[데이터브루]아파트 전쟁 연대기③1원 입찰의 비밀

중앙일보

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여러분의 아파트는 안녕하신가요?

데이터브루는 '아파트 관리비 검색기'에 이어 '아파트 전쟁 연대기(https://databrew.joins.com/deepbrew/article/168)'를 연재합니다. 시민단체인 아파트 선진화 운동본부의 도움을 빌려 아파트 생애주기마다 공통된 분쟁 포인트를 돌아봅니다. 이번 회에서는 11~20년 차 사이의 아파트에서 벌어지는 일들을 전합니다. /데이터브루

입주민 vs 입주민

다시 불안해진 서울 집값...언제까지 오를까 (서울=연합뉴스) 한종찬 기자 = 8·2대책이 발표 1년을 맞은 가운데 서울 주택시장이 다시 불안 조짐을 보이고 있다. 지난달 박원순 서울시장이 불지핀 서울 여의도와 용산 일대의 아파트 시장은 매물이 품귀 현상을 빚으며 가격도 초강세다. 강남권의 일부 재건축 단지들도 저가 매물이 팔린 뒤 호가가 올라 추가 상승 가능성이 커지고 있다. 사진은 2일 오후 서울 송파구 일대 아파트 단지. 2018.8.2 saba@yna.co.kr/2018-08-02 15:01:07/ <저작권자 ⓒ 1980-2018 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

경기도 A아파트 입주민 1000여명은 지난 여름 촛불을 들고 광장에 모였다. 중앙정수처리장치 가동 여부를 두고 입주민 사이에 생긴 갈등 때문이다.

당초 입주자대표회의(입대의)에서는 효율성 문제를 들어 10년 된 중앙정수처리장치의 가동 중단을 결정했다. 하지만 입주민들은 관리비 부담이 늘더라도 정수장치는 정상 가동해야 한다고 주장했다. 입주민들이 집단 행동에 나서자 입대의에서도 한발 물러섰다.

그사이 정수장치 가동 중단에 앞장선 동대표 일부가 입주민 투표에 의해 해임됐다. 입주민 사이 고소·고발도 이어졌다. A아파트를 둘러싼 갈등은 현재 진행형이다.

아파트 선진화 운동본부 송주열 회장은 "입주 5~10년 차에는 아파트 내 분쟁이 비교적 적지만 입주 10년 차를 넘어서면서부터 입주민 간 갈등이 심화한다"고 설명했다.

7조원 쌓인 장기수선충당금

아파트가 오래되면 큰 비용을 들여 보수공사를 해야 하는 일이 생긴다. 매월 관리비와 함께 돈을 걷어 이에 대비하는데, 이를 장기수선충당금이라고 한다. 국토교통부와 한국감정원이 운영하는 공동주택관리정보시스템(K-APT)에 올라온 의무관리대상 아파트 16510개 단지(2019년 7월 기준)의 장기수선충당금 잔액은 약 7조원이다.

지난해 170억 원대 아파트 시설물 공사 비리가 발생해 세상을 떠들썩하게 했다. 2012년부터 5년간 수도권 아파트 백여 곳에서 입찰 담합과 불법 하도급, 리베이트 제공과 같은 비리를 동원해 부실하게 도색 공사 등을 해 온 건설업체 직원과 하도급업자 등이 적발된 것이다. 아파트 동대표 16명도 함께 경찰 조사를 받았다.

장기수선충당금을 쓰기 시작하면서부터 분쟁은 시작된다. 송주열 회장은 "아파트 입주 이후 10년 이상 적립한 장기수선충당금이 단지마다 적게는 수십억 원에서 많게는 100억원 이상"이라고 말했다. 그는 "모든 아파트가 그런 것은 아니지만, 입주 15년 차 이후부터 장기수선 공사의 이권을 노린 세력들이 입대의, 선거관리위원회 등을 장악한다"며 "이 시기엔 입주민들 간 고소, 고발이 비일비재하다"고 밝혔다.

