"2년 안에 바닥 가능성 … 실수요자 준비 시작해라"

“2013년 하반기가 바닥이다.” 지난해 연말만 해도 일부 연구기관은 주택 시장에 대해 이런 전망을 내놨다. “상반기에 시장이 바닥을 찍고 하반기엔 반등할 가능성이 있다”고 내다본 연구기관도 적지 않았다. 설을 앞두고 네 명의 전문가에게 주택 시장의 향방을 물었다.

중산층의 관심과 우려가 집중된 분야이기 때문이다. 지난 연말 ‘상저하고(上底下高)’를 점쳤던 전문가조차 “경제 여건이 갈수록 나빠지고 있다”며 신중한 입장으로 돌아섰다. 7일 통과된 취득세 감면 연장안(6월까지) 역시 “큰 효과가 없을 것”이라는 평가가 많다. 바닥론까지 실종된 안갯속 주택 시장, 올해를 넘어선 장기 전망까지 물었다.

▶ 송두한 농협경제연구소 금융연구실장

"짧으면 1년, 길면 2년 뒤 바닥 재건축·대형 중심 가격 오를 것"

1 짧으면 1년, 길면 2년 집값이 더 하락한 뒤에 바닥이 온다. 과거 주택 가격의 거품이 빠지고 회복하는 과정의 주기를 보면 보통 6, 7년이 걸린다. 미국 역시 2006년에 최고점을 찍고 2012년까지 집값이 빠지더니 최근 반등했다. 한국은 2008년 이후 5년째 주택 가격이 정체 및 하락을 보였으니 당분간 더 조정이 진행될 것으로 보인다.
가계 디레버리징, 즉 가계 부채 축소 과정은 필연적으로 집값 하락을 수반한다. 미국은 6년 동안 가계 부채가 조금씩 줄어든 뒤에야 집값이 상승 국면에 접어들었다. 우리는 아직 가계 부채가 줄어든 적은 한 번도 없고 증가세가 둔화됐을 뿐이다.

2 반등한다. 주택 투자에 관심이 있는 사람은 지금부터 시장을 지켜보는 게 좋다고 생각한다. 다만 그동안 많이 보급된 오피스텔이나 소형 평수 아파트는 투자 시점이 늦었다. 가격 하락 폭이 컸던 대형 평수와 재건축·재개발 지역 아파트에서 투자 기회가 올 거라 생각한다.
일각에선 인구학이니 수급 등을 주장하며 다시는 집값이 오르지 않을 거라 주장하지만 그렇게 보지 않는다. 우리 국민은 집에 대해 투기적 인자를 지니고 있다. 집값이 오를 것 같다고 하면 70세 노인도 집을 산다. 일본과 다른 점은 미국과 한국은 지금의 저금리 상황이 경기순환적 저금리라는 것, 일본은 구조적 저금리라는 것이다. 일본 같은 시장 침체는 오지 않을 것이다.

3 하우스푸어라면 상당 부분 고통을 감수해야 할 거다. 2009년 이후 지금까지 집값이 하락한 것만큼 더 빠질 수 있을 거라고 본다. 가계 부채가 축소되는 과정이 상당한 고통을 수반하는데 아직 제대로 조정이 오지 않았다.
무리해서 집을 처분하고 이동할 때는 아니다. 전·월세가 너무 올라 집 팔고 빚 갚고 나면 살 곳을 구하기도 힘들다. 다만 가계 소득에 비해 주택담보대출이 많은 가구는 어려움이 커질 수밖에 없다.

4 실수요자라면 조금 더 지켜보고 집을 사도 늦지 않다. 집값 하락 사이클이 마무리 국면이긴 하지만 바닥은 오지 않았다. 주택 순환 이론상 가계 대출 전체 규모가 줄거나 정체하다가 상승세로 돌아서는 시점이 부동산 시장의 바닥이라고 보면 된다. 신도시 지역은 당분간 집값 회복이 쉽지 않을 것으로 본다. 서울에서도 도심 지역은 장기적으로 공동화 현상이 벌어질 수 있고 주택 밀집 지역인 강남 등이 계속 인기를 끌 걸로 전망한다.

5 취득세 감면으로 거래량은 다소 늘겠지만 집값에는 영향이 거의 없을 걸로 본다. 앞으로 DTI(Debt To Income·총부채상환비율)나 LTV(Loan To Value ratio·주택담보대출비율)를 완화할 수 있겠지만 주택 시장이 회복 국면에 접어들지 않는 이상 효과가 제한적일 거다. 지금은 대출 구조를 단기 구조에서 장기 구조로 전환하고, 주택 수급 불균형을 해소하는 근본적인 정책에 집중해야 한다.

▶ 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원

"가격 크게 조정되고 2015년께 바닥 중대형 초과 공급 심각, 반등도 힘들어"

1 바닥은 2015년 정도로 예상한다. 단순히 불황이어서 집값이 내리는 게 아니다. 시장에 초과 공급이 너무 심하다. 이것이 풀리지 않는 한, 집값은 반등하는 척하다가 내려가고 내려가고 할 것이다. 바닥을 확인하려면 시장에서 손바뀜이 일어나야 한다. 지금은 사려는 사람은 너무 비싸다고, 팔려는 사람은 너무 싸다고 생각해 손바뀜이 전혀 일어나지 않는다. 가격이 한번 크게 조정될 거다. 빚진 사람들이 빚 청산을 한번 한 뒤에, 경제 여건까지 풀려야 바닥을 찍고 오를 수 있다.

올해는 집값이 더 급격히 떨어질 것 같다. 올해부터 주택담보대출 원금을 갚아야 하는 가구가 빠르게 는다. 빚을 감당하지 못해서 집을 내놓는 이들이 속속 나올 것이다. 아파트 거래량이 2011년 이후 계속 줄고 있고, 지난해 하반기부터 미분양 주택도 늘고 있다.

2 부동산 패러다임이 많이 바뀌었다. 부동산은 기대가 많이 반영되는 시장이기 때문에 “이 지역이 수익이 난다”는 기대가 형성되면 어느 정도의 반등은 가능하다. 하지만 장기적으로는 초과 수요 시장이 아니라 초과 공급 시장으로 바뀌었다.
특히 중대형 아파트는 초과 공급을 해소하기가 상당히 힘들 수 있다. 소득이나 가계 부채 문제, 고령화 등을 감안했을 때 중대형에 살 가구 수가 빠르게 줄고 있다. 소형은 지역에 따라 수요가 공급을 앞지르면서 가격이 강세를 유지할 걸로 본다.

3 부동산이 ‘불패 자산’이라고 생각하며 빚을 내 집을 샀을 텐데, 미련을 버려야 한다. 집을 주거 이상의 투자 수단으로 생각해선 안 된다. 처분할 수 있으면 좋겠지만, 처분하기가 쉽지 않을 거다. 집 한 채 가진 사람이라면 어쩔 수 없겠지만 여러 채를 보유한 사람이라면 가격을 조금 떨어뜨리더라도 처분하는 게 어떨까. 부동산 수요가 언제 생기나. 소득이 높을 때, 은행에서 쉽게 돈 빌릴 수 있을 때, 세금 내고 빚 내서 사도 수익이 남을 때 생긴다. 지금은 모든 게 다 맞지 않는다.

4 2015년 이후 가격 조정이 많이 된 이후에 사는 게 좋다는 게 최선의 조언이다. 정부가 앞으로 부동산 시장 활성화 정책을 계속 내놓을 텐데 그때마다 시장이 약간 오르는 척하다가 다시 내려가고를 반복할 것이다. 이걸 다 거치고 나면 2016년께 의사 결정을 하는 게 낫다. 항간에 전세 가격이 올라 집값도 곧 오를 거라는 주장이 있지만 초과 수요 시절의 이야기다. 주택 가격이 오른다는 전망이 없을 때는 전셋값이 아무리 치고 올라도 집값은 안 오른다.

5 지난 정부 때는 정권 초기에 부동산 가격이 많이 올랐다. 그건 이명박 대통령이 건설 시장에서 가지는 상징적 위치 때문이었다. 이명박 대통령은 부동산 대통령이라는 기대감이 있었다. 이번 정부는 다르다. 정부가 바뀌어도 시장에 큰 변화는 없을 것이다. 취득세 감면 연장을 했지만 효과는 없을 것이다. 지난해 취등록세 감면 연장도 추세를 돌리지 못했다.

▶ 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장

"집값 등락 지역별 차이 심해질 듯 수도권은 조정 뒤 다시 오를 전망"

1 당초엔 올해 하반기께 주택 가격이 바닥을 확인한 뒤 조금 올라갈 걸로 전망했었다. 그 전제 조건은 정부가 정책적으로 공급 물량을 조정한다는 것이었다. 그런데 지난해 주택 인허가가 58만 가구를 기록했다. 2002년 이후 최대의 물량이다. 공급 조정이 되지 않는 이상 추가 하락이 있을 것으로 본다.

또 하나, 전국을 놓고 “주택 시장 바닥이 언제다”라고 답할 수가 없다. 지역별 편차가 너무 심하다. 수도권 시장은 계속 바닥을 확인하며 내려가는 중인데 일부 지역은 하락세를 멈췄다. 광역시는 지난 3년간 집값이 오르다 최근에야 정점을 찍고 내려온다. 예전엔 서울과 지방이 모두 동조화돼 움직였는데 글로벌 금융위기 이후에 수도권과 비수도권, 서울 안에서도 지역별로 다 따로 움직인다.

2 반등 역시 전국이 아니라 지역 단위로 움직일 것이다. 한국은 절대적 집 부족 상황을 벗어났다. 이제는 얼마나 필요한 지역에 집을 짓느냐가 관건이다. 그런데 우리는 집을 사람들이 원하는 곳에 짓는 게 아니라 짓기 쉬운 곳에 짓는다. 지난해에 집이 많이 늘었지만 수도권에는 안 늘었다. 2, 3인용 집은 안 늘고 도시형 생활주택 등 1, 2인용 집만 엄청 공급됐다.

앞으로 지역별 차별화 현상이 심해질 거다. 서울 등 수도권은 ‘이 정도면 살 만하다’는 수준까지 가격이 떨어지면 반등할 것으로 본다. 하지만 외곽은 공급 조정을 하지 않으면 계속 떨어질 거다.

인구학적으로 집값이 반등하지 않을 거란 주장도 있지만 중장기적으로만 맞다. 일본은 1968년에 이미 주택 보급률이 100%를 넘었지만 버블은 80년대까지 형성됐다. 꼭 수급이나 인구 구조에 따라 집값이 움직이지는 않는다는 거다.

3 집 한 채 있는 사람이라면 팔고 남는 돈이 없어서라도 팔 수 없을 거다. 다행히 금리가 아주 낮아서 다들 버틸 수 있는 여력이 있다. 또 정부도 가계부채 조정 프로그램을 하고 있다. 급격히 집값이 빠질 가능성은 많지 않을 거라고 본다. 다만 집이 여러 채 있는 사람이라면 파는 게 낫다.

분명한 건 가격이 문제가 아니라 거래 실종이 문제가 될 거라는 거다. 가격은 안 떨어지는데 도대체 팔리지 않는 상황. 한국에서 개인은 절대 집을 자기가 산 값의 절반에는 못 내놓는다. 이런 상황에서 자산을 현금화할 수 없다는 게 큰 리스크가 될 거다.

4 실수요자이고 빚이 많지 않다면 지금 사는 것이 괜찮다. 잦은 이사에서 오는 기회 비용이나 정서적 만족감을 따지면 집값이 10% 정도 떨어졌다고 큰 충격을 받을 일은 없을 거다.

5 취득세 감면을 6월까지 연장한다는 건 기간이 너무 짧다. 기존에 집을 사려고 준비하고 있던 사람이 아니라면 새로운 수요를 일으킬 수가 없다. 추가적인 세금 감면 정책은 정부의 재정 건전성 확보 노력과 상충돼 공격적으로 펼칠 수가 없을 거다. 지금처럼 미분양 주택이 많은데 집을 계속 짓는 상황이라면 어떤 정책이 나와도 심리가 반전될 수 없다. 수급 조정이 핵심이다.

▶ 김리영 주택산업연구원 책임연구원

"하반기엔 집값 하락세 완화 예상 지금 처분하느니 반등 기다려라"

1 올 하반기부터 내년 상반기 정도면 바닥을 확인할 수 있을 것 같다. 하반기 들어선 집값 하락 추세가 줄어들고 조정 폭이 완화될 것 같다. 특히 수도권은 뚜렷하게 집값 떨어지는 속도가 느려질 것이다. 이 전망의 밑바탕에는 올해 경제 성장 역시 상저하고의 움직임을 보일 것이란 전제가 깔려있다. 가계 부채와 경제 여건이 개선돼야 가계가 집을 사기 시작할 것이라는 거다.

앞으로 집값이 큰 폭으로 떨어질 거라 보지는 않는다. 주택 보급률만 보면 수도권도 100% 가까이에 왔지만 양적인 측면일 뿐이다. 사람들이 선호하는 지역에 원하는 형태의 주택이 공급된 건 아니다. 그런 면에서 선호 지역의 집값이 크게 조정 받진 않을 거다. 또 우리 경제에서 주택 시장이 차지하는 중요성을 볼 때 정부가 정책적인 측면에서 하락을 방관하고만 있진 않는다. 집값이 크게 떨어지면 내수가 악화되기 때문이다.

2 보통 투자 상품이 장기간 조정을 거치면 급등하곤 하는데 예전 고점으로까지 회복되지는 않을 것 같다. 일단 가계의 구매력이 이를 뒷받침하지 못하고 부채도 많이 남아있다. 주식 시장에선 ‘골이 깊으면 산도 높다’는 말이 있다. 가격이 많이 떨어지고 나면 다시 크게 오른다는 뜻인데, 주택 시장은 이렇게 가지 않을 것 같다. 이번에 크게 떨어진 소위 ‘거품 지역’은 이전 가격까지 회복하지는 못할 걸로 보인다. 상대적으로 값이 덜 떨어진 지역은 가격 대비 주거 여건이 좋은 곳이다. 상승 시기에 더 큰 폭으로 오를 것으로 보인다.

3 이미 집을 팔기에는 너무 늦은 시점이다. 지금 처분하기보다는 차라리 집값이 반등하기를 기다리는 게 손실을 최소화하는 길이다. 서울의 주요 지역은 어느 정도 조정이 완만해진 걸로 본다. 큰 폭으로 더 떨어질 거라 보지 않는다. 다만 서울 지역 주택 구매자 사이에서 교육 여건에 대한 선호가 줄고 교통이나 주거 환경에 대한 선호가 더 커지는 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 2기 신도시의 경우 교통이나 기반 시설 등 여건이 크게 개선되지 않는다면 집값이 더 떨어질 수 있다.

4 소득이나 자산에 여유가 있다면 지금도 사기에 나쁘지 않다. 기대 차익을 원하는 분들이라면 상반기를 지나고 하반기까지 기다려봐도 괜찮을 것 같다. 전체적인 경기는 올해 1분기 정도가 바닥이라는 전망이 우세한데, 주택 경기는 전반적인 경기보다 약간 느리게 움직인다. 그렇다면 최소한 2분기는 지나야 바닥에 진입하고 그 이후에 여건이 개선된다고 봐야 할 것 같다.

5 재정 건전성이나 가계 부채 문제를 생각하면 새 정부가 공격적으로 경기부양 정책을 펴기는 쉽지 않다. 문제는 한시적이라도 부동산 대책이 나와야 그나마 시장이 제한적으로라도 거래가 일어나고, 그렇지 않으면 위축될 수 있다는 점이다. 이번 취득세 감면 연장 조치로 상반기에 올 하반기와 내년 상반기 수요까지 몰릴 가능성은 있지만 하락세를 멈출 정도는 아닐 것이다. 자칫하면 하반기 경기가 더 위축될 가능성마저 있다.

임미진 기자