[전세대출 규제 Q&A]자녀교육 위해 강남 전세살이, 사실상 막혔다

1월 20일부터 전세대출을 받은 뒤 9억원을 초과하는 주택을 매입하거나 다주택자가 되면 기존 대출금을 즉시 회수한다. 또 9억원 초과 주택 보유자는 SGI서울보증의 전세대출 보증을 제한한다. 지난해 11월부터 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG)에서 시행 중인 것을 민간(서울보증보험)에 확대하는 것이다. 전세대출을 받으려면 이들 기관의 보증이 필요하다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 사실상 차단하겠다는 의도다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지. [뉴스1]서울 강남구 은마아파트 단지. [뉴스1]

금융위원회가 16일 이러한 내용을 담은 전세대출 관련 조치를 발표했다. 지난해 12월 16일 발표한 주택시장 안정화 방안 중 전세대출과 관련한 구체적인 시행 방안이다. 사례별로 어떻게 적용되는지 Q&A 형태로 정리했다.

이미 전세대출을 받은 무주택자다. 올 3월쯤 9억원 넘는 아파트를 한 채 사려고 계획 중인데, 만약 고가주택을 사들이면 기존 전세대출이 회수되는 건가.

아니다. 이번 전세대출 회수 규제의 대상은 시행일(1월 20일) 이후 전세대출 계약을 맺은 사람이다. 그 이전에 이미 대출을 받았다면 즉시 회수 대상은 아니다. 다만 대출 만기 때 연장은 안 된다.

9억원이 넘는 주택 보유자다. 이미 전세대출을 받아 전셋집에서 사는데, 대출 만기 때 연장이 가능한가.

규제 시행 전 전세대출을 받았기 때문에 대출 연장은 가능하다. 하지만 신규 또는 추가 대출은 안 된다. 예컨대 현재 사는 전셋집에 계속 거주한다면 현재의 대출금만큼은 연장이 되지만, 집주인이 전세금을 올린다고 해서 추가로 대출을 더 받을 순 없다는 얘기다. 대출을 끼고 다른 전셋집으로 이사를 할 방법도 사실상 없다. 신규 대출에 해당하기 때문이다.

새로 전세대출을 받으려고 한다. 만약 전세대출을 받은 뒤 기존에 가지고 있던 집값이 뛰어서 9억원을 넘었다면, 대출을 연장할 수 있나?

서울 노원구 아파트(7억원) 보유자 A씨가 2020년 3월, 대출 2억원을 받아 다른 지역에 거주하고 있다고 하자. 2022년 3월 대출을 연장해야 할 텐데 그 사이 노원구 아파트 가격이 올라 9억원이 넘는다면 대출 연장은 불가능하다. 다만 대출 기간 중엔 9억원을 초과한다고 당장 회수하진 않는다.

집주인이 보증금 올려도 대출 증액 안 돼  

9억원 이상 주택 보유자가 규제 시행 전에 전세대출을 받아 다른 전셋집에 거주하고 있는데 집주인의 요구로 이사해야 하는 경우에도 대출 연장이 안 되나?

그렇다. 예를 들어 서울 성동구 아파트(10억원) 보유자가 2018년 9월 전세대출을 받아 강남에 전세로 살고 있다고 하자. 올해 9월 전세계약 만기인데 이사를 해야 한다고 해도 신규 대출은 안 된다. 다만 1월 20일 기준으로 보유 1주택의 시가가 15억원 이하면 4월 20일까지 예외적으로 한 차례 대출을 받을 수 있다. 이 경우에도 증액은 안 된다.

무주택 전세 대출자가 대출 이용 중 9억원 초과인 주택을 사들인 뒤, 전세 만기 시점에 이주하고자 할 경우는 어떻게 되나?

전세를 승계해 집을 샀다면 지금은 전세 만기 시점까지 대출을 이용할 수 있다. 앞으로는 9억원 이상 주택을 사들인 시점에 바로 대출을 회수한다.

시가 9억원 초과 주택의 기준은?

KB 시세 또는 한국감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원을 초과하는 경우가 규제 대상이다. 시세가 없는 경우엔 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용한다. 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장 때는 대출 신청일이, 회수 규제를 적용할 땐 주택 취득일(등기이전완료일)이 기준이다. 매매계약만 체결했거나 분양권‧입주권 상태라면 실제 주택 취득 전까진 보유로 보지 않는다.

서울시내 아파트 전경

너무 강도가 높은 것 같은데 예외가 아예 없나?

사실상 그렇다고 봐야 한다. 정부는 극히 일부의 ‘실거주’ 목적 ‘실수요’에만 예외를 허용할 방침이다. 실수요 사유는 직장 이동, 자녀 교육, 요양‧치료, 부모 봉양, 학교 폭력 등이다. 자녀 교육 항목에 빈틈이 있어 보이지만 서울이나 광역시의 구(區)간 이동은 인정하지 않는다. 그러면서 보유한 주택과 전셋집 양쪽 모두에서 세대원이 직접 거주해야 한다. 갭투자는 물론, 자녀 교육을 위해 살던 집을 전세로 주고 교육 여건이 좋은 지역에서 전세로 사는 일반적인 투자 패턴도 예외로 인정받기 어렵다는 의미다. 서울에 9억원 이상 집을 보유하고 있는데 부산으로 전근 발령이 나서 전셋집을 구하는 경우 정도만 예외 대상이라고 보면 된다.

대출 회수 결정되면 2주 내 갚아야 

대출 회수는 어떻게 하나?

1월 20일부터는 대출을 할 때 ‘대출 기간에 고가주택 취득 다주택 보유 시 대출이 회수된다’는 내용의 추가약정서 체결해야 한다. 최장 3개월 단위로 은행이 국토교통부 주택보유수 확인시스템(HOMS)을 통해 규제 준수 여부를 확인한다. 규제 위반이 확인되면 약관에 따라 대출금을 갚아야 한다. 보통의 경우라면 2주 이내에 갚아야 한다

상속으로 9억원 초과 1주택자나 다주택자가 된 경우에도 회수하나?

대출자의 의사나 행위와 상관없다는 점에서 예외를 인정한다. 당장 회수하진 않지만 만기 시점에 연장은 안 된다. 상속을 받았지만 대출을 갚을 돈이 없으면 파는 수밖에 없다.

장원석·홍지유 기자 jang.wonseok@joongang.co.kr