과천 재건축 추가부담금 평균 2억원 가량

조인스랜드

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경기도 과천시에 있는 주공아파트 9개 단지 9800여가구의 재건축 사업이 본궤도에 올랐다.

과천시가 지난 4월 재건축 가이드라인을 확정한 이후 처음으로 주공2단지가 최근 세부 재건축 계획을 세워 주민공람(주민 의견을 듣는 과정)을 마쳤다. 계

획에 따르면 기존 1620가구를 허물어 1990가구로 다시 짓고 이 중 3670가구를 일반분양한다. 다른 8곳도 재건축 계획을 마련 중이어서 단지별로 재건축 계획이 확정되면 주민들이 조합 설립 등의 절차를 밟아 재건축 사업을 본격적으로 추진하게 된다.

본지가 J&K부동산투자연구소를 통해 재건축 조합원들의 수익성을 시뮬레이션한 결과 주공2단지는 가구당 평균 2억2000만원의 추가부담금이 들어갈 것으로 추산됐다.

주민들, 사업성 보다는 쾌적성 선호

재건축 규제 완화에 따라 주공2단지는 법정상한용적률인 300%로 재건축할 수 있지만 과천시와 주공2단지 재건축추진위는 226%를 적용키로 했다. 용적률이 줄면 조합 수익으로 챙기는 일반분양 가구수가 적어져 사업성은 떨어질 수 밖에 없다.

226%로 재건축하면 가구수가 기존보다 21% 늘어나는 데 그치나 법정상한용적률을 적용하면 30~40% 정도 더 많아진다.

이럼에도 불구하고 상한용적률을 적용하지 않은 이유는 주민들의 대다수가 사업성보다는 쾌적성을 내세웠고 특히 임대주택 건립을 원치 않기 때문이다.

과천시 건축과 이상준 담당은 "주민 반대도 있고 도시기본계획상 과천시는 단지별 가구수 제한이 있기 때문에 용적률을 다 찾지 못한다"며 "주공2단지 대지 여건도 2000가구 이상 지을 수 없다는 용역 결과가 나왔다"고 설명했다.

재건축을 추진 중인 나머지 8개 단지도 법정상한용적률을 다 챙기지 못할 것으로 예상된다. 주공6단지(3종 주거지역)도 2단지와 마찬가지로 226%의 용적률을 적용해 재건축 계획을 세우고 있다. 2종 주거지역인 1단지와 10단지는 용적률이 200.4%로 예상된다.

4, 5단지는 15층이어서 다른 단지(5층)보다 대지지분이 작다. 따라서 용역결과 사업성이 너무 떨어진다고 판단될 경우 300%까지 허용될 수도 있다.

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기존 큰 집이 수익성 더 좋아

J&K부동산투자연구소가 재건축 수익성을 시뮬레이션을 한 결과 주공2단지 52㎡형(이하 공급면적)보유자가 112㎡형을 배정받는데 들여야 하는 추가부담금은 5800만원 정도다.

주변 시세를 감안한 112㎡형의 분양가를 8억1000여만원으로 잡고 기존 52㎡형의 기존 자산가치를 7억5000원 정도 평가받을 것으로 분석했다.

큰 주택형을 배정받는 데는 훨씬 많은 추가부담금이 필요하다. 59㎡형이 가장 큰 173㎡형에 입주하는 데 6억5000만원 정도를 더 내야 할 것 같다. 새 아파트의 주택 크기가 기존 주택보다 두 배 가량 커지기 때문에 비용이 확 늘어나는 것이다.

현재 시세와 추가부담금을 합친 비용은 인근 새 아파트보다 5000만~2억원 싼 편이다. 59㎡형을 새로 사들여 151㎡형에 입주하는 데는 총 11억여원이 필요한데 주공3단지를 재건축한 래미안슈르 145㎡형 매매가가 현재 12억~14억원이다.

J&K부동산투자연구수 권순형 사장은 “기존 아파트 중 값이 많이 떨어진 59㎡형이 수익성에서 더 나을 수 있다”고 말했다.

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