정부는 최근 분당에서 양재에 이르는 전철을 연장하겠다고 발표를 한 바 있다. 배경은 이렇다. 아파트 붐을 이루었던 용인은 ‘난개발’로 인해 교통, 상수도, 학교 같은 기반시설이 뒤따르지 못해 벌써부터 문제가 생겨나고 있다. 신도시 개념으로 전체적인 설계도면을 놓고 건설했어야 하는데, 여기저기서 ‘범 본 놈 창구멍 틀어막듯’ 마구 개발하다 보니 도시로서의 기능에 큰 문제가 생기고 만 것.
한때 용인은 ‘묻지마’식의 아파트 붐이 일어났으나 이같은 여러 문제의 돌출로 지금은 아파트 값이 형편없이 떨어지고 있는 상태. 특히 서울로 가는 교통상황이 혼잡하다 보니 결국 용인~분당~양재(서울)를 연결하는 전철을 생각하게 된 것이다. 용인 아파트 밀집 지역에서 서울 도심까지 1시간 안에 진입시키기 위해 전철을 신설해 철도 분담률을 현재의 20%에서 40%로 늘린다는 계획이다.
용인 서북부 지역의 인구는 현재 20만5천명에서 2004년이면 42만3천명, 2008년 85만명에 이르게 된다. 수도권에서 손꼽는 큰 도시가 생겨나는 셈이다. 이런 형편이다 보니 전철만으로도 모자라 분당~양재간 7개 도로 신설 등 수도권 남부지역 교통시설을 확충한다는 도로계획도 함께 세워 놓고 있다.
그렇긴 하나 이같은 전철, 도로 확충이 이루어지는 데는 5조원 가까운 막대한 사업비가 필요하다. 또 상당기간의 건설과정이 필요하게 되어 그동안 용인에서 서울에 이르는 교통사정은 대혼잡을 겪을 수밖에 없는 형편.
투자자의 입장에서 볼 때는 향후 전철의 신설과 도로의 확충이 완료되었을 때를 시뮬레이션해 보고 어느 지역의 땅과 아파트가 수혜를 가장 크게 볼 것인지 연구해 볼 필요가 있다. 80만명이 넘는 도시라면 거의 대전 수준의 도시가 들어서는 셈. 연구분석을 철저히 한다면 이 지역의 금싸라기가 될 땅을 ‘콕’ 찍어낼 수 있다.
참고로 경기도 분당~양재간 14km(신분당전철선)는 2008년까지 신설되고, 기존 분당선 예정노선 오리~기흥간 7.5km는 2006년 개통한다. 용인에서 서울로 가는 간선도로는 광명~과천~수지~죽전~동백지구, 수원~수지~양재, 영통~동백지구, 수지-영통이 있고, 광역철도는 죽전~영통~수원, 왕십리~수서~분당~죽전이 있으며, 검토중인 광역철도는 서초~양재~분당선이 있다. 그리고 서초~분당간, 서울 양재~경기도 기흥읍 영덕간 자동차 전용도로 24.5km를 포함한 도로는 2006년에서 2008년까지 순차적으로 완성할 계획이다.
용인 아파트 값은 한때 가수요가 몰려 껑충 뛰었으나 지금은 분양가를 밑돈 경우도 있다. 그러나 막상 입주가 될 때는 다시 오를 것으로 전망되고 있다. 지금 아파트 매입을 생각해 보는 것도 괜찮을 것 같다. 용인 지역 땅값을 대충 살펴보면 간선도로 연계지점이 될 동백지구 부근의 전답은 평당 50만원선, 임야는 30만원선. 용인 농림지역 임야는 농원이나 가족동산으로 알맞은 게 평당 5만~6만원, 농림지역 전답은 평당 10만원선, 그리고 죽전지구 개발대상지역에 포함되지 않은 준농림지는 임야가 평당 50만원선, 전답은 평당 1백만원선이다.
철도와 도로가 완성되면 현재가보다 평균 3백% 이상 오른다고 보아야 한다. 앞에서 본 전철과 도로만의 계획선과 연계된 땅은 지금은 땅값이 편차가 있지만 나중에 개통되면 그 일대는 땅값이 평준화 현상을 띠게 된다. 필자가 누차 이야기한 바 있지만 부동산투자는 정보(개발계획)가 입수되면 재빨리 분석한 뒤 선점하는 것이 원칙이다.
용인은 뭐니 해도 앞으로 수년간 아파트 시장을 주도하게 된다. 용인이 뜨면 용인의 인접 지역인 광주 오포, 수원, 화성 일대에도 적잖은 영향을 주게 된다. 분당~양재간 전철노선의 연장계획은 2년 후의 지자체, 3년 후의 대선 때에 큰 선거 이슈로 등장해 더욱 힘을 얻을 것으로 전망된다. 한수 이남의 수도권은 분당을 중심으로 방사형 발전개념이 형성될 것으로 보인다. 전철과 도로 건설 계획은 늘 투자자들의 발길을 부르기 마련. 용인 일대에 투자의 맥이 있다. 용인에 바람이 분다. 투자하고 싶다.
문의 02-538-8284· srcon@ chollian.net.
김양석 중앙부동산연구소 소장 / 이코노미스트 제 534호 (2000. 5. 2)
