민간택지 분양가 상한제 시대, 주택 시장 어디로?

[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(22)

하반기 주택시장을 뜨겁게 달궈왔던 ‘민간택지 분양가상한제’가 주택정책심의위원회(이하 주정심)에서 대상 지역을 지정함에 따라 드디어 막을 올렸다. 다시금 시작된 민간택지 분양가상한제 시대, 부동산의 시장은 어디로 흐를 것인가?

국토교통부에 따르면 지난 6일 주정심 심의·의결을 거쳐 집값 불안 우려 지역을 선별, 서울 27개 지역을 동 단위로 지정했다. 6월 분양가상한제를 검토하기 시작한 지 5개월 만에 ‘민간택지 분양가상한제’ 시대가 다시 열린 것인데, 이는 2015년 4월 사실상 해제된 이후 4년 7개월 만에 부활한 것이다.

지역을 살펴보면 강남 4구가 22개 동으로 전체 45개 동의 절반을 차지한 가운데 마포구(1), 용산구(2), 성동구(1). 영등포구(1)도 포함됐다.

분양가상한제 서울 27개 동 지정

서울 서대문·동작·종로구와 과천·분당 등  분양가와 아파트 가격의 높은 상승세로 지정이 유력했던 일부 지역은 빠져 논란이 됐다. 또한 서울 전 지역이 분양가상한제 지역 지정을 위한 요건을 충족하고 있음에도 시행에 따른 시장의 불안 심리를 최소화하려고 단시일 내 신규 분양이 예상되는 상징성이 강한 지역 위주로 선정한 것으로 드러났다.

분양가상한제 지정요건. [사진 국토교통부]

국토교통부에서 발표한 선정 이유를 살펴보면 위와 같은 정부의 의도를 알 수 있다.
- 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8·2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 강남 4구 및 마포·용산·성동·영등포구 선정.
- 강남 4구는 정비사업 및 일반사업이 있는 지역 위주로 지정하되, 사업물량이 적은 지역(논현·양재·삼전동 등)은 제외.
- 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동(여의도 브라이튼), 마포구 아현동(북아현2구역), 용산구 한남동·보광동(한남 뉴타운), 성동구 성수동 1가(지역주택조합)를 지정.

이번 분양가상한제 지정지역은 시장의 예측보다 좁았지만, 국토교통부는 미지정된 서울 기타지역과 수도권 투기과열지구(과천, 하남, 성남분당, 광명 등)에 대해 지속적인 모니터링을 통해 시장 불안 조짐이 보이면  추가지정할 것임을 분명히 했다.

기존 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상 지역)에 더해 분양가상한제 적용이라는 새로운 규제지역이 만들어짐에 따라 적용 예외지역에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해 순차적인 대응을 예고한 것이다. 이에 따라 정부 정책과 시장의 지루한 힘겨루기가 지속해서 나타날 것이 예상된다.

분양가상한제 주택시장의 향방은?

서울의 한 아파트 단지 (기사 내용과 관련 없음). [뉴스1]

정부는 분양가 상한제를 시행하면 현재 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 위한 분양가보다 5~10% 정도의 분양가 인하 효과가 있을 것으로 보고 있다. 그렇다면 분양가상한제 적용으로 분양가가 낮아지면  서울의 주택시장은 안정될까?

결론은 일부 도움은 되겠지만, 안정까지는 험로가 예상된다는 의견이 지배적이다. 분양가상한제 시행 이후 점점 안정되는 모습을 보였던 과거 2007년과 현재의 시장 상황이 비슷하면서도 다르기 때문이다.

대표적으로 현재 주택가격 상승의 가장 큰 원인으로 지목되는 현금 유동성의 흐름을 들 수 있다. 과거 분양가상한제를 시행했을 때는 유동성이 줄어들고 있는 시기였다면 현재는 저금리 기조와 대내외적인 여건으로 현금 유동성이 쉽게 축소되지 못하는 모습이다.

또 최근 서울의 아파트 공급이 정비사업(재개발·재건축) 분양물량에 많이 의존하고 있다는 점이다. 국토교통부 자료에 따르면 신규택지 등으로 인해 정비사업 외 분양물량이 연평균 3만호 이상이던 2010년~2012년에는 정비사업에 의한 인허가 비중이 28% 수준이지만, 이후 2013년부터 2016년까지 평균 46%로 수준으로 높아졌다. 유휴 토지가 부족한 서울에서는 점차 정비사업으로 인해 공급 분양물량의 비중이 높아질 수밖에 없는 상황이다. 반면 정비사업 조합은 낮은 분양가에 대한 부담으로 사업일정을 지연하게 됨에 따라 시장에 공급 부족이라는 악영향을 줄 수 있기 때문이다.

다만, 관리처분인가(신청)를 완료한 단지에 한해 2020년 4월까지 분양모집에 나서는 경우 한시적으로 지정을 유예하기로 함에 따라 내년 상반기엔 분양가상한제 피하기 위한 분양물량이 많이 증가할 것이다.

이처럼 기존과 다른 환경으로 인해 분양가상한제가 시행됨에도 불구하고 주택가격이 안정되는 모습이 바로 나타나기는 힘들 것으로 예상한다.

KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr