시에 매매 호가 2억원 내외의 아파트 3채를 보유하고 있는 다주택자다. 1층에 가게를 내고 위층은 월세를 받을 수 있는 4억원 내외의 상가주택을 구입하기 위한 자금 마련이 필요한데 세금을 절약하려면 매도하는 순서가 중요하다. 또 독신이라는 점을 고려할 때 보수적인 자산 포트폴리오를 구성하길 추천한다.

재산리모델링 6/29

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◆아파트 순차적으로 매도해야 절세=전씨가 아파트를 보유한 양산시는 조정대상지역이 아니므로 중과세 유예기간과 상관없이 매도해도 비과세가 가능하다. 다만 같은 해에 모두 매도할 경우 합산돼 누진세율이 적용되므로 양산의 두 아파트 가운데 하나는 올해, 다른 하나는 내년에 매도하는 걸 추천한다. 평택의 아파트는 비과세로 매도하는 계획을 세우자.

양산 아파트 1채는 매수 시기가 2021년 8월이므로 단기 양도로 인한 높은 세율을 피하려면 2년 경과 후인 2023년 8월 이후 매도하는 것이 유리하다. 2007년 사들인 평택 아파트는 거주하지 않아도 최종 1주택일 경우 양도소득세 비과세가 가능하다. 종전에는 다주택자가 나머지 주택을 매도하고 최종 1주택자가 된 경우 보유 기간을 1주택이 된 때부터 다시 계산했지만, 세법 시행령 개정으로 올해 5월 10일 이후 양도하는 분부터는 그렇게 하지 않아도 된다. 그러므로 양산 아파트 2개를 매도한 후 바로 평택 아파트를 매도해도 비과세가 가능하다는 이야기다. 이 계획대로 부동산을 매도해 예상 매도가액에서 전세금과 세금을 빼면 약 2억원의 현금 마련이 가능하다.

◆채권형·리츠·배당형 상품 추천=전씨는 독신이라 가상화폐와 주식 등에 집중된 금융자산을 다소 보수적인 관점으로 분산해 관리할 필요가 있다. 채권형 상품과 리츠나 배당형 상품을 자산 포트폴리오에 편입하도록 하자. 채권은 금리가 오를수록 가격이 하락하는 특성이 있어 최근 상승하는 금리에 따라 매력적인 가격대의 채권을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 중수익·중위험을 위해 ELS(주가연계증권) 상품도 함께 추천한다. 또 개별주식 투자 시에는 증권회사의 중개형 ISA(개인종합자산관리계좌)를 개설해 거래하는 것이 유리하다. 최근 국내외 주식시장의 불확실성이 큰 만큼 개별주식에 투자하기보다 특정 업종이나 섹터 또는 지수에 투자할 수 있는 ETF(상장지수펀드)에 적립식으로 꾸준히 투자하면 좋은 결과를 기대할 수 있을 것으로 본다.

◆  지면 상담=재산리모델링센터(02-751-5688, asset@joongang.co.kr)로 상담을 위한 전화번호, 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

서원용, 박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터)

서원용, 박성만, 최환석, 김정은(왼쪽부터)

◆  재무설계 도움말=서원용 하나은행 영업1부 PB센터 팀장, 박성만 신한라이프 명예이사, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장, 김정은 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 선임매니저

◆  후원=미래에셋증권·하나은행

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