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[앤츠랩]상반기 내내 고꾸라진 주가, 리츠는 잘 버텼다

중앙일보

입력

앤츠랩이 리츠를 다룬 건 딱 두 번. 지난해 2월 ESR켄달스퀘어리츠와 9월 SK리츠였습니다. 두 종목 모두 개미 평점 4마리로 좋은 평가를 했는데요. 예상은 맞아떨어졌습니다. 두 종목은 저희가 분석한 이후 주가가 각각 15.2%, 21.7% 상승. 이 맛에 열심히 뉴스레터를 만드나 봐요. 오늘은 세 번째. 미래에셋글로벌리츠를 준비했습니다.

리츠 투자. 셔터스톡

국내에 상장된 리츠는 약 20개. 올해는 대체로 분위기가 좋았는데요. 이 중 시가총액이 1조원 이상인 건 ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠, SK리츠. 올해 주가 상승률(5월 26일 기준)이 각각 7.6%, 7.9%, 18.2%였습니다. 올해 코스피가 12.3%나 하락한 걸 고려하면 더욱 두드러진 수치. 인플레이션 이슈에서 약간 비켜나 있다는 점, 매력적인 배당 수익 등이 영향을 미친 거로 보입니다.

이제는 많은 분이 아실 텐데요. 리츠(REITs)는 호텔이나 빌딩, 물류센터 같은 부동산 자산을 사서 수익을 내는 구조. 이런 부동산은 엄청 비싸니까 펀드처럼 여러 사람에게 돈을 모아 사고, 수익을 나눠주는 거죠. 그 비싼 부동산에 간접 투자하는 효과가 있고, 주식시장에 상장돼 있으니 사고팔기도 편합니다. 요즘엔 투자처도 다양해져서 골라보는 재미도 있죠.

올해 하락장 끄떡 없었던 리츠…안정감+배당이 매력 #미국 물류센터 3곳 보유…아마존 등 탄탄한 임차인 #장기 계약, 임대료 인상으로 꾸준한 수익 기대할 만

표를 보시면 국내에 상장된 주요 리츠의 올해 수익률이 있는데요. 사실 리츠는 주가 변동 폭 자체가 크지 않은데 최근 흐름은 굉장히 이례적입니다. 투자자 입장에서도 주가 상승보단 배당 수익에 초점을 맞추는 경우가 많은데 주가까지 이렇게 올랐으니 더할 나위 없죠.

미국 휴스턴 아마존 물류센터. 미래에셋자산운용

이례적 상승이 있었으니 어느 정도 조정이 불가피하다는 지적이 있는데요. 실제로 최근 한 달로 좁혀보면 고점 대비 조금 하락하는 모습입니다. 하지만 앞으로도 최소 몇 달은 변동성 큰 장세를 견뎌야 한다는 걸 고려하면 리츠의 안정감은 여전히 매력적입니다.

미래에셋글로벌리츠는 국내에 상장한 최초의 해외 물류센터 리츠. 자산은 미래에셋자산운용이 관리합니다. 현재 미국 텍사스주, 플로리다주, 인디애나주 등 세 곳의 물류센터를 보유 중인데요. 모두 교통망 중심에 위치해 30분 이내에 인근 대도시 접근이 가능. 무엇보다 매력적인 건 물류센터를 누가 쓰고 있느냐. 텍사스주 휴스턴에 있는 물류센터는 아마존이 나머지 두 곳은 페덱스가 씁니다.

설명이 필요 없는 임차인(두 회사의 매출을 합치면 500조원이 넘는)에다 임대 기간이 15년(연장 가능). 코로나 팬데믹 이후 미국 전자상거래 시장은 빠르게 성장하고 있는데요. 2020년 990조원인 시장 규모는 올해까지 연평균 10%씩 커질 전망. 당연히 물류센터 수요도 증가할 텐데요. 계약 기간 임대료가 해마다 상승하기 때문에 꾸준히 돈 버는 게 가능한 구조입니다.

미국 플로리다 페덱스 물류센터. 미래에셋자산운용

기대했던 자산 신규 편입 소식도 들립니다. 4500억원 규모의 유상증자(7월 예정이나 일정은 미정)를 통해 미국 내 물류센터 11곳을 새로 사들일 계획인데요. 9곳은 아마존이, 나머지는 신발업체 풋 락커와 스포츠용품 브랜드 아카데미 스포츠 앤 아웃도어스가 빌려 씁니다. 무난하게 진행되면 시가총액이 6000억원대로 확 커지는데 내년에도 추가로 자산을 편입할 계획입니다.

2007년 국내에서 처음으로 해외부동산 펀드를 내놓은 미래에셋자산운용은 국내 운용사 중 글로벌 네트워크가 가장 탄탄한 곳. 현재 해외에서 약 70조원가량의 자산을 굴리고 있죠. 지난해 11월 미래에셋글로벌리츠의 일반 투자자 청약 때 몰린 증거금은 11조3160억원, 경쟁률은 무려 753.4대 1에 달했는데요. 리츠 중 역대 최고 경쟁률이었죠. ‘미래에셋’이란 브랜드의 힘이 한몫한 결과.

리츠하면 배당. 현재 국내에 상장한 19개 리츠의 평균 배당수익률은 5.15%. 지난해 코스피 상장사 배당수익률인 1.8%와 비교하면 월등히 높죠. 미래에셋글로벌리츠도 매년 5.5%~6%가량의 배당수익률(반기 배당)을 기대할 만. 11개 신규 자산 편입이 완료되면 6% 초중반 정도도 가능할 거란 전망인데요. 주가가 제자리에 있다고 치면 6%짜리 적금과 같은 거니까 확실히 매력이 있죠.

미래에셋 센터원 빌딩. 미래에셋자산운용

너무 좋은 얘기만 했나 싶은데요. 리스크도 분명히 있습니다. 일단 금리 인상은 부담. 리츠는 부동산을 산 뒤 빌려주는 구조니까 보통은 은행에서 돈을 꿔야 하는데요. 대출금리가 오르면 아무래도 수익성이 떨어지죠. 현재 보유한 자산 중 두 곳은 고정금리 대출이라 큰 걱정이 없는데요. 새로 편입할 자산은 대부분 변동금리를 섞어야 해서 어느 정도의 비용 증가는 불가피합니다.

상장 종목이니 주가 하락 가능성도 분명히 있죠. 최근 하락장에선 잘 버텼지만, 앞으로도 계속 그럴 거란 보장은 없습니다. 배당을 아무리 많이 줘도 그만큼 주가가 내려가면 안 한만 못한 거니까요. 물류센터라 상대적으로 영향을 덜 받겠지만, 금리 인상기엔 부동산 가격이 출렁일 가능성이 있고, 부동산 고점론도 짚어볼 포인트.

리츠 투자. 셔터스톡

리츠 얘기를 했으니 31일 마스턴프리미어리츠 상장도 관심 있게 지켜볼 만. 지난 12∼13일 일반 청약에서 약 6조원의 증거금이 몰렸고, 청약 경쟁률은 669.2대 1로 집계. 요즘 IPO 시장의 냉기를 생각하면 대박 수준이죠. 인천 항동의 쿠팡 물류센터, 프랑스에 있는 아마존 물류센터 등이 주요 자산. 청약을 놓쳤다면 상장 첫날 적절한 타이밍을 잡아보는 것도!

결론적으로 6개월 뒤: