최근 천안 지역 중소형 아파트 인기가 높아지자 재건축·재개발지역 조합들이 잇따라 중대형에서 중소형으로 설계를 변경해 사업을 추진하고 있다.천안시 신부동 주공2단지와 원성동구역 주택재건축사업이 2012년 들어 활기를 띠고 있다. 경기침체와 사업성 부족 등의 이유로 장기화 되고 있는 원도심 주거환경 정비사업(76개 구역) 전반에 긍정적인 영향을 미칠 전망이다. 하지만 일부 재건축사업의 경우 시공사를 선정해 놓고도 사업이 진척되지 않아 해지절차가 진행 중이고 대부분(재개발·재건축·도시환경정비·주거환경개선사업) 지역도 사업시행인가는 고사하고 조합설립인가 조차 받지 못해 원도심 활성화로 이어지기까지는 갈 길이 멀다.
신부동 주공2단지에 7~8개 시공사 관심 보여
조합원 내분으로 장기간 표류하던 천안시 신부동 주공2단지 주택재건축조합이 설계변경을 계기로 새로운 돌파구를 모색하고 있다. 기존 중대형 아파트 위주에서 중소형 단지로 방향을 바꾼 것이다. 주공2단지구역 재건축조합에 따르면 시공사 선정을 앞두고 1군 건설사를 대상으로 사업지구에 대한 홍보활동을 벌이고 있다. 현재까지 7~8개 업체가 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다. 사업시행인가(2010년 1월)를 받은 2년 전만해도 시공사들의 관심은 그다지 높지 않았다. 이 같은 점을 감안하면 재건축예정지에 대한 사업성이 개선되고 있다는 낙관적인 전망과 함께 지역 경기가 호전될 기미를 보이고 있다는 희망적인 관측이 가능하다.
최근 중소형 아파트 품귀현상과 맞물려 조합의 중소형 위주 설계변경은 향후 사업전망을 밝게 하고 있다. 조합은 지난해 12월 조합원 총회를 열고 기존 중대형 아파트를 중소형으로 변경하는 내용의 설계변경안을 통과시켰다. 조합은 총회에 앞서 조합원 500여 명을 대상으로 설문조사를 벌인 결과 450여 명이 66~125㎡(20~30평형대)의 중소형 주택을 선호한 것으로 나타났다. 당초 조합은 84.95~170.05㎡ 1381가구, 84.95~108.60㎡ 113가구 등 1494가구를 신축할 예정이었다. 하지만 이번 설계변경으로 국민주택 규모인 85㎡이하를 포함해 99~125㎡(30평형대) 중심의 주택을 신축하기로 했다. 세대수도 400~500가구가 늘어난 1900여 가구가 될 것으로 예측됐다.
2008년 가계약을 통해 현대건설을 시공사로 선정한 원성동구역 재건축조합(원성2동 6·7통, 16통 일부) 역시 중대형에서 중소형으로 변경했다. 조합은 지난 1월 총회를 열고 주택면적을 소형으로 낮추는 안건을 상정, 가결했다. 109~181㎡(33~54평형)에서 79~115㎡(20~34평형)로 축소되고 세대수는 1066가구에서 103세대가 늘어난 1169가구가 될 전망이다.
원도심 재건축 활성화로 이어질지는 미지수
신부동 주공2단지와 원성동구역 설계변경에 대해 시공사들도 긍정적인 반응을 보이고 있다. 중소형 주택공급 계획은 대다수 원도심 주거환경정비사업구역에도 영향을 줄 것으로 보인다. 하지만 전반적인 원도심 활성화에 대해서는 여전히 부정적인 시각이 많다. 신부동 주공2단지와 원성동구역이 최종적으로 시공사를 선정하더라도 본격적인 사업착수로 이어질 수 있을지는 미지수다.
실제 충남도 재개발 1호인 문성·원성지구 주택재개발 사업의 경우 2010년 시공사와 본계약을 체결해 놓고도 경기침체와 사업성 및 시공능력 부족 등의 이유로 더 이상 사업 친척이 어렵게 되자 조합 측이 시공사에게 계약해지를 통보한 것으로 확인됐다. 당시만 해도 천안 최대 규모인 문성·원성지구 정비사업이 본격화될 경우 천안 전체 재개발·재건축 사업이 탄력을 받고 구도심 공동화 해소, 서민 생활안정에 기여하는 것은 물론 지역 건설·부동산 경기가 기지개를 켤 것이라는 장밋빛 전망이 쏟아졌다. 예정대로라면 올해 초 공사에 들어가야 한다. 하지만 시공사로 선정된 중견 건설업체(2008 일반건설업 시공능력평가 주택건설부문 도급순위 5위) 마저 조합운영비를 조달하지 못하면서 사업은 다시 침체의 늪에 빠졌다.
이봉기 조합장은 “계약을 체결한 시공사가 지난해 4월부터 조합운영비도 조달하지 못하는 상황에 놓여 내용증명으로 해약통지를 수 차례 요구했지만 묵묵부답이었다”며 “처음에는 의지를 갖고 사업을 추진하려는 노력이 보였지만 여러 가지 이유로 사업이 지연되면서 또 다른 시공사를 찾아야 할 형편”이라고 토로했다.
이영행 부동산학 박사는 “조합이 사업시행인가를 받거나 조합 설립 후 시공사를 선정했더라도 본격적인 사업착수까지는 넘어야 할 산이 많다”며 “특히 시공사와 조합 간의 쟁점사안인 공사원가와 분양가 책정이 원만히 해결되지 않거나 해결되더라도 향후 분양가가 높게 책정되면 분양률이 떨어지고 이는 곧 수익성을 어렵게 만드는 결과를 초래한다. 따라서 조합과 시공사는 전반적인 경기상황·정부정책·지역특성·분양가 문제를 잘 예측하고 판단해야 원도심의 재건축·재개발사업이 원활히 추진될 수 있다”고 조언했다.
글·사진=강태우 기자
◆주택재건축사업=도로·상하수도·가스공급시설·공원·공용주차장과 같은 정비기반시설은 양호하나 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업으로 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 정하고 있는 정비사업 가운데 한 가지를 말한다.
