[노후설계 재산리모델링] 이제 신혼 5개월 …

Q : 5개월 전 결혼한 30대 초반의 맞벌이 부부입니다. 주택 마련과 자녀 교육비 등 준비해야 할 일이 태산입니다. 노후대비까지 체계적으로 준비하려면 어떻게 해야 할까요.

A : 외국계 회사에 근무하는 정모씨는 서울에 있는 집에서 수원에 있는 직장으로 출퇴근을 하고 있다. 간호사인 부인의 직장이 서울이라 당분간 불편을 감수할 수밖에 없지만 앞으로 경기도 남부권에 집을 마련할 생각이다. 월 수입이 꽤 많은 편이지만 전세자금으로 빌린 돈을 갚느라 여유는 많지 않다. 꾸준히 오르는 주식시장을 보면서 상대적인 박탈감 또한 적지 않은 상태다.

#내집 마련은 수원 쪽에서=정씨네와 같은 신혼부부에게 가장 중요한 목표는 주택 마련이다. 정씨가 고려하는 경기 남부권의 경우 판교 신도시가 개발되는 2008년 이후 가격이 오를 가능성이 크다. 2007년 하반기가 적절한 매입 시기로 판단된다.

추천할 만한 후보지로는 우선 이의 신도시 배후지인 수원 매탄.인계지구를 들 수 있다. 이 지역엔 화서역을 종점으로 하는 신분당선과 분당연장선이 2008년부터 개통될 예정이다. 이의 신도시는 서울대 생명공학부 이전 및 광교테크노밸리, 자연녹지율 50% 확보 등 좋은 조건을 갖추고 있어 배후단지인 매탄.인계지구도 수혜를 볼 것으로 보인다. 둘째는 계획신도시인 동백지구다. 용인시청이 옮겨올 예정이고, 할인점 등 편의시설도 넉넉하다. 2008년 이후 동백역과 어정역이 개설돼 서울로의 출퇴근 시간도 단축될 전망이다. 동백지구는 분양 당시 분양권 전매가 제한된 곳이어서 입주 뒤 3년까지 팔 수 없다. 정씨가 매입하려는 2007년 말에 매물이 많을 것으로 예상된다. 셋째 후보지는 흥덕지구다. 동백이나 신갈.구갈지구에 비해 지리적 여건이 낫고 분양가 채권연동제가 시행되는 곳이어서 타지역에 비해 상대적으로 분양가가 낮게 책정될 것으로 보인다.

이들 지역의 24평형 아파트 시세는 현재 약 1억8000만원선이다. 집을 살 2007년 하반기에 2억원가량이 될 것으로 예상된다. 현재 살고 있는 집의 전세금 7700만원, 9개월 뒤 전세자금을 다 상환하고 여기에 붓던 돈을 적립한 3750만원, 근로자우대 및 장기주택마련저축 2900만원을 합하면 1억4350만원이 된다. 부족한 5650만원은 은행 대출을 이용하자.

#단계별 자산운용 전략 필요=정씨네는 자산운용을 3단계로 나눠 진행해야 할 것으로 보인다. 1단계로 기존 대출금을 조기 상환한다. 2단계로 아파트 구입자금을 확보하고 종잣돈을 마련한다. 3단계는 대출상환자금을 마련하고 노후 자금을 준비하는 기간이다. 매월 300만원씩 붓고 있는 전세자금 상환은 지금처럼 계속하자. 최근 금리가 상승 움직임을 보이고 있는 것을 고려하면 가능한 한 빨리 대출을 상환하는 것이 유리하다.

정씨네는 절세형 상품 위주로 목돈을 모아가 효율적인 재테크를 하고 있다. 다만 저축성 상품의 금리가 너무 낮으므로 적립식 펀드 투자를 고려해 볼 만하다. 장기주택마련저축의 적립금을 일부 줄여 장기주택마련 펀드로 돌리자. 기존에 가입된 금액 중 일부(월 10만원)와 생활비에서 절약한 10만원 정도를 주식형 장기주택마련 펀드로 가입하면 적당해 보인다.

전세대출금 상환이 끝나면 월 상환액 300만원 중 250만원을 주택마련 준비자금으로 모은다. 운용기간이 짧고 2년 뒤 목표 금액을 확실하게 마련해야 하므로 공격적인 투자보다는 안정적으로 굴리는 게 좋다. 최근 금리 상승 기조를 고려해 CD금리와 연동되는 상품에 투자한다.

