임대차 계약갱신청구권 도입, 전세가격엔 어떤 영향?

중앙일보

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[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(20)

‘민간택지 분양가상한제’로 시끄러웠던 부동산 시장이 이번엔 ‘전·월세 계약갱신청구권’ 추진 소식으로 들썩이고 있다. 임대료 급등으로 시장을 더 불안하게 만들 것이라는 부정론과 장기적으로 무주택 서민의 주거안정을 위해 반드시 필요하다는 긍정론이 첨예하게 대립하고 있다. ‘계약갱신청구권’이란 무엇이며 이후 시장에 어떤 영향을 미칠지 알아보자.

임차인의 주거 안정성 확보 목적

전·월세 계약갱신청구권 추진이 공론화되면서 위헌소지 논란, 전세가격 불안 야기 등으로 부동산 시장이 시끄럽다. [연합뉴스]

주택의 임대차계약 기간이 만료되더라도 특별한 사유가 없는 한 임차인이 희망할 경우 임대인은 이를 거절하지 못하고 일정기간은 임대차계약을 갱신하도록 해 임차인의 거주 안정성을 확보하고자 하는 제도다. 쉽게 말해 임차인이 원하면 법에서 보장해주는 기간까지는 임대차계약을 유지할 수 있게 되는 것이다.

현재는 ‘상가임대차보호법’을 통해 상가만 계약갱신청구권이 인정되고 있으며, 지난해 10월16일 이후부터는 최초계약일로부터 10년간 계약갱신청구권을 부여하고 있다. 최근 법무부에서는 관련 법 개정을 통해 주택 전·월세에도 ‘계약갱신청구권’의 도입을 추진하고 있다고 밝혔다.

지금까지 알려진 내용은 최소 ‘2+2년’ 추진 가능성이 높은 것으로 보이며, 최장 ‘3+3년’ 방안까지 언급되고 있다. 즉, 현행 ‘주택임대차보호법’에서 보장하는 2년(주택임대차보호법 4조 임대차기간 등)에 임차인이 희망할 경우 2년을 더 갱신할 수 있도록 한다는 것이다.

계약갱신청구권 추진이 공론화되면서 위헌소지 논란, 전세가격 불안 야기 등 많은 말이 쏟아지고 있다. 이슈거리를 하나하나 뜯어보자.

‘계약갱신청구권’ 추진이 알려짐에 따라 논란이 된 내용 중 하나는 임대인의 재산권 행사 제한으로 평등권 및 재산권의 침해 등 위헌 소지가 있다는 주장이다. 임대인의 재산권 제약이 발생한다는 점은 인정하지만, 위헌 논란까지 언급하는 것은 너무 나간 거라고 생각된다.

경제적 약자인 서민의 주거안정이라는 공공의 이익을 위한다는 명분뿐 아니라 ‘상가임대차보호법’으로 2016년부터 이미 시행하고 있는 제도이기 때문이다. 따라서 위헌 논란은 다소 과장된 반응으로 보여진다.

‘계약갱신청구권’으로 인해 가장 우려가 되는 부작용은 시행 초기에 나타날 수 있는 임대료 급등일 것이다. 그렇다면 과연 임대료는 폭등할까?

[자료 법무부]

과거 1989년에 시행한 주택 임대차기간 연장(1년→2년) 때 전세가 변동률을 살펴보면 단기적으로 임대료가 상승한 것을 알 수 있다. 임대료의 인상 기회가 줄어든데 따른 임대인의 보상심리가 작용한데다 계약기간이 1년에서 2년 단위로 전환됨에 따라 단기 전세수급에 영향을 주었기 때문이다.

다만 전국 평균의 변동폭이 크지 않았다. 서울의 경우 시행 전 대비 55.9% 상승한 것을 알 수 있다. 전·월세 수요가 많은 서울 및 수도권은 단기간 임대료 상승을 피할 수 없을 것으로 추측되는 이유이다.

특히 서울의 경우 ‘민간주택 분양가상한제’ 시행으로 인한 전세 대기수요가 증가할 것으로 예상되는 만큼 단기간 전·월세 가격을 자극할 가능성이 클 것으로 예상된다. 이에 따라 정부는 전·월세 상한제를 동시에 추진할 가능성이 크다.

임대인의 재산권 제한 논란 불보듯

‘계약갱신청구권’ 어떤 식으로 꾸며질까? 구체적인 방안이 나오지 않은 상황에서 속단하기는 쉽지 않다. 앞서 말한 바와 같이 특별한 사정이 없다면 2년+2년과 같이 추가로 연장할 수 있는 방안이 유력해 보인다.

이에 따라 발생할 수 있는 임대인의 재산권 행사 제약에 대해서는 임차인의 과실이 있는 경우 갱신을 거절할 수 있는 예외조항을 둬 해결할 것으로 예상된다. 임대인이 입주를 계획하고 있거나, 재건축·재개발의 경우에도 사전고지 및 임차인의 동의 아래 예외적용이 가능할 것으로 보인다.

대체적으로 ‘상가임대차보호법’의 계약갱신 요구 예외조항과 비슷한 모습일 것으로 예상되며, 과거 관련 법 개정 사례를 보면 소급적용은 어려울 것이라 예상된다.

‘계약갱신청구권’과 ‘전·월세 상한제’은 서민의 주거안정을 위해 진즉 추진됐어야 함에도 불구하고 사회적 합의가 미뤄지면서 표류되었던 제도다. ‘민간주택 분양가상한제’ 추진에 따른 전·월세시장의 불안감을 잠재우기 위해 급하게 추진되는 모양새지만 성공리에 정착될 수 있는 방안에 제시되기를 기대해 본다.

최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr