[안장원의 부동산 노트]강남권에 관리처분 '반려' 공포...'8억4000만원 재건축부담금' 대상은?

옛 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크 앞으로 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 지난해 말 관리처분인가를 신청한 반포주공1단지 1,2,4주구가 보인다. 신반포1차는 2006년 환수제 도입 때 관리처분을 신청했다 반려됐다.

서울 강북에서 반포대교를 타고 강남으로 넘어가다 오른쪽으로 보이는 한강 변 초고층 대단지. 1년 반 전인 2016년 8월 입주한 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’다. 최고 38층 15개 동의 전용 59~178㎡ 1612가구다.

정부, 관리처분인가 신청 "철저 심사" 압박 #'반려' 불안 속 최고 부담금 단지 어디일까 #'저층·고가·급등' 조건 갖춘 단지 가능성 커

재건축 단지를 제외하고 일반 아파트로 국내 최고가 단지다. 국민은행 시세에 따르면 3.3㎡당 6460만원이다. 실제 거래된 가격도 비슷하다. 지난해 10~12월 거래 신고된 14건의 가격을 집계한 결과 3.3㎡당 6520만원이었다. 일부 가구는 3.3㎡당 7000만원 넘게 팔렸다. 지난해 말 전용 84㎡ 거래가격이 3.3㎡당 7674만원인 26억원이었다. 지난해 1월 13억원에 거래됐던 전용 59㎡가 이달 중순 18억6000만까지 치솟았다.

이 아파트 전셋값도 3.3㎡당 평균 4000만원 정도로 서울 전체 평균 아파트 가격(6억원)보다 비싸다. 전용 59㎡이 10억원 선이다.

아크로리버파크는 옛 신반포1차 재건축 단지다. 재건축을 통해 최고급 주택으로 탈바꿈했지만 요즘 강남 주택시장의 핫이슈인 재건축초과이익환수제(이하 환수제)의 상처를 입은 적 있다.

옛 신반포1차 2006년 관리처분 신청 반려돼 

신반포1차가 재건축 사업을 한창 추진 중인 2006년 9월 환수제가 시행됐다. 환수제를 피하려면 이날 이전 관리처분계획(일반분양계획을 포함한 최종 재건축 사업계획) 인가를 신청해야 했다. 신반포1차는 서둘러 조합원 총회를 연 뒤 신청서를 서초구청에 제출했다. 당시 신반포1차를 포함해 서울지역 20개 단지가 환수제 시행 직전 관리처분 인가를 신청했다. 강남권이 18개 단지였다.

하지만 서초구청은 한 달 뒤인 10월 말 신반포1차의 신청을 반려했다. ‘관리처분계획 결의’ 요건인 ‘총회 출석 조합원의 3분의 2 이상 의결(찬성)’ 요건을 충족하지 못했다는 이유였다. 법원도 비슷한 시기에 신반포1단지 재건축비상대책위원회가 조합 집행부를 상대로 제기한 총회결의효력정지 가처분 신청을 받아들였다. 관리처분 인가 신청을 위한 총회가 무효가 된 것이다.

환수제를 적용받아 신반포1차 조합원이 부담할 재건축부담금(이하 부담금)은 1억원 이상으로 예상됐다.

그 뒤 부담금 부담에 신반포1차 재건축 사업은 지지부진했다. 2008년 터진 금융위기 여파로 2012년부터 부담금 부과가 유예되면서 결국 환수제를 피했다.

정부 "관리처분 인가 신청 철저 심사" 

정부가 강남권에 최고 8억원이 넘는 부담금을 예고한 환수제 공포가 커지고 있다. 올해 부활하는 환수제를 피하기 위해 지난해 말 가까스로 관리처분 인가를 신청한 재건축 단지들이 마음을 놓지 못하게 됐다.

정부가 관리처분 인가를 내주는 자치단체들에 신청 서류를 철저히 심사하도록 했기 때문이다.

재건축 부담금 산정법

정부는 “특정한 단지를 겨냥한 게 아니고 관리처분 인가에 문제가 없게 잘 처리하라는 뜻이었다”고 설명하지만 재건축 조합들은 긴장하고 있다.

자칫 자그마한 절차상의 문제로도 신청이 반려되면 과거 신반포1차처럼 인가 신청이 무효가 될 수 있다. 지난해 말까지 관리처분 인가를 신청해 아직 인가가 나지 않은 단지가 강남권에 10여 곳이다.

환수제 사정권이 이미 관리처분 인가를 신청한 단지까지로 넓어지면서 8억4000만원 부담금이 다시 관심을 끈다. 가능성 있는 단지에 그동안 제외됐던 관리처분 인가 신청 단지도 포함돼서다. 8억4000만원 부담금 단지는 어디일까.

자료: 국토교통부

부담금 8억4000만원이 나오려면 해당 지역 평균 집값 상승분보다 더 많이 오른 초과이익(준공 시점 가격-개발비용-지역 평균 집값 상승분-개시 시점 가격)이 17억5000만원이다. 공제되는 개발비용과 평균 상승분까지 합치면 25억원 이상 올라야 한다.

단지의 평균 집값 상승액이 이만큼 나오기 힘들다. 일반분양 수입이 많아 개발비용이 들지 않거나 환급금을 받아야 한다. 돌려받은 돈은 초과이익에 포함된다

집값 많이 오르고 분양가 비싸며 일반분양 많아야

그러려면 강남권 내에서도 ▶집값이 두드러지게 올랐고 ▶분양가가 비싼 지역의 ▶일반분양분이 많은 단지여야 한다. 저층에서 고층으로 재건축하면 건축 규모가 늘어나 일반분양분이 많다.

2023년 준공하면 부담금 액수가 커진다. 개시 시점인 10년 전 2013년 공시가격이 2010년 이후 가장 낮기 때문이다.

자료: 국토교통부

이런 조건을 충족하는 지역으로 강남구 대치동, 서초구 반포동, 송파구 잠실 등이 꼽힌다.

구체적인 단지로 업계는 지난해 역대 가장 치열한 재건축 시공사 수주전을 치르고 지난해 말 관리처분 인가를 신청한 서초구 반포동 반포주공1단지 1,2,4주구를 지목한다. 이 단지는 아크로리버파크 옆에 있다.

반포주공1단지 1,2,4주구는 5층짜리 저층으로 재건축을 통해 건립 가구이상으로 늘어난다. 기존 2100가구가 5300여 가구로 다시 지어진다. 1400여 가구가 일반분양될 예정이다.

반포주공1단지 1,2,4주구 환급급만 10억원 

조합이 예상하는 일반분양가가 3.3㎡당 평균 4800만원이고 주택형에 따라 최고가는 5000만원이 넘는다. 분양수입이 워낙 많아 비슷한 크기의 새 아파트를 배정받을 경우 10억원가량 환급받는다.

이 단지는 단위면적당 집값이 비싼 데다 큰 주택형(전용 106~196㎡)이어서 집값 상승분이 다른 단지를 훨씬 능가한다. 공시가격 기준으로 2013~16년 4년간 40% 정도 올랐는데 금액으로는 5억3000여만원이다. 13억3000여만원에서 18억7000여만원으로 상승했다. 부담금은 상승 금액으로 매기기 때문에 오른 액수가 클수록 많이 나온다.

지난해 10월 본지의 시뮬레이션에서도 이 아파트의 부담금이 4억여원으로 가장 많았다. 준공 시점을 2022년, 개시 시점을 2012년으로 잡고 종료 시점 가격, 개발비용 등의 변수를 보수적으로 계산했다. 같은 조건으로 개시 시점을 2013년으로 조정해 다시 시뮬레이션해보면 부담금이 6억6000여만원으로 오른다.

이 단지 외에는 부담금 8억4000만원의 후보를 찾기가 어렵다. 인근 주공1단지 3주구와 대치동 은마, 잠실 주공5단지 등도 부담금이 클 것으로 예상하지만 아무리 많아도 5억원을 넘기 힘들다.

반포 조합들 추정 부담금은 1억원 미만 

지난해 말까지 관리처분 인가를 신청하지 못한 3주구 조합이 부담금을 예상하고 추산해본 결과 총 부담금이 조합이 예상하는 재건축 부담금은 947억원이다. 조합원당 6000만원 선이다. 관리처분 인가를 신청한 서초구 잠원동 한신 4주구가 환수제 대상을 가정하고 내부적으로 예상한 부담금은 조합원당 8000만원(총 2200억원) 정도다.

3주구와 한신 4주구는 반포동 일대에서 초과이익이 많아 부담금이 나온다면 액수가 클 것으로 꼽히는 단지들이다.

조합이 아무리 낮춰 잡았다고 하더라도 정부가 강남 4구 평균이라는 4억4000만원에 한참 못 미친다. 업계가 정부의 시뮬레이션 결과에 고개를 갸우뚱하는 이유다.

강남권 재건축 대장주로 꼽히는 강남구 대치동 은마 아파트. 재건축초과이익환수제 대상이지만 아직 사업 초기여서 환수제에 따른 재건축부담금을 예상하기 어렵다.

대치동 은마와 잠실 주공5단지는 사실상 추정이 무의미하다. 준공 시점이 3~5년 정도 남은 관리처분 단계에서는 잠정적인 일반분양가·사업비 등으로 대략이나마 계산할 수 있다. 은마와 주공5단지는 건립 규모 등도 아직 확정되지 않은 사업 초·중반 단계다. 부담금을 산정할 근거가 없다. 이들 단지는 2025년 이후나 준공될 것으로 보이는데 10년 전인 2015년 이후는 이미 재건축 단지 가격이 많이 오른 상태이기도 하다.

관리처분 인가 신청에 대한 반려 여부는 조만간 자치구들이 결정할 예정이다. 조합 총 부담금 예정액은 자치구들이 조합으로부터 자료를 받은 뒤 산정해 5월께 조합에 통지할 것으로 예상한다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr