강남권 대체 신도시로 개발 중인 위례신도시. 2011년 첫 분양 때 분양가가 송파구 시세의 절반 정도였다.
2006년 3월 분양한 경기도 성남시 판교신도시 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트의 전매제한 기간이 10년이었다. 2년 반 정도 공사를 끝내고 준공한 뒤에도 7년가량 팔 수 없었다.
분양가 저렴한 '신도시 로또' #판교·위례 주변 시세 절반 수준 #3기 신도시는 땅값 많이 오르고 #공급가격 기준 달라 분양가 올라 #신도시 대상지 보상 기준 까다로워 #
민간아파트 3300여 가구 모집에 45만여명이 청약했다. 청약자격이 깐깐한 한국토지주택공사(LH) 공공분양 2000여 가구에는 6800여명이 신청했다. 민간아파트는 추첨으로, 공공분양은 청약저축 납입액 순으로 당첨자를 선정하기 때문에 공공분양엔 당첨 가능성이 높은 청약자들이 주로 신청해 경쟁률 차이가 컸다.
10년 전매 제한에도 아랑곳하지 않고 청약자가 몰린 이유는 ‘로또’ 기대감 때문이었다. 당시 분양가가 3.3㎡당 1100만 원대로 인근 분당 시세의 절반 정도에 불과했다.
4년 뒤인 2010년 3월 서울 송파구와 경기도 성남·하남시에 걸쳐 개발되는 위례신도시 중소형 공공분양 사전예약 경쟁률은 6.7대 1이었다. 예고된 전매제한 기간은 7~10년이었다. 당시 주변 시세 대비 분양가 수준으로 전매제한 기간이 정해졌다. 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 10년, 70% 이상이면 7년이었다. 2011년 11월 본청약 때 전매제한 기간이 최종 10년으로 확정됐다. 입주 후 5년간 거주의무 조건도 붙었다. 분양가가 3.3㎡당 1100만~1200만원이었다. 송파구 시세의 52~66%로 평가됐다.
자료: LH
정부의 지난 9·21수도권 주택공급 확대 방안에 따라 10여년 만에 3기 신도시가 나온다. 판교·위례보다 작은 ‘미니 신도시’다. 정부는 330만㎡ 이상으로 추진하겠다고 했다. 판교가 980만㎡, 위례는 680만㎡다.
수도권 2기 신도시 현황
1,2기 신도시 가운데 330만㎡ 정도 규모는 없다. 하남 미사(560만㎡, 3만7000가구), 고양 삼송(500만㎡, 2만3000가구), 남양주 별내(500만㎡, 2만7000가구) 등 택지지구와 비슷할 것 같다. 2만~3만 가구 정도 들어서는 규모다.
서울과 인접해 개발돼 입지여건은 앞선 신도시들보다 나을 것으로 예상한다. 하지만 판교·위례 같은 ‘신도시 로또’를 기대하긴 어려울 것 같다.
신도시는 공공택지로 분양가상한제를 적용받기 때문에 분양가가 저렴하다. 상한제는 땅값과 정부가 고시하는 건축비 이하로 분양가를 매긴다.
3기 신도시 분양가는 2기 신도시만큼 저렴하지 않을 전망이다. 땅값이 많이 올라서다. 수도권 땅값이 지난 8월 기준으로 위례 분양을 시작한 2011년 말보다 16.3% 상승했다. 이 기간 수도권 집값(5.8%)의 두 배가 넘는 상승률이다.
자료: 국토부
그 사이 땅값 기준도 올라갔다. 아파트 용지 공급가격이 2014년 실제 조성비용인 조성원가의 110%에서 감정가격으로 바뀌었다. 감정가격은 시세와 비슷한 수준으로 집값과 땅값이 비싼 지역에선 조성원가보다 훨씬 비싸다.
택지 공급가격 오르며 분양가 뛰어
2014년 4월 하남 미사지구에 분양한 LH 공공분양 물량의 분양가 중 땅값이 3.3㎡당 400만원이었다. 지난해 10월 하남 감일지구에선 3.3㎡당 700만원이었다. 75% 올랐다. 총분양가는 3.3㎡당 1000만원에서 1460만 원대로 뛰었다. 미사에서 3억4000만원 선이던 전용 84㎡ 분양가가 4억7000만 원대가 됐다.
미사지구와 감일지구 조성원가는 미사(3.3㎡당 900만원)가 오히려 감일(890만원)보다 조금 더 비쌌다.
성남에서 늦게 개발 중인 고등지구 조성원가(3.3㎡당 936만원)가 여수지구(844만원)보다 11% 올랐다. 택지 가격 변동으로 분양가에 반영된 땅값은 3.3㎡당 491만원에서 814만원으로 65% 뛰었다.
업계는 이전 신도시 분양가가 ‘반값’이었다면 이번엔 ‘8부’ 정도로 본다.
지금이라도 신도시 예상 지역에 투자할 만할까. 신도시 개발로 수용되는 주택·땅 등의 보상 기대감이 크다. 과거 막대한 보상금이 풀려 개도 만 원짜리를 물고 다닌다는 말까지 나올 정도였다. 하지만 이미 오래전부터 땅을 가진 경우에만 꿈꿀 수 있고 지금은 늦은 셈이다.
공람공고일 기준으로 1년 이상 주택을 소유하고 거주도 한 경우에만 제대로 된 보상을 받을 수 있기 때문이다. 조성원가 수준에서 단독주택 용지가 나온다. 포기하면 전용 85㎡ 이하 분양권을 받을 수 있다. 가격은 일반분양가보다 다소 저렴하다.
거주하지 않았거나 1년 미만이면 일반분양가와 같은 가격으로 특별공급받을 수 있다.
땅만 소유하면 1000㎡ 이상에 감정가격으로 매겨진 협의양도인택지를 받을 수 있다. 1000㎡ 미만이면 보상금만 나온다. 보상금은 현지인이 아니면 1억원까지만 현금으로 나오고 초과분은 채권이다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
