또 뒷북대책…이미 불 붙은 김포, 부산 해운대, 대구 수성 조정대상지역 지정

중앙일보

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정부의 새 임대차보호법 시행 후 서울 지역 전세가 품귀 현상을 빚자 김포·파주 등 서울 인접 지역 아파트값이 오르고 있다. ［연합뉴스］

정부는 19일 전세대책과 더불어 규제지역을 추가로 지정했다. 국토부는 이날 주거정책심의위원회를 열어 부산 해운대ㆍ수영ㆍ동래ㆍ연제ㆍ남구와 대구 수성구, 경기 김포시(통진읍ㆍ월곶면ㆍ하성면ㆍ대곶면 제외)를 ‘조정대상지역’으로 신규 지정했다고 밝혔다. 20일부터 지정 효력이 발생한다.

6ㆍ17 때 김포 빼고 실미도 지정 #가격 폭등 후에 '뒷북 규제' #부산은 지정 해제했다 재지정 #삼익비치 1년 사이 10억 폭등

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하는 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한된다. 자금조달계획서도 내야 한다. 다주택자 양도소득세 중과 등으로 세금도 더 물린다. 이미 투기과열지구로 지정돼 각종 규제를 받는 대구 수성구가 조정대상지역으로 추가 지정된 까닭이다.

그러나 이번에도 ‘뒷북 규제’라는 지적이 나온다. 정부가 24번의 부동산 대책을 발표하는 동안 규제했다 풀었거나, 규제지역 후보군으로 숱하게 올랐던 곳들이라서다. “집값을 올릴 만큼 올려놓고 이제 와 규제한다”는 비난이 온라인 부동산 커뮤니티에서 일었다.

규제 밖 부산·김포 대장주 살펴보니. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

김포가 대표적이다. 지난 6ㆍ17 대책 때 수도권 대다수 지역이 조정대상지역으로 지정됐지만 김포는 빠졌다. 주택법상 조정대상지역으로 지정되려면 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과해야 한다. 여기에 청약률이 높거나(5대 1 이상), 분양권 거래량이 많은 지역을 골라 지정한다. 최근 물가 상승률이 0%대여서 웬만한 지역은 조정대상지역으로 지정할 수 있다. 김포도 당시 정량적 요건은 충족했다. 그러나 국토부는 “법적 정량적 기준과 정성적 기준을 더해 규제지역 지정을 종합적으로 판단한다”며 김포를 제외했다.

정부의 자의적 잣대가 작동되는 규제지역 지정에 주정심의 무용론까지 불거졌다. 대단지 아파트가 밀접한 김포한강신도시는 빠지고, 인천 중구에 속한 실미도는 조정대상지역으로 지정돼 이를 조롱하는 패러디물이 나왔을 정도다.

풍선 효과는 바로 나타났다. 6ㆍ17 대책 발표 직후부터 김포 집값은 큰 폭으로 올랐다. 임대차 3법 시행으로 서울 전셋값이 치솟자, 상대적으로 저렴한 김포 아파트를 매입하는 실수요자의 움직임까지 더해졌다. 비규제지역이라 LTV 70%에 2주택자도 취득세 부담이 덜했다. 이 결과, 김포의 대장주 아파트로 꼽히는 김포 한강메트로자이1단지(84㎡)의 경우 지난 6월 8일 4억8910만원(13층)에 실거래됐던 것이 지난달 24일 8억2500만원(22층)으로 배 가까이 뛰었다.

6·17 대책 이후 김포 아파트값 변동률. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

부산도 마찬가지다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 9월부터 이달 19일까지 전국에서 갭투자가 가장 많았던 곳은 부산 해운대구(95건)였다. 경기도 김포(94건)와 경기도 파주(88건), 충남 천안 서북구(83건)가 뒤를 이었다.

정부는 지난해 11월 부산의 해운대ㆍ수영ㆍ동래구를 조정대상지역에서 해제했다. 이후 비규제지역의 틈새를 노린 자본이 집중적으로 몰렸다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 해운대구 ‘삼익비치’ 전용 84㎡는 최근 15억2700만원(6층)에 거래됐다. 지난해 10월 5억3000만원(4층)에 거래됐던 것과 비교하면 1년 사이 10억원가량 올랐을 정도다.

국토부는 “해운대구는 거래량이 작년 동월 대비 3배 이상 올랐고 최근 외지인과 법인 등의 매수 비중도 증가하고 있으며 해운대와 연접한 수영ㆍ동래ㆍ연제ㆍ남구도 과열이 심화하고 있다”고 설명했다.

지난해 규제지역 해제 이후 부산 아파트값 변동률. 그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

이번 지정으로 조정대상지역은 69곳에서 76곳으로 늘어났다. 울산과 천안, 창원 등 일부 지역의 집값 상승 폭도 확대되고 있지만, 규제지역 지정에서 제외됐다. 국토부는 다음달께 과열지역에 대해 규제지역을 추가 지정하고, 필요하면 기존 규제지역 중 일부 해제를 검토할 계획이다.

규제지역 지정 효과에 대해서 전문가들은 부정적이다. 너무 많은 규제로 이미 부동산 시장이 정상적으로 작동하기 어려운 상황이기 때문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “집값이 오르면 공급을 늘려야 하는데 이를 막아 공급이 줄어드니 가격은 더 오를 수밖에 없는 상황”이라며 “이번에 김포를 규제하면 파주로 풍선효과가 튈 뿐 규제의 장기 효과는 없다”고 진단했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “낮은 금리에 유동성은 더 많아져서 규제로 버텨내는데 이미 한계상황”이라며 “정부가 민간과 파트너십을 갖고 민간에서도 주택 공급을 할 수 있게 길을 열어줘야 한다”고 조언했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr