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상반기 ‘반짝 수혜주’였는데…추가 대책 없으면 투자심리 회복 어려워

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[한진기자] 올 상반기 강남 재건축 아파트를 중심으로 ‘반짝’ 상승세를 보였던 재건축 시장. 4ㆍ1대책의 최대 수혜주로 꼽히는 재건축 아파트의 하반기 전망이 그리 밝지만은 않다.

4ㆍ1대책 이후 서울 재건축 아파트값이 상승하면서 상반기 전체적인 아파트 가격을 지지했다지만 약발이 두 달을 넘기지 못했기 때문이다.

5월 초까지 상승세를 보이던 서울 재건축 아파트값은 5월 중순 이후 맥이 빠지면서 6월 들어 하락폭이 커지는 모양새다. 이 때문에 추가 대책 마련이 시급하다는 지적이 나오고 있다.

조인스랜드부동산 조사에 따르면 올 상반기 전국 재건축 아파트 가격 상승률은 0.9%. 지난해 상반기 4.3% 하락했던 점을 감안하면 올 상반기엔 상승세로 돌아선 것이다.

특히 지난해 상반기 5.1%나 떨어졌던 서울 재건축 아파트의 경우 올 상반기엔 1.5% 상승해 지난해 상반기 대비 큰 폭으로 올랐다.

상승세를 주도한 것은 단연 강남권 재건축. 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)의 재건축 아파트값은 상반기 중 1.6% 상승했다. 지난해 같은 기간에 5.5% 하락한 것과는 대조적이다.

강남구 개포동 주공1단지는 43㎡형(이하 전용면적)은 지난해 12월 7억2000만원대에 거래됐으나 4ㆍ1대책 직후엔 호가(부르는 가격)가 올라 8억원 이상까지 치솟았다. 5개월 새 8000만원 이상 오른 셈이다. 하지만 5월 들어 등락폭이 커지면서 7억5500만~7억9500만원 선의 가격을 보이고 있다.

재건축 단지가 몰려있는 강동구도 마찬가지. 지난해 상반기 4.8% 하락했던 강동구 재건축 아파트값은 올 상반기엔 3.0% 상승했다.

올 초 둔촌주공 정비계획이 확정되면서 호가가 올랐다. 둔촌동 둔촌주공4단지 54㎡형은 상반기 4000만원 가량 올라 5억4000만~5억7000만원선의 시세를 보이고 있다. 인근 고덕동 고덕주공2단지 48㎡형은 올 초보다 2000만원 내린 4억8500만~5억원이다.

둔촌동 중개업소 관계자는 "호가는 올랐지만 매수세는 많지 않다”며 “4ㆍ1대책으로 인한 효과는 크지 않은 것 같다"고 말했다.

새 정부 출범으로 올 초부터 집값 상승에 대한 기대감이 컸었다. 여기에 4ㆍ1대책이 더해져 강남 재건축을 중심으로 5월 초까지 가격이 많이 올랐지만 6월부터는 하락세로 돌아섰다는 것이 강남권 중개업소의 전언이다.

정부의 4ㆍ1대책이 강남 재건축 ‘반짝’ 상승에 그친 데다가 이달 말에는 거래를 지탱해 오던 취득세 감면 혜택마저 종료된다. 하반기 정부의 추가적인 시그널이 없다면 재건축 시장이 일반 아파트 가격을 끌어올리긴 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.

양용화 외환은행 부동산팀장은 “재건축 거래가 소강상태를 보이고 있지만 투자수요 위주인 재건축 아파트에 대한 관심은 여전히 높은 편”이라며 “투자심리를 회복할 수 있는 정부의 추가대책이 이어진다면 하반기엔 매도자와 매수자 간 가격 접전을 찾아갈 것”이라고 말했다.

호재 없는 재개발은 ‘먹구름’

뚜렷한 호재가 없는 재개발 시장은 하반기에도 먹구름이 드리워져 보인다. 2007년 지정된 서울시 종로구 창신동 일대 창신·숭인뉴타운(재정비촉진)지구가 주민 요청으로 이달 해제 절차에 들어가는 등 뉴타운 출구전략이 한창이다.

서울시에서 출구전략 계획을 발표했던 실태조사 대상만도 571곳. 현재 실태조사가 진행되고 있는 252개 구역에 대한 조사는 오는 9월까지 모두 완료할 예정이며 갈등이 심한 곳은 특별조사 예정이다. 　

하지만 실태조사가 진행 되지 못한 나머지 구역은 선별 조사라는 조건만 달았을 뿐 구체적인 실태조사 일정도 나와 있지 않은 상황이다.

현 시점에서는 조합설립 이전에 재개발 구역의 실태조사 종료시점도 예단하기 어려운 데다 조합원 동의와 매몰비용 문제 등 해제대상의 선별작업이 마무리되기까지 상당한 시일이 필요한 것으로 예상돼 전문가들은 장기화될 가능성이 높다고 내다본다.

현재 서울의 주요 재개발구역의 경우 거래가 없어 호가만 오르는 분위기다.