여자의 성형발, 화장발이란 말이 유행이다. 성형술과 화장술이 워낙 발달하나보니 못생긴 여자도 성형해서 뜯어고치거나 화장만 잘하면 양귀비처럼 보일 수 있는 세상이다.
상가나 점포도 마찬가지이다.입지가 좀 떨어져도 상가를 어떻게 꾸미느냐에 따라 장사도 잘 될 수 있고 이와 비례해 상가의 가치도 높일 수 있다.
그래서 요즈음 그럴 하게 꾸미기 위한 리모델링이 대유행이 었다. 거의 빈사상태에 있던 점포가 리모델링을 통해 황금알을 낳는 거위로 변신하는 것을 주변에서 종종 볼 수 있다.
리모델링에는 크게 두 가지 형태가 있다. 첫째는 기존업종은 그대로 두고 점포시설의 개보수를 통해 점포관경을 일신하는 형태가 있다.둘째는 업종자체를 전환하는 형태가 있다.
요즈음 상가와 점포리모델링은 두 가지 형태 모두가 활발하다.
최근의 집이나 점포의 리모델링붐은 모 TV 프로그램이 기여한 바가 크다.
현재는 러브하우스란 프로그램으로 주택의 리모델링을 다루고 있지만 이전 동일시간대에 방영되었던 신장개업이란 프로그램은 죽은 점포를 살리는 프로그램이었다.
당시 하루매출 1-2만원밖에 되지 않았던 점포가 리모델링이후 10배 이상의 매출을 올리는 것이 예사였다.
물론 잘 안되던 점포가 잘되게 된 비결은 단순히 점포의 리모델링만으로 그렇게 되었다고 보기는 어렵다.
신장개업은 아마도 TV영향 자체가 더 컸으리라고 생각된다.
그러나 어떤 다른 요인보다도 시설의 개보수가 가장 큰 영향을 미치고 있는 것만은 분명하다.
내가 아는 분도 신림동에 3층짜리 조그만 근린건물을 갖고 있었는데 주택가 입구에 위치해 어 입지조건은 양호했으나 워낙 건물이 오래되고 낡아서 임대료를 많이 받기가 어려웠다.
그러나 작년에 평당 1백20만원을 들여 벽돌로 되어있는 외무마감을 알미늄 새시로 하고 각 층을 모두 대형유리로 설치하는 등, 건물외부와 내부를 완전히 뜯어고쳤다.
리모델링 전과 비교해 임대료를 1.5배이상 받아 리모델비용의 상쇄는 물론 건물의 값어치 자체도 크게 상승하였음은 두말할 나위가 없다.
이러한 맥락에서 볼 때, 낡은 상가를 경매를 통해 구입하여 리모델링후에 임대하거나 되파는 것도 상가 재테크의 한 방법이다.
부천 중동에 있는 씨마1020 등 몇 곳의 상가가 기존상가를 경매로 낙찰받아 부가가치를 크게 올린 사례로 꼽히고 있다.
사실 우리 변에 보면 입지나 상권이 좋은데도 불구하고 상가가 슬럼화되어 있는 경우를 얼마든지 볼 수 있다.
이러한 상가의 부실화는 불특정 다수 개인에게 분양되어 통일적인 관리체계를 확립하지 못함으로써 발생한다.
따라서 이렇게 죽어있는 상가를 싸게 구입해서 리모델링한 후 통일적인 운영관리체계만 제대로 갖춘다면 얼마든지 높은 투자수익을 실현할 수 있다.
슬럼화된 상가라해도 여러점포가 모여있는 상가단위로 구입한다면 상당한 투자비가 필요하다.
때문에 주변에 잘아는 사람 3-4명이 공동지분으로 상가를 구입한여 리모델링한 후 운영하거나 재매각하여 수익을 배분하는 것도 좋은 방법이다.
예를 들어 목은 좋은데 죽어있는 단지상가를 4-10명이 공동으로 구입해 리모델링한 후 통일적으로 운영, 관리한다면 높은 투자수익실현이 가능할 것이다.
또 상권이 비교적 발달한 학교주변, 오피스가, 공장주변에서 허름한 단독주택을 구입해 판매점포나 식당 등 서비스업종으로 전환하는 것도 투자수익을 높일 수 있는 방법이다.
건대앞이나 외대앞과 같은 주요 대학가나 성수동 공장가, 강남역이나 선릉역주변의 오피스가에 가 보면 단독주택을 리모델링하여 상가를 만듦으로써 높은 투자수익을 올리고 있는 사례를 많이 볼 수 있다.
단독주택을 리모델하여 음식점이나 카페를 만든 경우 본래의 상업용 건물보다도 운치 있는 분위기를 자아낼 수 있다.
요즈음 가장 많은 리모델링 사례 또 하나는 입지가 떨어지는 근린상가를 원룸이나 고시원으로 개조하는 경우이다.
특히 이러한 리모델링은 역세권일수록 높은 수익을 기대할 수 있는데 입지가 떨어지는 근린상가인 경우 1층정도만 점포로 하고 2층이상은 원룸으로 개조하면 의외로 높은 수익을 올릴 수 있을 것이다.
리모델링을 계획하고 있다면 리모델링에 따르는 제반 법규범 검토가 사전에 충분히 검토되어야 하고 리모델링 이후 리모델링 이전보다 얼마나 높은 투자가치를 실현할 수 있는지를 꼼꼼히 따져
보아야 한다.
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