[그게머니]강남 갭투자 원천 금지?…부동산 규제가 뭐길래

정부가 21번째 부동산 대책을 내놨습니다. 북한과 맞닿은 일부 지역을 제외한 수도권 모든 지역을 부동산 규제지역으로 묶었습니다. 최근 집값이 많이 오른 대전과 청주도 규제지역에 포함했습니다. 대규모 회의·전시 단지(MICE), 영동대로 복합개발 등 개발 호재가 있는 서울 강남구와 송파구 일대는 아예 토지거래허가구역으로 지정하는 초강수까지 뒀습니다.
매번 새로운 규제가 나오고 규제의 강도 또한 세지고 있지만, 정작 규제 내용이 무엇인지 잘 모르는 경우가 많습니다. 6·17 부동산 대책의 핵심 규제의 구체적 내용이 뭔지 정리했습니다.

부동산 규제 지역이 되면 아파트를 사고 파는 데 깐깐한 조건이 붙는다. 뉴시스

#조정대상지역? 투기과열지구?

=조정대상지역과 투기과열지구는 한마디로 부동산 규제의 종합선물세트다. 둘 다 한번 지정되면 집을 살 때와 팔 때 모두 깐깐한 제약을 받는다. 다만 투기과열지구가 조정대상지역보다 규제 강도는 더 세다.

=가장 대표적인 규제는 주택담보대출 제한이다. 조정대상지역은 집값 대비 대출 비율인 주택담보대출비율(LTV)이 시세 9억원 이하에서는 50%, 9억원 초과 분에는 30%를 넘을 수 없다. 투기과열지구는 9억원 이하 40%, 9억원 초과분은 20%, 15억원 초과는 아예 대출이 나오지 않는다. 본인의 소득대비 갚아야 할 돈의 비율인 총부채상환비율(DTI)도 각각 50%와 40%로 제한한다.

조정대상지역·투기과열지구 추가 지정. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

=이마저도 다주택자는 대출받는 게 불가능하다. 원래 집이 한 채 있는데 다른 집으로 갈아타면서 일시적으로 2주택자가 된 사람은 일정 기간 내에 집을 처분하고 새 집으로 들어가야 한다. 이 기간이 이번에 6개월로 짧아졌다.

=집을 팔 때도 문제다. 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트의 양도소득세를 추가로 내야 한다. 다만 이번 달까지 10년 이상 보유 주택을 팔면 중과되는 양도세를 한시 면제해 준다. 집을 오래 보유하면 양도세를 깎아주는 장기특별보유공제도 규제지역으로 묶이면 다주택자는 못 받는다. 분양권을 주택처럼 사고파는 전매 행위도 금지된다.

=주택을 어떻게 샀는지 증빙하는 자금조달계획서도 반드시 신고해야 할 뿐 아니라 증빙 자료까지 첨부해야 한다. 원래는 자금조달계획서는 3억원 이상 주택에, 증빙자료 첨부는 9억원 이상 주택만 제출해야 됐지만 이번에 금액 상관없이 규제지역 모든 주택으로 확대됐다.

#토지거래허가구역?

영동대로 복합환승센터 조감도. 영동대로 복합개발은 강남구 삼성역에서 봉은사역까지 연장 630m 폭 70m 깊이 51m 지하공간에 복합환승센터 등 지하도시를 조성하는 초대형 프로젝트다. 서울시

=조정대상지역과 투기과열지구가 규제의 종합선물세트였다고 한다면, 토지거래허가구역은 규제의 끝판왕이다. 이전의 규제들은 집을 사고팔 때 필요한 환경만 제약했다. 하지만 토지거래허가구역으로 지정되면 허가대상 면적(주거 18㎡, 상업 20㎡)을 초과하는 토지를 구매하면 관할 구청장의 허가가 필요하다. 이때 특정 목적에 맞지 않으면 매매를 허가해 주지 않는다.

=특히 주거용으로 집을 사는 경우는 실제 거주하지 않으면 매매가 불가능하다. 토지거래허가구역에서 집을 산 경우 2년간 반드시 해당 집에 살아야 한다. 이 기간 집을 다시 되팔거나 임대가 금지된다. 이른바 '갭투자'가 원천 차단되는 것이다. 토지거래허가구역으로 지정하면 직격탄을 맞는 것은 재건축 아파트다. 재건축 아파트는 신축 아파트로 바뀔 수 있다는 기대감에 매매가격은 높지만, 시설이 낡아 가격에 비해 실제 거주는 불편하다. 이 때문에 투자용으로 구매한 뒤 거주하지 않고 임대하는 경우가 많다. 하지만 토지거래허가구역으로 지정되면 이런 식의 매매가 막힌다.

김남준 기자 kim.namjun@joongang.co.kr