30% 비쌌지만 이젠 4%뿐…30년 넘은 아파트 인기 하락 이유

중앙일보

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[직방]

문재인 정부 들어 지은지 30년 이상된 구축아파트와 그 이하의 일반 아파트의 매매가격차이가 크게 줄어들어 든 것으로 조사됐다. 재건축 ·재개발에 대한 규제 정책이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

18일 부동산플랫폼 직방이 2011년부터 올해 4월 4일까지 전국의 아파트(매매·전세) 거래 1035만3156건을 분석한 결과, 서울의 30년 이상 된 아파트는 현재 매매시장에서 일반 아파트에 비해 평균 4%가량 높은 가격을 형성하고 있는 것으로 나타났다. 2011년 구축아파트가 일반 아파트 대비 30% 가량 높은 가격을 형성한 것에 비해 가격차가 크게 줄어든 것이다. 직방은 입주연차 5년 미만은 ‘신축아파트’로, 5년~29년은 ‘일반아파트’로, 30년 이상은 ‘구축아파트’로 분류했다.

직방은 “매매시장에서 구축과 일반 아파트 가격차이는 2017년 18%를 기록한 이후 계속 줄어들고 있다”고 설명했다. 2011년 구축은 일반아파트보다 30% 높은 가격을 형성했으나 2012년 23%, 2013년 21%로 점차 줄어들다 2014~2016년 16%까지 낮아졌다. 2017년 18%로 올랐다가 2018년 6%로 급격히 떨어진 이후 2019년 4%, 2020년 1%까지 점차 줄어들었다.

지난해 7%까지 높아졌지만, 올해 다시 4%대로 떨어져 구축과 일반아파트 간 매매가 차이가 크지 않은 것으로 조사됐다. 다만 이번 결과는 서울 전역 아파트 평균값으로, 특정 지역으로 좁히면 격차는 여전히 크다.

문재인 정부의 재건축, 재개발 규제 강화로 구축아파트와 일반아파트 가격 차이가 4%로 크게 줄어든 것으로 조사됐다. 서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습. [연합뉴스]

직방은 문재인 정부가 ▶재건축초과이익환수제, ▶조합원지위양도제한, ▶안전진단강화 등 정책을 펼친 결과 준공 30년 이상 재건축 대상 아파트에 대한 선호가 크게 줄어든 결과로 해석했다. 한편 현재 서울에서 신축아파트 매매가격이 일반아파트 가격보다 38% 높은 것으로 나타났다. 최근 10년간 이 비율은 30~40% 수준을 꾸준히 유지했다.

전국 아파트를 범위를 넓히면 여전히 서울, 경기도, 전북 부산 등 4곳은 2022년 현재 일반아파트 대비 구축아파트가 유의미하게 높은 가격을 형성했다. 반면 대구, 제주는 구축과 일반 아파트 간 유의미한 차이가 없었다. 나머지 시도는 구축아파트의 가격이 일반아파트보다 더 낮았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시금 구축아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 주목할 부분"이라고 밝혔다. 전세시장에서의 ‘신축 선호현상’은 뚜렷했다. 전세시장에서 신축아파트 가격은 2010년대 초반까지는 일반아파트 대비 10~20%가량 높았지만 2017년 이후부터는 30%이상 차이를 보였다. 전세시장에서 30년 이상 아파트는 노후주택에 불과하기 때문에, 재건축 기대심리가 임대차 시장에 적용되지 않은 것이다.