최환석

필진

하나은행 부동산자문센터 전문위원

theore_creator@joongang.co.kr

[최환석의 알기쉬운 부동산] 우리나라 사람의 부동산 사랑은 유별나다. 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 70%로 세계적으로 유례를 찾아보기 힘들 정도다. 부동산 보유 비중은 미국 30%, 일본 40%에 불과하다. 부동산이 전 재산이다시피 하다 보니 사람들의 관심이 집중되는 게 당연하다. 때마침 자고 나면 아파트값이 수천만원씩 오르는 등 부동산 시장이 뜨겁다. 부동산이 우리의 삶을 들었다 놨다 하는 현실이다. 대한민국에서 살려면 싫든 좋든 부동산을 잘 알아야 한다. 어설프게 접근했다간 큰코다친다. 부동산 전문가가 고객들에게 상담한 내용을 토대로 알찬 부동산 정보를 알려주고 돈 되는 부동산은 무엇인지 콕 짚어준다.

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[더오래]민영주택까지 확대된 생애최초 내 집 마련 문턱

지난 9월 29일 ‘공공주택 특별법 시행규칙(국토교통부령) 일부개정안’에서 생애최초 특별공급 및 생애최초 요건을 갖춘 신혼부부 소득 기준이 완화되는 등 청약제도가 개선됨에 따라 무주택 실수요자의 생애최초 내 집 마련 문턱이 더 낮아지게 됐다. 그렇다면 도시근로자 가구당 월평균 소득액의 130%는 어느 정도의 수

2020.10.23 10:00
[더오래]아파트 6만호 사전 청약, 선호 지역은 어디?

사전청약제는 본 청약 일정보다 1~2년 조기 공급하는 방식으로 시행되는데 청약공고 시 ①입지조건, ②주택규모(면적), ③세대수, ④추정분양가격, ⑤개략설계도 등의 주택정보와 ⑥본 청약시기, ⑦입주예정월 등의 정보가 제공될 예정이다. 이번에 발표된 사전청약 대상 3기 신도시 가운데 하남교산지구가 20%로 선호가 가

2020.09.11 10:00
[더 오래]기존 계약도 '임대차 3법' 적용…전세시장 영향은

2) 임대인은 임차인의 귀책(차임 연체 등)이 있거나, 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다 (제6조의3) . 3) 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 계약갱신청구권에 의해 갱신되었을 기간만료(2년) 전에 제3자에게 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인한 임차

2020.07.31 10:00
[더오래]정부는 극약 처방, 시장은 불신…부동산 어디로?

이중 이슈가 되었던 부동산 세제 강화와 등록임대사업제 제도 보완의 주요 내용을 살펴보면 다주택자 종부세 중과세율 인상, 단기보유 주택과 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상, 다주택자·법인에 대한 취득세율 인상 등 징벌적 과세에 집중한 모습을 보인다. 이번 7·10 부동산대책에서는 ‘3주택 이상 및 조정대상

2020.07.17 10:00
[더오래] 집 사려면 자금 증빙 내야…잠실·삼성동 거래 끊기나

규제지역(투기과열, 조정대상)에서 주택을 거래하는 경우에는 거래액가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출(현행 3억원 이상)해야 하며, 투기과열지구 내에서는 거래가액과 무관하게 자금조달계획에 따른 증빙자료를 제출(현행 9억원 초과)해야 한다. 부동산 시장의 가격상승을 주도하는 재건축 아파트에 대한 규제 내용

2020.06.19 10:00
[더오래]시기 놓치면 과태료…임대사업자 자진신고 이달 마감

지난 3월 3일부터 시작된 자진신고 기간은 오는 6월 30일까지로 렌트홈을 통한 온라인의 경우 당일 17시 59분까지 온라인 제출해야 하며, 방문 신고의 경우 당일 지자체 담당자 업무처리 시간 내에 제출해야 한다. 원칙적으로 임대주택을 등록한 이후 모든 임대차계약 건이 대상에 해당되지만 임대차계약 신고 의무가 도입

2020.06.05 10:00
[더오래]정부가 내놓은 주택대책 로드맵 자세히 보니…

숱하게 쏟아졌던 부동산 대책들과 달리 계획이라는 이름표를 달고 있는 익숙지 않은 ‘주거종합계획’이란 뭘까? 주거기본법에 근거하고 있는 ‘주거종합계획’은 주택 관련 계획과 사업에 대한 정책 목표, 실천 과제를 제시하는 기본지침서 역할을 하는 것으로 연도별 계획과 10년 단위 계획으로 나뉜다. 국토교통부는 올

