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강북 소형 분양가 10억…강남 고가 단지보다 건축비 더 들었다

중앙일보

입력

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서울 강북 도심인 세운지구에 분양하는 힐스테이트세운센트럴. 이미 착공해 내년 2월 준공 예정인 후분양 단지다.

서울 강북 도심인 세운지구에 분양하는 힐스테이트세운센트럴. 이미 착공해 내년 2월 준공 예정인 후분양 단지다.

[안장원의 부동산 노트] 강북 소형 분양가 9억 돌파

서울 강북에서 소형주택인 전용 59㎡ 아파트 분양가가 10억원을 넘어섰다. 강남 못지않은 금액이다.

업체가 주변 시세에 맞춰 자율적으로 매긴 가격이 아니다. 고강도 분양가 규제인 분양가상한제 적용을 받아 산정된 금액이다. 상한제인데도 전용 59㎡가 10억원을 돌파한 이유가 있다.

서울 중구 입정동 세운지구에 짓는 힐스테이트세운센트럴 1,2단지가 지난 8일 입주자모집공고를 내고 분양에 들어갔다. 전용 39~59㎡ 총 429가구다. 세운지구는 세운상가 등을 헐고 아파트·상가·업무시설 등을 짓는 재개발 사업을 진행하고 있다.

분양가가 5억8000만~10억6000만원이다. 전용 59㎡ 126가구 모두 9억원이 넘는다. 최저 9억100만원이다. 분양가가 9억원을 초과하면 중도금 대출을 받지 못한다. 강북 소형 아파트도 중도금 대출을 받기가 어려워진 셈이다.

중구가 분양가상한제 적용지역이어서 상한제 적용을 받아 구청의 분양가 심사를 거쳐 정해진 가격이다.

주거공용면적 넓어 건축비 많이 들어

전용 59㎡ 10억원대는 강남 상한제 분양가 못지않다. 2020년 분양한 서초구 서초동 서초비버리캐슬·서초자이르네가 7억~8억원대로 9억원 이하였다. 지난해 6월 역대 최고인 3.3㎡당 5653만원인 서초구 반포동 래미안원베일리가 13억~14억원이었다.

자료: 업계 종합

자료: 업계 종합

상한제의 분양가 산정방식 때문이다. 상한제는 감정평가 택지비와 정부가 정한 건축비 범위에서 분양가를 정한다.

중구 땅값이 강남보다 훨씬 저렴한데도 분양가가 높은 것은 건축비가 많이 들어서다. 힐스테이트세운센트럴 주거공용면적이 다른 전용 59㎡보다 훨씬 넓다. 주거공용면적은 건물 내에 다른 입주민과 함께 쓰는 복도, 계단, 현관 등을 말한다.

흔히 ‘OO평형’라고 말하는 면적은 전용면적과 주거공용면적을 합친 공급면적이다. 전용 59㎡의 경우 주거공용면적이 20㎡ 정도이고 공급면적이 80㎡ 안팎이다.

그런데 힐스테이트세운센트럴은 주거공용면적이 30㎡가량으로 넓어 공급면적이 88~94㎡에 달한다. 공급면적에서 차지하는 전용면적 비율을 전용률이라고 하는데 대개 75% 정도다. 이 아파트는 60%대다.

상한제에서 건축비는 공급면적에 정부가 정한 건축비를 곱하기 때문에 공급면적이 넓으면 그만큼 건축비가 늘어나면서 총분양가가 올라간다.

입주자모집공고에 따르면 건축비가 4억8000만~5억3000만원이다. 래미안원베일리 2억7000만~3억7000만원보다 훨씬 비싸다. 래미안원베일리의 주거공용면적이 20㎡였다. 건축비는 위치 등에 상관없이 동일하기 때문에 공급면적에 비례한다.

주변 시세보다 저렴

중구청 관계자는 “주상복합아파트로 같은 동에 상가 등이 함께 들어서고 복도식이어서 공용면적이 넓다”고 말했다.

힐스테이트세운센트럴을 위에서 보면 ‘ㄷ’자 모양으로 한 층에 8가구나 12가구가 들어서 있다.

구청 관계자는 “일반적인 재건축재개발 단지와 달리 대규모로 개발하는 재건축촉진지구여서 지구 개발에 추가로 들어가는 비용도 건축비에 포함됐다”고 덧붙였다.

그러면 주변 시세와 비교해 시세차익을 기대할 수 있는 ‘로또’가 아닌가. 그렇지는 않다. 같은 단지에서 앞서 분양가 제한을 받지 않고 분양한 도시형생활주택과 비교해도 저렴한 편이다. 2년 전 전용 49㎡ 도시형생활주택 분양가가 같은 크기의 힐스테이트세운센트럴보다 1억원 정도 더 비쌌다. 그 사이 집값 상승 등을 고려하면 전용 59㎡의 경우 3억~4억원 낮다고 볼 수 있다. 도시형생활주택엔 전용 59㎡가 없었다.

중구와 종로 일대에서 가장 비싼 경희궁자이 전용 59㎡가 지난해 10월 실거래가 17억원까지 올랐다. 중구 중림동·신당동 시세가 12억~14억원 정도다.

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