[그게머니]강남 갭투자 원천 금지?…부동산 규제가 뭐길래

중앙일보

입력 2020.06.17 16:25

업데이트 2020.06.19 14:41

정부가 21번째 부동산 대책을 내놨습니다. 북한과 맞닿은 일부 지역을 제외한 수도권 모든 지역을 부동산 규제지역으로 묶었습니다. 최근 집값이 많이 오른 대전과 청주도 규제지역에 포함했습니다. 대규모 회의·전시 단지(MICE), 영동대로 복합개발 등 개발 호재가 있는 서울 강남구와 송파구 일대는 아예 토지거래허가구역으로 지정하는 초강수까지 뒀습니다.
매번 새로운 규제가 나오고 규제의 강도 또한 세지고 있지만, 정작 규제 내용이 무엇인지 잘 모르는 경우가 많습니다. 6·17 부동산 대책의 핵심 규제의 구체적 내용이 뭔지 정리했습니다.

부동산 규제 지역이 되면 아파트를 사고 파는 데 깐깐한 조건이 붙는다. 뉴시스

부동산 규제 지역이 되면 아파트를 사고 파는 데 깐깐한 조건이 붙는다. 뉴시스

#조정대상지역? 투기과열지구?

=조정대상지역과 투기과열지구는 한마디로 부동산 규제의 종합선물세트다. 둘 다 한번 지정되면 집을 살 때와 팔 때 모두 깐깐한 제약을 받는다. 다만 투기과열지구가 조정대상지역보다 규제 강도는 더 세다.

=가장 대표적인 규제는 주택담보대출 제한이다. 조정대상지역은 집값 대비 대출 비율인 주택담보대출비율(LTV)이 시세 9억원 이하에서는 50%, 9억원 초과 분에는 30%를 넘을 수 없다. 투기과열지구는 9억원 이하 40%, 9억원 초과분은 20%, 15억원 초과는 아예 대출이 나오지 않는다. 본인의 소득대비 갚아야 할 돈의 비율인 총부채상환비율(DTI)도 각각 50%와 40%로 제한한다.

조정대상지역·투기과열지구 추가 지정. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

조정대상지역·투기과열지구 추가 지정. 그래픽=김주원 기자 zoom@joongang.co.kr

=이마저도 다주택자는 대출받는 게 불가능하다. 원래 집이 한 채 있는데 다른 집으로 갈아타면서 일시적으로 2주택자가 된 사람은 일정 기간 내에 집을 처분하고 새 집으로 들어가야 한다. 이 기간이 이번에 6개월로 짧아졌다.

=집을 팔 때도 문제다. 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트의 양도소득세를 추가로 내야 한다. 다만 이번 달까지 10년 이상 보유 주택을 팔면 중과되는 양도세를 한시 면제해 준다. 집을 오래 보유하면 양도세를 깎아주는 장기특별보유공제도 규제지역으로 묶이면 다주택자는 못 받는다. 분양권을 주택처럼 사고파는 전매 행위도 금지된다.

=주택을 어떻게 샀는지 증빙하는 자금조달계획서도 반드시 신고해야 할 뿐 아니라 증빙 자료까지 첨부해야 한다. 원래는 자금조달계획서는 3억원 이상 주택에, 증빙자료 첨부는 9억원 이상 주택만 제출해야 됐지만 이번에 금액 상관없이 규제지역 모든 주택으로 확대됐다.

#토지거래허가구역?

영동대로 복합환승센터 조감도. 영동대로 복합개발은 강남구 삼성역에서 봉은사역까지 연장 630m 폭 70m 깊이 51m 지하공간에 복합환승센터 등 지하도시를 조성하는 초대형 프로젝트다. 서울시

영동대로 복합환승센터 조감도. 영동대로 복합개발은 강남구 삼성역에서 봉은사역까지 연장 630m 폭 70m 깊이 51m 지하공간에 복합환승센터 등 지하도시를 조성하는 초대형 프로젝트다. 서울시

=조정대상지역과 투기과열지구가 규제의 종합선물세트였다고 한다면, 토지거래허가구역은 규제의 끝판왕이다. 이전의 규제들은 집을 사고팔 때 필요한 환경만 제약했다. 하지만 토지거래허가구역으로 지정되면 허가대상 면적(주거 18㎡, 상업 20㎡)을 초과하는 토지를 구매하면 관할 구청장의 허가가 필요하다. 이때 특정 목적에 맞지 않으면 매매를 허가해 주지 않는다.

=특히 주거용으로 집을 사는 경우는 실제 거주하지 않으면 매매가 불가능하다. 토지거래허가구역에서 집을 산 경우 2년간 반드시 해당 집에 살아야 한다. 이 기간 집을 다시 되팔거나 임대가 금지된다. 이른바 '갭투자'가 원천 차단되는 것이다. 토지거래허가구역으로 지정하면 직격탄을 맞는 것은 재건축 아파트다. 재건축 아파트는 신축 아파트로 바뀔 수 있다는 기대감에 매매가격은 높지만, 시설이 낡아 가격에 비해 실제 거주는 불편하다. 이 때문에 투자용으로 구매한 뒤 거주하지 않고 임대하는 경우가 많다. 하지만 토지거래허가구역으로 지정되면 이런 식의 매매가 막힌다.

김남준 기자 kim.namjun@joongang.co.kr

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