2020.05.22 10:00
[더오래] 미등기 아파트 전세계약, 방법이 다 있었네…

그렇다면 왜 준공한 지 몇 년이 지나도록 보존등기가 안 되는 걸까? 보존등기 절차는 통상 수개월 내에 마무리되지만, 재개발·재건축을 통해 신축하는 경우에는 다양한 이유로 조합 청산이 지연됨에 따라 후속 과정인 소유권 이전고시와 보존등기를 하지 못하는 상황이 상당 기간 지속되는 경우가 많다. 앞서 말한 바와 같

2020.04.24 10:00
[더오래]코로나19가 부동산 하락 신호탄 될까

한편, 현장에서는 급급매로 수억 원이 하락한 가격에 거래되는 아파트가 있지만 일부 고액 아파트는 신고가를 갱신하는 등 부동산 시장 또한 코로나19 사태로 인한 혼란이 가중되는 양상이다. 3월 부동산 시장, 하락의 시작으로 봐야 할까? 결론부터 말하자면 3월에 나타난 아파트 시장의 흐름은 코로나 사태로 인한 하락의

2020.04.10 10:00
[더오래] 자금출처 증빙 안내면 과태료? 집 사는 일 번거롭네

지난 12·16 부동산대책에서 발표했던 ‘자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 세분화’와 관련한 후속 조치가 시행된다. 기존 주택구입자금 조달에 관한 신고사항은 ‘자금조달계획서’ 제출로 마무리됐지만, 이제는 투기과열지구 내 9억원을 초과하는 주택 구매 시 자금조달계획서상의 내용을 증빙할 수 있는 근거서

2020.03.13 11:00
수원·용인 아파트 가격 급등…풍선효과 언제까지 갈까

12·16대책 이후 풍선효과로 인한 경기 남부권 아파트 시장의 상승세가 심상치 않다. 12·16 대책의 영향에 의한 풍선효과가 나타나고 있음을 추측할 수 있는 대목이다. 그렇다면 현재 나타나고 있는 경기 남부권의 상승세는 단기적인 풍선효과로 끝날까? 앞서 말한바와 같이 단순히 풍선효과로만 치부하기에는 상승세가 무

2020.02.14 10:00
집값 잡는 대책 봇물…그래도 4월까진 집 장만 노려 볼만

‘투기와의 전쟁’, ‘주택거래허가제 도입 시사’ 등 새해부터 부동산 시장에 대한 정부의 공세가 심상치 않다. 주로 강남 외 지역에서 매물이 나타날 가능성이 높으며 시장의 매물 가뭄을 일부 해소할 수 있을 것으로 예상된다. 수도권 비규제지역의 경우 12·16 부동산대책 이후 상승세가 다소 주춤해졌으나, 규제 정책

2020.01.17 10:00
1주택자도 안전하지 않다…12·16 부동산대책 키워드

이번에 발표한 대책의 주요 내용을 살펴보면 1) 투기적 대출수요를 차단하기 위한 대출규제, 2) 주택의 보유세 부담 강화 및 양도소득세 보완, 3) 거래질서 확립으로 규정된 민간택지 분양가상한제 확대 및 거래조사·청약규제 강화, 4) 공급 확대를 위한 내용 등 크게 4가지로 요약할 수 있다. 다주택자가 조정대상지역 내

2019.12.20 10:00
역세권 청년주택, 주거복지 오아시스 될 수 있을까?

서울시 주거복지정책의 핵심사업 중 하나인 ‘역세권 청년주택사업’이 지난 11월 발표한 활성화 방안을 계기로 전환점에 서 있는 양상이다. 2016년 처음 발표된 ‘역세권 청년주택사업’은 역세권의 고밀도 개발을 한시적으로 허용하고 이에 따른 용적률 상향에 따른 이익 중 일부를 청년층의 주거난 해소를 위한 공공임대

2019.12.07 10:00
커피 한잔 값으로 부동산 투자?…주의점 살펴보면

다만, 부동산펀드는 돈을 모아서(펀드 조성을 통해) 부동산에 직접 투자하는 반면, 리츠는 부동산을 보유한 (상법상) 회사의 주식에 투자하는 것이 다른 점이다. 구조적으로 리츠는 부동산 투자와 주식 투자를 혼용하고 있기 때문에 이에 따른 다양한 리스크가 존재한다. 부동산 간접투자의 한 방편인 리츠는 앞서 말한 소

2019.11.22 08:00
민간택지 분양가 상한제 시대, 주택 시장 어디로?

