재건축부담금 예정액 임박...정부 예상 평균 금액 4억4000만원에 못 미칠듯

[안장원의 부동산 노트]

올해 재건축초과이익환수제 부활 이후 처음으로 재건축부담금 예정액이 통지될 예저인 서울 서초구 반포동 반포현대 재건축 조감도. 미니 단지여서 부담금이 많지 않을 전망이다.

서울 강남구 대치동 대치쌍용2차 아파트. 이 단지는 지난해 9월 사업시행인가를 받았다. 올해 부활한 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 사업을 서둘렀지만 지난해 말까지 관리처분계획 인가를 신청하지 못했다. 부담금 부과 대상이다.

반포현대, 대치쌍용2차, 반포3주구 대상 #시뮬레이션 결과 2000만~2억원대로 추정 #용적률 증가 적고 분양가 규제 등 영향 #

현재 추진 중인 시공사 선정 이후 부담금 산정 자료를 구청에 제출하게 된다. 그 뒤 구청에서 부담금 예정액을 조합에 통지한다. 빠르면 상반기 중 나올 것 같다.

대치쌍용2차를 비롯해 부담금 예정액이 조만간 나올 단지들을 시뮬레이션해봤다.

재건축부담금 예정액 통지 1호 반포현대

서초구 반포동에 있는 미니 단지인 반포현대가 환수제 부활 이후 처음으로 다음 달 부담금 예정액을 받게 된다. 조합은 앞서 구청에 부담금 산정에 필요한 자료를 제출했다.

이 단지는 30여년 전인 1987년 10월 현대산업개발이 지었다. 10층의 84㎡ 단일 주택형 80가구다. 뒤늦게 재건축을 시작해 2015년 4월 추진위를 구성하고 2016년 10월 조합을 만들었다.

현재 재건축 건립 계획은 59~88㎡ 108가구다. 임대주택이 59㎡ 16가구이고 조합원 주택을 제외한 일반분양분은 12가구다. 시공사는 지난해 11월 동부건설로 정해졌다. 공사비는 300억원이다. 2020년 하반기 완공 예정이다.

조합 관계자는 “구청에 제출한 자료를 공개할 수 없지만 부담금 예정액이 1000만원 이하로 예상된다”고 말했다.

재건축부담금

시뮬레이션 결과가 이와 다소 차이가 나지만 조합원들의 간담을 서늘하게 할 금액은 아니다. 부담금은 '초과이익X부과율'이다. 초과이익은 '종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분+개발비용)'이다.

개시 시점 가액은 추진위 승인 시점의 공시가격이다. 그해 1월 1일 기준 공시가격이 총 370억원가량 된다. 공사비·조합운영비 등 개발비용은 400억원 정도로 추산된다.

해당 지역 평균 집값 상승률을 적용한 정상가격 상승분은 110억원 선이다. 추진위 승인부터 지난 3월까지 서초구 집값 상승률 16.2%를 기준으로 준공 시점까지 추정한 집값 상승률이 32%다.

준공 시점의 종료 시점 가액은 조합원 주택 공시가격+일반 분양분 분양가다. 조합원 주택 공시가격은 인근 단지보다 좀 저렴하게 예상된다. 인근에 시세가 3.3㎡당 5000만원이 넘는 반포자이·반포리체 등이 있지만 반포현대가 단지 규모 등에서 밀린다.

반포리체 등의 지난해 공시가격은 3.3㎡당 3000만원 정도였다. 올 하반기 예정인 일반분양 분양가도 현재 이 일대 최고가인 3.3㎡당 4200만원대를 받기는 어렵다.

그동안 공시가격 상승률 등을 반영한 종료 시점 가액은 970억원으로 잡을 수 있다.

초과이익이 조합원당 1억1300만원인 90억원. 조합원당 부담금은 2100만원이 된다.

반포3주구 2억원대 예상

다음 후보는 대치쌍용2차와 반포아파트 3주구다. 둘 다 사업시행인가를 받고 시공사 선정 중이다. 쌍용2차는 30일까지 시공사 입찰 제안서를 받는다. 대우건설과 현대건설이 참여할 예정이다.

빈포3주구는 시공사 선정을 3차례 실패해 계속 단독 입찰한 현대산업개발과 수의계약을 할 것으로 예상된다.

