Q. 대전에 사는 이모(56)씨는 32년 동안 군대에 봉직해 오다 지난해 정년퇴직했다. 퇴직후 바로 중소기업에 재취업했다. 군인연금과 급여, 월세 수입이 600여 만원에 달해 여유있는 생활이지만 부동산을 과도하게 사들인 걸 후회하고 있다. 이들 부동산을 어떻게 정리하면 좋은지 물어왔다.
한 해 2채 팔면 세부담 커 … 양도차익 작은 것부터 처분을"
A. 이씨네는 전체 자산 중 부동산 보유 비중이 90% 넘는다. 노후생활로 접어들면 부동산 비중을 낮춰야 한다는 원론적 얘기가 아니라도 재산증식이나 현금흐름에 도움이 안된다면 보유할 이유가 없다. 이씨같은 다주택 보유자가 부동산을 정리할 때 조심해야 할 것이 세금이다. 파는 순서를 잘못 정했다간 양도소득세를 억울하게 물 수 있다.
◆오피스텔은 업무용, 계속 보유를=이씨네는 모두 4채의 주택을 보유하고 있다. 충북 옥천있는 단독주택은 월세를 받고 있다. 충북 오창과학산업단지 인근에도 아파트가 있는데, 이건 전세를 놓았다. 경기도 부천에 보유한 부동산은 오피스텔이다. 지금 거주 중인 아파트는 대전시 서구의 대단지에 소재하고 있다. 먼저 옥천의 단독주택은 수익성이 너무 나쁘다. 임대수익률이 연 1%가 채 안된다. 앞으로 시세 전망도 밝지 않다. 처분하는 게 좋겠다. 전세를 놓은 오창의 아파트는 11년전 매입 당시보다 올랐으나 앞으로는 불투명하다. 역시 파는 것을 고려해 보자. 부천의 오피스텔은 수익률이 5.8%인데다 가격도 오름세다. 더욱이 업무용으로 인정받아 양도소득세 부과 대상에서 빠진다. 계속 보유하기 바란다. 대전의 거주 아파트는 지역의 시세흐름을 따라가고 있으나 노후화가 진행돼 가격상승을 기대하기 어렵다.
지방 주택 시장은 전반적으로 상황이 썩 좋은 편은 아니지만 대전은 공급이 많지 않고 세종시 아파트 가격이 급등한데 따른 낙수효과가 생겨 전망이 양호하다. 요즘 주택시장은 새로 지은 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 오래 된 아파트와의 가격편차가 크게 벌어지고 있다. 만약 이씨네가 거주 아파트를 팔고 이사할 경우 신축 아파트를 고르는 것이 재산증식 측면에서 유리하다.
◆거주 아파트는 양도세 비과세=다주택자가 매매시 절세하는 방법은 양도차익이 작은 순서대로 팔아 차익이 가장 큰 주택에 대해 1가구1주택 비과세혜택을 받는 것이다. 이씨네의 경우 주거용 주택 3채 중 가장 양도차익이 큰 것은 대전의 거주 아파트다. 옥천의 단독 주택과 오창의 전세 아파트를 먼저 팔도록 하자. 둘다 10년 이상 보유했으므로 장기보유특별공제 30%에 일반 양도소득세율(6~40%)이 적용된다. 단독주택은 양도차익이 1000만원으로 30만원의 양도소득세가 예상된다. 양도차익이 6000만원인 전세 아파트는 약 530만원이다. 그러나 같은 해 두 주택을 매각하면 양도소득이 합산돼 누진과세되므로 세금이 많아진다. 해를 달리해 매각하는 것이 절세 방법이다. 이렇게 하면 거주 아파트를 세부담없이 팔 수 있다.
◆은행예금은 일임형 ISA로 옮겨라=이씨는 한달 수입 중 지출하고 남는 150만원을 그냥 은행 보통예금에 쌓아 두었다가 1000만원이 되면 정기예금에 가입하는 식으로 관리하고 있다. 은행예금보다 더 수익을 내고 싶으면 금융회사가 맡아 운용해주는 일임형 ISA(개인종합자산관리계좌)를 적립식으로 불입할 것을 추천한다. 투자수익이 일부 비과세되는 일임형 ISA는 연간 2000만원 한도 내에서 가입할 수 있으며, 내년 말에 일몰된다.
◆대면 상담=전문가를 만나 상담을 받습니다. 상담료 5만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다. 연락처는 지면상담과 동일합니다.
◆재무설계 도움말=서필희 KEB하나은행 롯데월드타워금융센터VIP PB팀장, 최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장, 서혜민 미래에셋대우 VIP서비스센터 세무사, 박성만 ING생명 이사
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서명수 객원기자 seo.myongsoo@joongang.co.kr
