강남권 아파트 3채 60대 은퇴자, 가계 적자에 보유세 부담 큰데…
Q 서울시 강동구에 거주하는 박모(63)씨. 은퇴 3년 차로 강연이나 컨설팅 일을 비정기적으로 하고 있고 전업주부인 아내와 아들 2명이 있다. 첫째는 독립해 마포구에 오피스텔을 매입해 혼자 거주하고 있고, 대학생인 둘째 아들과 함께 살고 있다. 강남과 강동권에 알짜배기 아파트 3채를 보유하고 있어 자산의 규모는 큰 편이지만 일정한 근로소득이 없는 상태에서 종합부동산세 등 보유세 부담이 너무 크다. 최근 몇 년 동안 퇴직 때 받은 퇴직금 등으로 수천만 원대의 세금을 부담했지만 앞으로는 그 여력이 크지 않아 걱정이다. 월 현금흐름이 없어 가계는 마이너스다. 그 흔한 실손보험도 하나 없어 노후 의료비 지출에 대한 대책도 세워야 한다. 보유세를 줄이고 현금흐름을 창출할 수 있는 방안을 문의했다.
A 박씨는 근로소득이 없는 상황에서 보유세 부담이 크다. 강남의 아파트는 보유하되, 공동명의로 보유 중인 강동구 아파트는 아내에게 증여하기보단 내년 5월까지 양도세 일반세율을 적용받는 시점까지 매각하는 게 좋겠다.
◆종부세 피하려 증여하면 세금폭탄=박씨는 공동명의로 보유하고 있는 시가 18억원 상당의 강동구 아파트를 부인에게 증여해 각각 1주택자를 만들어 종부세를 줄이고 싶어 한다. 하지만 아파트를 증여하는 경우 취득세와 증여세 부담이 있다. 박씨는 조정대상지역에 2채 이상의 주택을 보유하고 있으므로 부인에게 아파트를 증여하면 취득세 부담이 13.4%다. 현재 공동주택가격이 12억원이므로 50% 증여로 인한 취득세는 8040만원이다. 종부세는 박씨와 부인 모두 중과세율이 적용되지만 세율 차이로 인해 세 부담이 840만원 정도 줄어들 수 있다. 종부세를 줄이기 위해 증여를 하면 취득세와 증여세가 과도하게 소요되기 때문에 증여보단 매각을 추천한다. 현재는 내년 5월 9일까지 양도하는 경우 일반세율로 과세가 돼 양도세를 절약할 수 있다.
임대사업자로 등록한 시가 12억원 아파트를 큰아들에게 부담부증여하려고 한다. 임대사업자 등록 주택이라도 2주택 이상이므로 증여분에 취득세는 5360만원(13.4%)이고 채무승계한 부분에 대해서는 큰아들이 별도 세대로 되어있지만 임대사업자등록한 오피스텔을 보유하고 있으므로 2주택자가 되어 취득세가 3200만원(8%)이다. 부담부증여의 경우 증여세 6800만원이고 채무승계부분에 대한 양도소득세는 박씨가 부담하는데 일반세율로 과세된다. 박씨는 이 밖에 재건축 중인 상가를 보유 중이다. 재건축 진행 중인 상가라 현재 상가로부터 들어오는 임대수입은 30만원 안팎이지만, 재건축 이후엔 노후에 가장 큰 임대 수익원으로 기대된다.
◆연 8~10% 인컴 상품에 관심을=아파트 매각 후 여유자금은 금융자산으로 포트폴리오 변경이 필요하다. 환금성과 현금흐름이 좋은 인컴형 자산을 통해 수익원을 다각화하자. 인플레이션 시대라 앞으로 물가상승률을 고려했을 때 연평균 8~10% 수준의 금융상품에 관심을 가져야 한다. 월지급식 ELS, 배당주, 배당ETF, 리츠 자산 등이 그 대안이 될 수 있다. 또 100세 시대에 맞춰 최소한의 보험이 필수적이다. 최근 고령자나 유병자를 대상으로 한 간편실손보험의 경우 월 8만원대 수준에서 가입이 가능하다.
◆ 재무설계 도움말=구교민 미래에셋증권 투자센터판교 이사, 노철오 은퇴부동산연구소 소장, 이항영 선경세무법인 대표 세무사, 정성안 신한라니프 MEGA지점 부지점장
◆ 후원=미래에셋증권·하나은행