무너진 한강변 초고층 재건축…개별 재건축은 활기 띨까

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[권영은기자] 서울 한강변 초고층 재건축 계획이 전면 백지화하면서 아파트 재건축 시장에서도 초고층 무산 후폭풍이 불고 있다.

한강변 초고층 재건축 사업은 지난 2009년 1월 오세훈 전 서울시장이 한강 르네상승 개발 계획을 발표하면서 시작됐다. 기부채납 면적을 종전 13%에서 25%까지 늘리는 대신 50층 이상 초고층 건립을 허용(여의도는 70층)하면서 개발 기대감이 부풀었다.

층수를 많이 올리면 그만큼 지을 수 있는 가구수가 늘어나 수익성이 좋아져서다.

당시 한강변 10개 구역이 지정됐다. 압구정, 여의도, 이촌, 합정, 성수 등 전략정비구역 5곳(1차 사업지구)과 잠실, 반포, 구의ㆍ자양, 당산, 망원 등 유도정비구역 5곳(2차 사업지구)이다.

하지만 사업은 쉽지 않았다. 지난 4년간 지역 주민간의 정비사업 찬반 대립과 과도한 기부채납비율 등이 문제가 되면서 사업이 지지부진했다.

박원순 시장이 취임하면서 서울시도 기존 입장을 뒤집었다. 한강 조망권, 고밀도 개발, 소형주택 부족 등이 표면적인 이유였지만 가장 큰 원인은 부동산 경기 침체다.

미분양이 쌓이면서 일반 분양가를 높일 수 없게 되면서 수익성이 많이 떨어졌다. 새집을 받기 위해 조합원들이 추가로 내야 하는 돈이 늘어났다. 사업을 반대하는 주민들이 많아지자 서울시가 제동을 걸고 나선 것이다.

층수 15층 낮춰 재건축 추진

서울시는 한강변 관리방향 및 가이드라인을 마련해 재건축 기준을 다시 세우고 있다. 2014년까지 세부적인 계획을 마련한다는 방침이다. 이에 따라 층수도 종전보다 15층 가량 낮아진다. 초고층 대신 중저층 중심으로 개발한다는 복안이다.

초고층 개발 좌절로 집값이 급락세를 보이자 투자자들의 피해가 불가피할 전망이다. 시세보다 싼 값에 내놔도 팔리지 않는 집이 많아서다.

초고층의 희망은 꺼졌지만 그렇다고 재건축마저 물 건너 간 것은 아니다. 오히려 단지 개별 재건축이 아닌 통합개발 방식인 한강르네상스 사업의 영향을 받지 않아 추진이 더 빨라질 여지도 있다는 전망도 일부에서 나온다.

초고층으로 올리지는 못하더라도 기부채납 등에 의한 마찰이 없어지기 때문이다. 개별 단지나 2~3개 단지를 묶어 소규모 단위로 쪼개 개발할 수 있는 방안도 도입될 예정이어서 이전에 비해 사업 속도가 빨라질 수도 있다.

권순형 J&K부동산투자연구소장은 "개별 개발은 주민들이 의견을 모으는데 한층 수월할 것으로 보인다"며 "다만 초고층을 강하게 원하는 압구정동 지역은 재건축 추진이 답보 상태에 빠질 가능성이 크다"고 말했다.

▲ 서울시가 한강변 초고층 재건축 계획을 전면 백지화하면서 초고층 개발 거품이 꺼지고 있다. 사진은 송파구 잠실주공5단지로 당초 이 아파트 재건축 추진위는 70층까지 재건축을 하려 했으나 서울시의 방침대로 50층까지만 재건축을 해야 했었다. 그러나 박원순 시장 취임 이후 한강변 재건축 아파트의 층고를 35층으로 낮추면서 이 아파트는 당초 계획보다 15층을 더 낮춰 재건축을 해야하는 처지에 놓였다.