하반기 주택시장을 뜨겁게 달궈왔던 ‘민간택지 분양가상한제’가 주택정책심의위원회(이하 주정심)에서 대상 지역을 지정함에 따라 드디어 막을 올렸다. 6월 분양가상한제를 검토하기 시작한 지 5개월 만에 ‘민간택지 분양가상한제’ 시대가 다시 열린 것인데, 이는 2015년 4월 사실상 해제된 이후 4년 7개월 만에 부활한

2019.11.08 08:00
현금 출처 캐고 대출 규제 풀가동…실수요자엔 집 살 기회

시장안정을 위해 10.1 정부가 발표한 내용은 1) 관계기관 합동 현장점검 및 상시 조사체계 운영, 2) LTV 적용 확대를 통한 대출규제, 3) 분양가상한제 개정안 보완방안으로 요약할 수 있다. 왜 정부는 대출규제를 추가로 시행하는 것일까? 최근 서울의 주택거래량은 8월 거래량이 과거 5년 평균 대비 80% 수준에 근접하는

2019.10.11 08:00
임대차 계약갱신청구권 도입, 전세가격엔 어떤 영향?

‘계약갱신청구권’ 추진이 알려짐에 따라 논란이 된 내용 중 하나는 임대인의 재산권 행사 제한으로 평등권 및 재산권의 침해 등 위헌 소지가 있다는 주장이다. 이에 따라 발생할 수 있는 임대인의 재산권 행사 제약에 대해서는 임차인의 과실이 있는 경우 갱신을 거절할 수 있는 예외조항을 둬 해결할 것으로 예상된다.

2019.09.27 08:00
아파트분양권 전매제한 최대 10년, 예외 규정은 없을까?

분양권 전매제한은 일반적인 분양권의 양도금지를 지칭하는 ‘분양권 전매제한’과 분양가상한제로 저렴하게 분양받은 주택에 대해 소유권등기 이후 일정 기간까지 매각을 제한하는 ‘분양가상한제 전매제한’으로 구분할 수 있다. 분양가상한제에 따른 전매제한은 분양가상한제를 적용으로 시세보다 저렴하게 분양받은 경

2019.08.30 08:00
가점 높은 청약자 위한 로또, 분양가 상한제

분양가 상한제를 시행하면 시민단체들의 주장처럼 아파트 가격이 떨어지는 걸까? 아니면 시장론자들의 말대로 공급 가뭄을 불러 오히려 가격 급등을 유발할까? 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠오르고 있는 분양가 상한제를 파헤쳐본다. 과연 민간택지에 대해 분양가 상한제를 시행하면 아파트 가격이 하락할까? 경실련의 발

2019.08.02 08:00
앗, 아파트청약 깜빡했네…이젠 사전청약 할 수 있어요

미계약분 청약이 ‘사전 무순위 청약제도’를 지난 2월부터 시행해 인터넷 접수 시 사전에 예약을 받을 수 있어 수월하게 청약했기 때문이다. 사전 무순위 청약제도는 청약통장 및 주택 보유 여부와 관계없이 신청이 가능해 갈아타기를 희망하는 유주택자에게는 희소식이었다. 새로 도입될 ‘사전 청약제도’는 인터넷으로

2019.07.05 08:00
다시 꿈틀거리는 서울 아파트, 실수요자의 선택은?

부동산 시장이 다시 꿈틀거리는 조짐이 나타난 것이다. 1년 가까이 하향안정세를 보이던 아파트 가격의 상승 반전은 과연 부동산 시장의 상승 전조일까? 아니면 급매물 소진에 따른 일시적 반등일까? 풍부한 유동성을 기반으로 형성된 부동산 시장의 상승 흐름을 인위적으로 막았던 정부 정책의 약발이 소진돼가는 듯해 시

2019.06.21 08:00
신흥 상권 발목잡는 젠트리피케이션과 SNS, 투자요령은

최근 신흥 상권으로 급부상한 지역은 상권의 주요 요소인 유동인구, 대중교통 접근성 등과 거리를 둔 경우가 많았다. 페이스북, 인스타그램 등으로 익숙한 SNS 유저의 핫 플레이스 순례와 이에 반응하는 팔로워들은 좁은 골목길에 숨어 있는 보석 같은 작은 가게들을 핫 플레이스로 띄우는 주역이다. 안정적인 상권으로 성

2019.05.28 08:00
3기 신도시 아파트 청약 노린다면, 가장 주목해야 할 곳 어디?

3기 신도시는 서울의 동쪽에 공급되는 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구와 서쪽에 공급되는 인천 계양테크노밸리, 부천 대장지구, 고양 창릉지구로 나눌 수 있으며 총 17.3만호의 주택이 공급될 예정이다. 인천 계양지구와 부천 대장지구가 인접한 것을 고려하면 최소 판교 신도시(약 3만호 수준) 이상 규모의 신도시 4곳이

2019.05.14 08:00