공사비 부풀린 경기도 아파트 282곳

공동주택관리법 시행규칙에서 정한 장기수선계획의 수립기준을 보면 승강기 및 인양기 기계장치 및 제어반, 조속기, 도어개폐장치 등의 전면교체주기는 15년이다. 와이어로프, 쉬브(도르레) 등은 5년마다 교체하게 돼 있다.

장기수선계획은 3년마다 검토하고, 필요할 경우 조정할 수 있다. 기계의 상태에 따라 교체 주기를 앞당기거나 연기할 수 있다. 대부분 아파트에선 입주 15~20년 차에 승강기 교체를 많이 한다. 수십억 원이 드는 대형 공사가 진행되다 보니 이 과정에서 업체와 입대의가 결탁한 비리가 일어나기도 한다.

지난해 울산 B아파트에선 승강기 교체공사를 하면서 '특정 업체 밀어주기'를 했다는 의혹이 제기됐다. 입대의가 시세보다 3억원 이상 비싼 가격으로 계약을 맺었다는 사실이 밝혀지면서 진상조사위원회까지 꾸려졌다.

경기도가 지난해 도내 의무관리대상 아파트의 공사비 집행 실태를 감사했는데, 47개 단지에서 282건의 부적정 사례가 드러났다. 입대의가 업체로부터 사전 견적서를 받거나, 경쟁입찰대상을 수의계약을 한 경우도 있었다.

1원 입찰의 비밀

대형 아파트 단지는 작은 기초자치단체의 인구 규모와 맞먹는다. 입대의는 경비·청소·소독·조경·승강기 등 외부 업체와 계약을 맺고, 많게는 수십억 원이 드는 사업을 집행할 수 권한을 갖고 있다.

하지만 입주자대표가 모든 분야에 전문성을 갖추기 쉽지 않다. 입주자대표를 온전한 직업으로 보기도 어렵다. 막대한 권한을 갖고 있지만 이를 견제할 장치는 마땅치 않다. 여기에 입주민의 무관심이 더해지면 아파트는 다툼의 중심지가 된다.

전문성을 높이고, 견제 기능을 갖추기 위해 대부분 아파트에선 주택관리업체의 도움을 받는다. 국토교통부가 발간한 ‘2019년 주택업무편람’에 따르면 전국 의무관리대상 아파트의 81.3%가 단지 관리를 주택관리업체에 위탁한다. 관리업체는 주택관리사 자격증이 있는 관리소장을 아파트에 파견하고, 관리소장이 관리 업무 등을 잘 수행할 수 있도록 교육과 점검을 통해 지원하는 역할을 한다.

국토부에 따르면 2017년 말 기준 등록된 주택관리업체는 672개다. 2016년 말 517개에 비해 30%가 증가했다. 주택관리업은 지방자치단체에 등록만 하면 회사를 설립할 수 있다. 이 중에는 관리 단지 수 5개 미만인 영세한 업체도 많고, 등록만 하고 실적이 없는 업체도 적지 않다.

위탁관리 사업자로 선정되기 위한 주택관리업체들의 경쟁 또한 치열하다. 2017년 주택관리업체 선정을 할 때 적격심사표 사용이 의무화됐지만, 여전히 주거전용면적 1㎡당 1원을 적어내는 업체도 적지 않다. K-APT에 등록된 아파트 단지의 평균 위탁관리수수료는 주거전용면적 1㎡당 7.06원에 불과하다. 위탁관리수수료가 지나치게 낮게 책정되면 관리업체의 운영부실과 서비스 저하 등 문제로 이어질 수 있다.

송주열 회장은 "주택관리업체 입장에서 위탁관리수수료는 큰 의미가 없다"고 했다. "보통 청소, 소방, 경비 관리 등의 위탁을 통해 수익을 내는 구조"라는 것이다. 그는 "위탁관리수수료를 낮춘 것이 입주민에게 마냥 좋은 것 아니다. 부작용을 검토해야 한다"고 말했다.

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※데이터브루=김원·김현예·심서현·전서영·박온유 인턴기자 kim.won@joongang.co.kr ·개발=전기환·디자인=임해든