[절세 가이드] 양도소득세

양도소득세는 부동산 등 자산을 팔면서 발생한 매각 이익에 대해 내는 세금이다. 이때 매각 이익이 얼마인지는 기준시가와 실거래가격이라는 두 방법으로 계산한다. 자산을 양도할 때 어떤 기준으로 양도세를 계산하는지를 알고 있으면 절세 방법을 찾을 수 있다.

◆개인 부동산 거래는 기준시가 과세가 원칙=세법은 양도세 과세에 적용할 기준시가를 토지.일반건물.공동주택으로 나누어 규정하고 있다. 토지는 공시지가가 기준시가가 된다.

일반건물의 기준시가는 기준금액에 신축가격.구조.용도.위치.신축연도 등을 감안해 계산한다. 아파트.연립주택 등 공동주택 기준시가는 매년 1회 이상 국세청이 고시하며 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 확인할 수 있다.

양도 때 기준시가에서 취득 때의 기준시가와 필요경비(취득 기준시가의 3%)를 뺀 뒤 장기보유 특별공제(보유기간 3~5년 10%, 5~10년 15%, 10년 이상 30%)와 기본공제(2백50만원)를 제외하면 양도세 과세대상 금액이 된다.

기준시가로 계산한 과세대상 금액이 실거래가격으로 계산한 금액보다 많거나 손해를 보고 팔았다면 실거래가격으로 신고할 수 있다.

최근 아파트 등의 기준시가가 크게 올라 실거래가격으로 신고하는 것이 유리한 경우가 있으므로 미리 두 방법으로 세금을 계산한 뒤 신고할 방법을 정하는 것이 바람직하다.

주의할 것은 소득세 확정 신고기한(다음연도 5월 31일)까지는 실거래가격을 기준으로 세금을 계산해 신고해야 한다는 점이다. 이 기간이 지나면 기준시가로 세금이 부과돼도 이의를 제기할 수 없다.

◆실거래가로 양도세를 신고해야 하는 경우=세법은 ▶양도가격이 6억원이 넘는 고가주택▶분양권 등 부동산 취득 권리▶미등기 부동산▶보유기간 1년 미만의 부동산▶1가구 3주택 이상 보유자의 주택▶투기지역 내 부동산 등을 팔 때 실거래가 신고를 의무화하고 있다.

팔려는 부동산이 실거래가 과세 대상이면 증빙서류를 제대로 챙기는 것이 절세방법이다. 많은 돈을 들여 낡은 주택을 증.개축했더라도 증빙서류가 없으면 해당 비용을 인정받기 힘들다.

견적서.세금계산서. 대금지급 영수증 등을 보관해 뒀다가 신고할 때 제출하면 전액 공제받을 수 있다. 이밖에 매매계약서, 매매대금지급 증빙서류, 취득세.등록세 영수증, 중개.등기수수료, 인지세, 채권할인비용 영수증 등도 잘 챙겨 둬야 손해보는 일이 없다.

안만식 조흥은행 프라이빗뱅킹팀장