서울대 환경대학원 공유도시랩 연구팀 분석 결과 문재인 정부 출범 이후 4년간 서울 아파트값이 83.9% 오른 것으로 나타났다. 김경민 환경대학원 교수 연구팀이 2006년부터 지난해 11월까지 전국 아파트 실거래 1000만건 이상을 ‘헤도닉(hedonic) 주택가격 결정 모형’을 기반으로 분석한 결과다. 데이터 분석엔 인공지능(AI) 딥러닝을 활용해 정확도를 높였다.
서울대 연구팀 AI 활용 분석
분석 결과에 따르면 2006년 이후 서울 아파트값은 173.1%, 문 대통령이 취임한 2017년 5월 이후 83.9% 올랐다. 그동안 문재인 정부가 밝힌 아파트값 상승률과 많게는 5배 이상 차이난다. 한국부동산원에 따르면 문재인 정부 출범 이후 지난해 11월까지 매매가격지수는 16.6%, 실거래지수는 64.9% 상승했다. 지난해 7월 김현미 당시 국토부 장관은 “(문재인 정부 들어) 서울 집값은 11%, 아파트 가격은 14% 올랐다”고 말해 빈축을 샀다.
헤도닉 모형은 2013년 노벨경제학상을 수상한 케이스 실러 예일대 교수가 고안한 방식으로, 위치·층수·크기·방향 등을 고려해 아파트의 실질 가치를 산정한다. 서울대 연구팀은 표본(샘플)이 아닌 모든 아파트의 실거래를 전수 분석하고 질적 변화를 반영해 지수의 정확도를 높였다. 이 방식은 미국의 ‘스탠더드앤드푸어 주택가격지수’ 산정에도 사용된다. 김 교수는 “정부 공인 주택가격지수에 대한 논란이 끊이지 않는데, 면적·동·층과 같은 질적 차이도 반영해야 한다”며 “주택가격지수가 현실을 제대로 반영한다면 정부의 주택 정책에도 큰 도움이 될 수 있다”고 말했다.
김원 기자 kim.won@joongang.co.kr