추진위 구성 시점의 공시가격 등으로 추정한 결과 각각 3000만원 대, 2억원 대로 추산됐다. 역시 정부의 평균 예상금액 이하다.

반포현대와 대치쌍용2차 금액이 많이 나오지 않는 것은 재건축 개발이익이 상대적으로 적어서다. 재건축으로 늘어나는 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적)이 많지 않다. 용적률 증가분이 많아야 일반분양이 늘어 분양수입이 많아진다.

재건축부담금

두 단지의 재건축 용적률은 똑같이 300%인데 기존 용적률은 반포현대 230%, 대치쌍용2차 176%다. 반포주공은 80% 정도에서 300%로 올라간다.

반포현대와 대치쌍용2차의 개시 시점이 집값이 오르던 때여서 종료 시점종료 시점과 개시 시점 가액 차이가 작다. 재건축을 포함한 서울 아파트값이 2014년부터 오르기 시작했다.

종료 시점 가액도 당초 예상보다 낮다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 조합은 일반분양분 분양가를 높게 받지 못한다. 분양가 규제는 일반분양분이 많은 반포3주구가 큰 영향을 받는다.

이들 단지의 부담금이 4억4000만원이 되려면 강남권 집값이 앞으로 더욱 높은 상승률로 폭등해야 하고 일반 분양분 분양가도 3.3㎡당 5000만원 넘게 치솟아야 한다. 현재로선 가능성이 낮은 얘기다.

부담금 예정액은 장님 코끼리 만지기

부담금 예정액은 환수제 서막이다. 실제 부담금은 예정액과 크게 차이 날 수 있다. 예정액 산정 시기와 실제 부담금 부과 시점까지 시차가 많이 나기 때문이다.

재건축부담금

예정액 산정 시점인 사업시행 인가 이후부터 실제 부담금이 확정되는 준공까지는 4~5년이 걸린다. 이 사이 주택시장 변동성이 워낙 크다. 재건축 사업 시작부터 부담금 예정액 산정 시점까지의 주택시장 환경이 급변하기에 충분한 기간이다.

그래서 사업시행 인가 시점의 예정액 산출은 장님 코끼리 만지기식인 셈이다.

그런데도 부담금 예정액을 산정하는 것은 미리 부담금을 고려해 사업 계획을 짜게 하기 위해서다. 조합원도 대략이나마 부담금을 알아야 재건축에 들어가는 비용을 짐작하게 된다.

부담금 징수를 용이하게 하려는 목적도 있다. 조합은 예정액을 기준으로 관리처분계획에 조합원별 부담금을 정한다. 사전 징수 계좌를 만들어 조합원으로부터 추가분담금을 받듯이 부담금도 받는다. 금액에 따라 조합원이 준공 후 한꺼번에 목돈을 부담금으로 내기가 부담스럽다.

반포현대와 쌍용2차, 반포3주구 외에 부담금 예정액이 나올 재건축 아파트가 당분간은 없다.

자료: 국토교통부

이후 단지 중 가장 주목되는 아파트가 송파구 잠실동 주공5단지와 대치동 은마다. 잠실주공5단지는 올해 안에 사업계획 승인이 나면 내년 초 예정액이 나올 것으로 예상된다. 은마는 아직 조합 설립 이전 단계여서 내년 하반기 이후나 부담금 윤곽이 나올 것 같다.

지난해 말 신청 관리처분 반려 없을 듯

지난해 말 관리처분 인가를 신청한 단지들 가운데는 부담금 대상이 없을 것 같다. 정부의 압박으로 신청 단지들에 신청 반려 우려가 컸는데 대부분 인가가 나고 아직 반려된 곳이 없다.

강남구 삼성동 홍실이 이달 초 관리처분계획 인가를 받으며 지난해 말 신청한 5곳 모두 인가가 났다.

서초구에서는 신반포 14차와 22차가 최근 인가를 받았다. 지난해 말 신청한 9개 단지 중 서울시의 이주 시기에 맞춰 인가 여부가 결정될 4곳을 제외하고는 신반포 13차, 서초 신동아 등이 남았다. 신반포13차는 조만간 날 예정이다.

송파구에서 신청한 진주 등 2곳은 이주 시기 조정 대상이다.

다음 달 나올 반포현대 부담금 예정액이 최근 가라앉고 있는 재건축 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr