정부가 이번에 내놓는 금융규제의 초점은 최근 수도권의 동시 다발적인 집값 상승을 촉발시킨 신도시 후보지 아파트에 대한 과열 차단에 맞춰져 있다. 고가 아파트의 담보대출 한도를 규제하는DTI 적용 대상이 투기지역뿐 아니라 투기과열지구까지 확대될 경우 경기도와 인천광역시 등의 신도시 일대 아파트를 구입하는 사람도 DTI 적용을 받게 되기 때문이다. 정부가 새로 내놓을 양주.평택.검단 등 신도시 지역은 투기과열지구지만 투기지역은 아니어서 그동안 DTI 규제 대상이 아니었는데, 이번에 대상으로 포함된다.
이에 따라 신도시 후보지 등 투기과열지구에서 6억원 초과 아파트를 사는 사람은 DTI 비율 40%를 넘겨 대출을 받을 수 없게 된다. 매년 갚아야 할 원리금이 연간 소득의 40%를 넘지 않는 범위로 대출규모가 제한되는 것이다. 서울의 경우 투기지역은 아니지만 투기과열지구인 노원.동대문.서대문.중랑.도봉 등 5개구의 6억원 초과 주택에도 DTI가 적용된다.
정부는 그러나 DTI 적용 기준을 6억원 초과 아파트에서 3억~4억원 초과 아파트로 낮추는 방안은 채택하지 않았다. 투기 억제의 실효성이 크지 않은 데다 부동산 투기와 무관한 실수요자까지 피해를 볼 수 있다는 판단 때문인 것으로 알려졌다. 시중은행 분석에 따르면 DTI 적용 대상을 6억원 초과 아파트에서 4억원 초과 아파트로 낮춰도 연소득이 4000만원을 넘는 사람은 영향 받지 않는다는 것이다. 예를 들어 20년 장기대출에 금리를 연 6%로 가정하면, 4억원짜리 아파트의 LTV 한도(1억6000만원)가 DTI 한도(1억8600만원)보다 낮다. DTI 적용 기준을 낮추는 것이 소용없다는 얘기다. 또 DTI 적용 대상을 낮추면 최근 집값 급등으로 서울 지역 30평형대 아파트 대부분이 대상이 된다는 점도 이를 택하지 않은 이유로 보인다.
저축은행.신협 등 2금융권의 투기지역 아파트에 대한 LTV를 현행 60~70%에서 50~60% 수준으로 강화키로 한 것은 대출수요가 제2금융권으로 퍼져나가는 것을 억제하겠다는 취지다. 그러나 금융감독원 관계자는 "저축은행의 주택담보대출 규모가 약 5조원에 불과해 실질적 효과는 크지 않을 것"이라고 말했다.
이상렬 기자
◆ 총부채상환비율(DTI.Debt to Income)제도=담보대출을 받을 때 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 제도. 매년 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득에서 차지하는 비중이 DTI다. 이 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋다는 의미다. 투기지역에서 6억원이 넘는 아파트를 살 때 담보 여유가 아무리 많더라도 DTI의 40%를 넘겨 대출받지 못한다.