남은 여유 자금은 우선 장기주택마련 상품에 추가로 23만원을 가입해 한 달에 모두 63만원을 투자한다. 연 소득이 4000만원 이상인 정씨의 소득세율이 27%임을 감안할 때 연말정산 때 세금을 40만원 정도 추가로 줄일 수 있다. 나머지 26만원은 자녀 관련 비용이나 종잣돈 마련을 위해 적립식 펀드로 모아나간다.

#노후 준비=정씨가 65세에 은퇴해 월 200만원 정도의 생활비를 사용한다고 가정하면 27억원(평균수명 85세, 물가상승률 4%)을 모아야 한다. 이 돈을 마련하려면 65세까지 33년간 매월 180만원을 연 7% 수익률로 모아야 한다. 지금 적립하고 있는 장기주택마련상품과 연금 보험만으로는 부족하다. 주택을 마련한 뒤 추가로 월 100만원 이상을 노후 대비에 투자하도록 하자.

Q 감면대상 아파트 6년 후 양도세는
A 5년간 차익 뺀 1년치는 내야

Q : 1999년에 분양 계약을 해 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있는 아파트를 가지고 있다. 5년이 지나서 팔면 양도세를 내야 한다고 하는데 어떻게 세금을 계산하나. 양도세를 감면받아도 농어촌특별세는 내야 하나.

A : 양도세 감면 혜택을 받는 아파트를 취득 후 6년째 팔면 5년간 발생한 양도 차익은 감면되고 1년간 생긴 양도 차익에 대해서만 양도세를 내면 된다. 세액 계산을 위해서는 세 시점의 기준시가가 필요하다. 아파트를 취득(잔금지급일 기준)했을 때 기준시가, 취득 이후 5년째 기준시가, 양도 당시 기준시가다. 취득 시점은 잔금지급일로서 분양 계약 날짜와는 다르다. 취득 시점에는 아파트 기준시가가 고시되지 않는데 이때는 땅값과 건물 평가액을 종합해 기준시가를 산정한다. 취득 기준시가는 분양가와는 차이가 있다는 것을 유의해야 한다. 분양 주택의 취득 당시 기준시가를 알려면 국세청 홈텍스 서비스를 이용하는 것이 편리하다. 아파트가 있는 지번의 개별 공시지가와 분양계약서에 나온 대지 면적과 평수 등의 정보를 입력하면 기준시가가 계산된다.

취득시 기준시가를 기준으로 5년간 기준시가 상승분에다 양도일까지의 기준시가 상승분을 나누면 전체 양도 차익 중 5년간 발생한 양도 차익이 몇 %인지를 알 수 있다. 이를 실제 양도 차익에 곱하면 감면되는 양도 차익을 구할 수 있다.

예컨대 분양가가 5억원, 6년이 지나 양도한 금액이 10억원이라면 실제 양도차익은 5억원이다. 분양 당시 기준시가가 3억원, 입주 후 5년째 기준시가가 7억원, 매도 당시 기준시가가 8억원이라고 한다면 5년간 발생한 양도 차익이 전체 차익의 80%라는 것을 계산할 수 있다. 이런 경우 양도 차익 5억원의 80%인 4억원이 양도세가 감면되는 부분이다. 양도세가 감면되는 4억원에 대해서는 감면액의 20%인 8000만원을 농어촌특별세로 납부해야 한다. 그리고 나머지 1억원에 대해서는 정상세율(9~36%)로 계산한 2430만원의 양도세를 내야 한다. 또 실제 납부하는 양도세액의 10%를 주민세로 내야 한다.

부동산 세금(문의:economan@joongang.co.kr)

◆ 신문지면 상담신청

팩스: 02-751-5552/e-메일: tigerace@joongang.co.krjsool@joongang.co.kr 효율적인 상담을 위해 본인 연락처와 자산 현황, 월 현금 흐름, 상담 목표 등을 구체적으로 기재하시기 바랍니다.

◆‘중앙일보-이화여대 파이낸셜 플래닝 센터’ 상담신청=전문가를 만나 직접 재산 리모델링 상담을 받을 수 있습니다. e-메일 fpc@ewha.ac.kr 이나 센터 전화 02-3277-4497(매주 월∼금요일 오전 10시∼오후 4시)로 신청하시면 상담 일정을 잡아 드립니다. 전화 폭주로 e-메일 신청을 환영합니다. 단 상담을 받으려면 ‘위 스타트 운동’에 10만원(계좌 외환은행 068-22-01286-6, 예금주 사회복지공동모금회)을 후원해야 합니다.

*** 바로잡습니다

10월 5일자 E6면 '부동산 Q&A' 기사에서 양도세 감면 혜택을 받은 주택이 내는 농어촌특별세의 과세 기준은 감면되는 '양도차익'의 20%가 아니라 감면되는 '양도세액'의 20%이기에 바로잡습니다.