임대소득 1000만원 넘으면 건강보험 피부양자 자격 상실

중앙일보

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[더,오래] 최환석의 알기쉬운 부동산(6)

서울시내 한 은행의 창구 모습. 부동산 시장에서 2018년은 많은 일이 일어난 해다. 시장의 예상을 뛰어넘는 아파트 값은 고강도 9·13대책을 탄생시킨 계기가 되었다. [연합뉴스]

부동산 시장에서 2018년은 참 많은 일이 일어난 해다. 시장의 예상을 뛰어넘는 아파트값 상승행진은 2017년 8∙2대책에 버금가는 고강도 9∙13대책을 탄생시킨 계기가 됐다. 이들 대책으로 부동산 관련 제도는 난수표 소리를 들을 정도로 복잡해졌다.

특히 8∙2대책의 시행으로 부동산 제도는 하루가 멀다고 바뀌어 사람들을 헷갈리게 했다. 2018년에 바뀐 부동산 제도를 요약정리하고, 2019년에 변경 예정인 제도는 어떤 게 있는지 알아본다.

재건축 초과이익환수제 적용 대상 내년부터 늘듯

올 한 해 동안 바뀐 부동산 제도를 상반기와 하반기로 나눠 소개한다. 상반기의 경우 지난해 발표된 8∙2대책에 따라 여러 가지 새 제도가 입법되고 시행됐다.

2018년에 달라진 부동산 제도. [표 최환석 취합, 제작 유솔]

상반기 중엔 ‘재건축 초과이익환수제’의 부활과 ‘다주택자 양도세 중과제도’의 시행 및 ‘신 DTI(총부채상환비율)’ 적용이 눈에 띈다. 재건축 초과이익환수제의 경우 지난해 관리처분인가 신청분은 대상에서 제외돼 올해 실제로 적용되는 사례는 많지 않았지만, 내년부터는 적용 단지가 늘어날 것으로 예상한다.

조정대상 지역에 적용된 다주택자 양도세 중과제도는 주택 수에 따라 양도세율에 10(2주택)~20%를 중과할 뿐 아니라, ‘장기보유 특별공제’를 배제해 매각 시 양도차익의 최고 60%까지 양도세를 내도록 강화했다. 신 DTI 제도는 가계부채 관리와 함께 부동산으로의 유동성 유입을 차단하기 위한 조치로 소득 대비 부채 상환 능력을 가늠해 대출 가능 규모를 산정토록 했다.

규제 강화에 초점을 맞춘 대부분의 제도와 달리 8∙2대책의 투기과열지구 지정으로 시행된 ‘재건축조합원 지위 양도 제한’의 경우 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자에 대해선 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하도록 완화하기도 했다.

하반기 9∙13대책에 따라 주택 구매 수요를 억제하기 위해 대출규제가 더 빡빡하게 조여졌다. 신규주택을 사려는 주택보유자에 대해 원칙적으로 대출을 금지한 것은 시범운영을 마치고 본격적으로 시행된 DSR(총체적 상환비율), RTI(임대업 이자상환비율)과 함께 강력한 대출억제 효과를 일으켜 향후 부동산 가격의 하방압력으로 작용하게 될 전망이다. 9∙13대책 이후 약 3개월간 부동산 가격 상승세가 급격히 둔화하고 있는 가장 주요한 요인은 이런 대출제한 조치라고 볼 수 있다.

투자수요 억제 측면에서 주택임대사업자의 투기지역 및 투기과열지구의 진입을 제한하기 위한 방안이 쏟아져 나왔다. 신규 취득하는 임대주택에 대해 대출규제(LTV 40% 제한)·양도소득세 중과·종부세 합산 배제 등이 그것. 이외에 ‘주택공급규칙’의 개정을 통해 무주택자의 당첨 기회를 확대한 것은 유주택자가 청약하기 어려운 구조로 만들었다.

그렇다면 내년엔 부동산 관련 제도가 어떻게 바뀔까. 9·13 부동산 대책에 따른 제도 변경이 올해 거의 마무리됨에 따라 내년엔 세제 개편 말고는 큰 변화가 없을 것으로 보인다.

2019년에 바뀌는 부동산 제도. [표 최환석 취합, 제작 유솔]

부동산 관련 제도에서 주목할만한 변화는 2000만원 이하의 임대소득에 대한 비과세 혜택이 종료(분리과세)된다는 점이다. 이는 예정된 사항이지만 세법 개정안에서 주택임대사업자 등록 시 인정해주는 기준 경비율이 당초 정부 안인 70%에서 60%로 축소됐다.

이에 따라 분리과세 면세점과 건강보험 피부양자자격 유지 기준은 연간 임대소득 1000만원 이하로 낮아지게 된다는 점에 유의해야 한다.

종부세 부담 피하려면 내년 6월 1일 전 집 팔아야

종합부동산세 세율 수정안. [출처 최환석 취합, 제작 유솔]

내년 가장 큰 관심사는 아무래도 종합부동산세의 세율인상일 것이다. 종부세의 과표를 정하는 공정시장가액 비율(공정시장가율)의 지속적인 인상과 더불어 세율을 상향함에 따라 고가주택 보유자의 세 부담이 증가하게 된다.

특히 다주택자의 경우 세 부담 상한선을 전년도 납부액의 300%(조정대상 지역 2주택자는 200%)까지 높임에 따라 피부로 느끼는 인상 폭이 더욱 커질 것으로 예상한다. 종부세의 경우 6월 1일 현재 소유자가 부담하므로 그 전에 매각 등의 방법으로 소유권을 이전하면 세 부담을 줄일 수 있다.

이외에도 9∙13대책에서는 9억원 이상의 고가주택은 1주택자라고 하더라도 2년 이상 거주해야만 80%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있도록 해, 2020년 1월 1일부터 시행에 들어갈 예정이다. 이에 따라 2019년 12월 31일까지는 거주요건이 충족되지 않아도 80%의 장기보유 특별공제의 적용이 가능하다.

현재 부동산 거래는 60일 이내에 관할 관청에서 신고하도록 규정돼 있다. 이는 2019년 상반기 중에 30일 이내 신고로 개정될 예정이다. 아울러 계약의 취소·해제 등 변동이 생겼을 때 의무적으로 신고하도록 해 자전거래 등을 통한 거래 조작 행위가 원천적으로 차단된다.

최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr