반포자이 3600억원 소송전…조합ㆍ시공사 누가 웃을까

[박일한기자]

반포자이 재건축조합과 GS건설 간 3600억원 규모의 대형 법정 소송이 본격적으로 진행된다.

대법원이 총회 결의를 거치지 않고 사건을 위임한 조합의 소송도 유효하다고 판결을 내렸기 때문이다.

1·2심 재판에서 이 사건은 조합장이 소송을 위해 변호사를 선임하는 과정에서 총회의 결의를 받지 않아 소송 자체가 성립하지 않는다고 판결이 났었으나 이번에 뒤집은 것이다.

이에 따라 재건축 아파트 분양수익을 둘러싼 반포자이 재건축조합과 시공사간에 법정싸움이 본격화할 전망이다.

본궤도 오른 소송전

갈등의 씨앗은 2001년으로 거슬러 올라간다. 당시 GS건설과 반포주공3단지조합은 ‘일반분양금 총액이 예상보다 10% 이상 초과 상승해 분양할 경우 초과분을 조합원 수익으로 돌려주겠다’는 내용으로 시공 계약을 맺는다. 본계약을 맺기 전 가계약이다.

가계약을 맺은 뒤 3년 뒤인 2005년 본계약에서 중요한 계약 조건에 변경이 생긴다. 주택시장 침체로 분양수익을 장담할 수 없게 된 조합이 시공사로부터 세대당 3.3㎡씩 무상 지분을 받고 사업 진행과정에서 발생한 추가비용을 전부 시공사가 부담하는 대신 분양수익도 가져가는 방식으로 계약을 변경한 것이다.

2005년 관리처분결의 총회에서 이 안건은 조합원 과반수(54.8%)의 동의를 얻어 통과했다.

그런데 당시 조합이 계약조건을 변경한 것을 반대하던 일부 주민들이 절차상 문제를 제기한다. 도정법에 명시된 3분의 2 이상의 정족수를 채우지 못했기 때문에 무효라며 조합을 상대로 소송을 제기한 것.

그리고 5년의 법적 공방 끝에 법원은 ‘의결정족수를 채우지 못한 재계약은 무효’라며 원고의 손을 들어줬다.

2010년 해당 판결에 따라 조합원들은 새로 조합을 꾸리고 GS건설을 상대로 초과수익 소송을 제기했다. 하지만 소송은 진행되지 못했다.

이번엔 총회 의결을 거치지 않고 조합장이 변호사를 선임해 진행한 게 문제가 됐다. 하지만 이번에 조합의 소송이 유효하다는 판결이 나면서 소송전은 비로소 본궤도에 오르게 됐다.

“조합 내의 문제로 건설사 피해줘도 되나?”

반포자이 조합이 GS건설을 상대로 소송에 나선 건 의결정족수를 채우지 못한 본계약이 무효라고 판결이 난 만큼 가계약이 유효하다는 가정에서다. 

가계약에서 일반분양금 총액이 예상보다 10% 이상 초과 상승해 분양할 경우 초과분을 조합원 수익으로 돌려줘야 한다는 조건을 이행하라고 요구하기 위한 것이다.

조합에 따르면 일반분양가 총액을 계산해 보니 그 금액이 3632억원이며, 이를 돌려받아야 한다는 주장이다.

소송에서 승리해 이 주장이 타당하다고 결론나면 현재 반포자이 거주민 40% 정도가 가구당 1억3000만~2억5000만원 정도씩은 받을 수 있을 것이라는 게 조합측의 생각이다.

하지만 시공사는 조합의 주장을 납득하기 어렵다고 보고 있다. 조합의 총회결의가 무효라고 하더라도 그건 전적으로 조합의 문제라는 것이다.

조합과 정식으로 공사도급계약을 맺은 것은 그 자체로 유효하다는 주장이다.

GS건설 관계자는 “본계약 당시 조건을 바꾼 것은 조합이 각종 추가 비용 발생 부담을 덜고 주택시장 전망을 어둡게 봤기 때문”이라며 “이제 와서 모든 위험 부담을 다 안았던 건설사에 가계약 기준을 들이대는 것은 상식적으로 납득할 수 없다”고 말했다.

조합이 주장한 초과 이익금 3532억원도 말도 안되는 금액이라는 게 건설사의 판단이다. 계약조건 변경에 따라 각종 사업 부담금이 초과로 발생했기 때문이다.

연면적 증가 및 마감재 업그레이드와 기부채납 등으로 인한 공사비 증액, 금융비용 등을 따지면 조합이 주장하고 있는 이익금의 규모는 터무니 없다는 게 GS건설 측의 입장이다.

▲ 반포자이가 재건축 조합과 시공사 간 수천억원대의 소송전에 휘말렸다.

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