[임정옥기자] 경기도 군포역세권 뉴타운이 지난 해 10월 구역지정이 완료되면서 속도를 내기 시작했다. 군포시 금정동 재궁동, 군포1•2동 일대 81만2088㎡일대 총 14개 구역이다.
이 중 금정2구역 등8개 구역은 재개발 사업 구역이고 금정1구역 등 6개 구역은 도시환경정비사업구역이다.
현재 세 개 구역에서 조합설립을 위한 추진위 구성을 위해 주민동의서를 제출 받는 중이고 나머지 구역에서도 추진위 구성해 사업을 추진하려고 준비 중이다.
군포시가 최근 뉴타운 14개구역에 대한 사업성 분석보고서를 냈는데 구역별로 사업성이 천차만별이어서 이를 참고하면 투자에 도움이 될 것으로 보인다.
군포시청은 재개발 사업을 찬성하고 반대하는 주민 모두가 본인들의 권리가액 등을 알고 싶다는 민원이 많이 들어와 재건축 개발계획 용역업체에 의뢰해 지난해 9월 기준으로 사업성을 분석했다.
분석보고서에 따르면 군포2구역에서 대지지분 99㎡형을 가진 주민이 아파트 99㎡(공급면적)을 분양받을 때 7594만원을 돌려받는다.
또 금정2구역의 경우 같은 크기 지분을 가진 집주인은 5300만원 정도를 군포1구역은 3240만원 정도를 돌려받는 등 대부분의 구역이 사업성이 있는 것으로 나온다.
예를 들어 금정 4구역은 평당 1253만원 정도로 일반분양해 거둔 분양수입에서 사업경비를 빼면 개발이익이 1664억원이다. 이를 금정4구역의 권리면적(4만3263㎡)으로 나누면 ㎡당 384만원의 권리가액이 나온다.
대지지분 99㎡형을 가졌다면 권리가액을 곱해 소유 토지에 대한 권리가액은 3억8079만원이다. 이 집주인이 공급면적 99㎡형 아파트(3억4126만원)를 배정받는다면 3억8079만원에서 아파트값을 빼면 3952만4000원을 돌려받는 다는 계산이다.
즉 다시 말해 개발이익이 많거나 권리면적이 적은 곳이 추가부담이 적게 나온다.
면적 넓은 군포 4구역 사업비 많이 들어
다른 구역에 비해 분양수입에 비해 권리면적이 작은 군포5구역에서는 같은 대지지분 99㎡형을 집주인이 99㎡형을 배정받는 데 6억여원을 돌려받는 것으로 나온다.
도시환경정비사업지역인 군포5구역의 개발이익은 1057억원으로 금정4구역의 개발이익보다 작다. 하지만 금정 4구역보다 권리면적이 10배 작아 권리가액이 ㎡당 983만원 정도로 크다. 이 때문에 이 곳의 토지를 가진 주민이 더 많은 추가부담금을 돌려받는다.
보고서에선 군포 9구역이 6억8440만원을 돌려받아 추가부담이 가작 적은 것으로 돼 있다.
일반분양가가 평당 분양가 1375만원으로 다른 구역보다 높게 계산돼 개발이익이 2018억으로 많아 권리면적(1만8986㎡)이 작지 않아도 권리가액이 ㎡당 1063만원으로 높게 나왔다. 토지 99㎡가진 집주인은 권리가액에 토지 평수를 곱하면 총 권리가액 10억5420만원이고 99㎡ 아파트(3억8897만원)에 들어간다면 6억8440만원을 돌려받는 다는 계산이 나온다.
총수입금을 계산할 때 일반분양분은 분양가상한제를 적용해 분양면적X가구수X평당 분양가로 계산했다. 구역별로 일반분양가가 달리 책정됐는데 군포 4구역은 평당 분양가(일반분양분)가 1199만8000원인데 금정4구역은 1253만3000원이다.
군포8구역은 평당 분양가 1542만3000원으로 가장 비싸고 군포 10구역은 평당 1056만7000원으로 가장 싸게 매겨졌다.
구청 관계자는 “구역이 워낙 넓기 때문에 지리적 위치, 용적률 등에 따라 토지 지가가 다르기 때문에 분양가가 다르게 책정됐다”며 "향후에 직접 공사를 하면 암반 등 지질 구조 등에 따라 일반분양가 차이가 더 커질 수 있다"고 말했다.
사업비는 군포 4구역이 가장 많이 들어가는데 평당 분양아파트 직접공사비는 102만800원, 임대아파트는 평당 90만7000원으로 동일한데 면적이 넓어서다.
4구역의 사업비는 간접 공사비인 지장물 철거비(8억7700만원), 예술 장식품비(2억2000만원) 등과 각종 보상비, 용역비, 분양경비, 각종 기타 비용이 포함돼1269억4700만원이었다.
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